פירקתם את החבילה - מה עושים עם הדירה?

פעמים רבות בעלי נכסים מוצאים את עצמם ביחסי שותפות בנכס מקרקעין, ונקלעים למצוקה כאשר היחסים הללו עולים על שרטון. יחסי שיתוף יכולים להיווצר מתוך מגוון רחב של מקרים, החל מבני זוג שרכשו דירה והחליטו להיפרד ועד לשותפים עסקיים שקנו נכס מניב - ואז צצו ביניהם חילוקי דעות.

• נפרדים מהדירה: מי יקבל את הנכס כשמתגרשים?
• פירוק התא המשפחתי: כך תחלקו את הדירה
• התגרשתם? אל תמהרו למכור את הדירה
  

דוגמאות נוספות ליחסי שותפות בנכס הן למשל, שותפים אשר אחד מהם מתקשה להמשיך לשלם את ההוצאות הנדרשות להמשך הפעילות בנכס; בני משפחה מסוכסכים שקיבלו נכס בירושה; רוכש בקבוצת רכישה שנקלע לסכסוך בכל הקשור להשלמת הפרויקט, או כאשר פעילות הקבוצה אינה לשביעות רצונו, ועוד ועוד.

פירוק השיתוף נדרש כאשר השותפים אינם מגיעים להסכמה באשר לעתיד הנכס, או באשר לעתיד השותפות ביניהם. זה יכול לקרות גם כאשר צד מעוניין למכור את חלקו ו"לפרק את החבילה", ואילו השני מעוניין להשאיר את יחסי השותפות; או כאשר הצדדים מעוניינים למכור את זכויותיהם בנכס - אך לא מסכימים לגבי המחיר בו יימכר הנכס או על תנאי המכר. הכנו עבורכם מדריך שיסייע לכם להתמודד במצבים מעין אלה.

שאלות ותשובות

מי רשאי לדרוש פירוק שיתוף?

בניגוד לדעה הרווחת, פירוק שיתוף בנכס אינו הליך מסובך או ארוך, ולא נדרשים אחוזי שותפות גבוהים כדי לדרוש פירוק שיתוף. למעשה, כל שותף יכול לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, גם אם הוא הבעלים של 1% או פחות מהנכס. מערכת המשפט בישראל רואה בזכות לדרוש את פירוק השיתוף כזכות קניין בסיסית של כל שותף.

איך מפרקים שיתוף בפועל?

פירוק השיתוף יכול להיעשות במספר דרכים, כאשר דרך הפעולה נקבעת בעיקר בהתאם למצבו הרישומי של הנכס, ובהתאם לאופן בו הסדירו השותפים את זכויותיהם ואת יחסיהם המשותפים.

בניגוד ליורשים, למשל, המקבלים יום בהיר אחד נכס במשותף ואין להם אפשרות לבחור מראש את השותפים בו, שותפויות נעשות בדרך כלל מתוך מחשבה מראש - ולכן הן מעוגנות בהסכם שיתוף. הסכם זה אמור להסדיר את יחסי השיתוף בין הצדדים, ובין היתר מגביל את פירוק השיתוף, או קובע דרכים לפירוק השיתוף במקרה של סכסוך.

למשל, ניתן לקבוע בהסכם השיתוף הגבלה, לפיה הצדדים לא יהיו רשאים לדרוש את פירוק השיתוף לפרק זמן מסוים. כמו כן, ניתן לקבוע כי במקרה בו אחד הצדדים לא עומד בתשלומים החלים עליו, שותפיו יוכלו לשלם עבורו ולדלל את חלקו בנכס או בקרקע, עד כדי דילול מלא והוצאתו מהשותפות.

ניתן גם לקבוע בהסכם השיתוף, כי במקרה שהצדדים אינם מגיעים להסכמה באשר לפעילות המשותפת, הם יכולים לרכוש האחד מהשני את הזכויות, באופן בו רק שותף אחד יישאר בעלים על הקרקע (במנגנון הנקרא BAMBY-Buy Me Buy You). בנוסף, ניתן לקבוע מנגנון של זכות סירוב ראשונה, כלומר - השותף המעוניין למכור את חלקו לצד ג' יהיה חייב להציעו תחילה ליתר שותפיו.

השתתפתם בקבוצת רכישה לבניית דירה ואתם מעוניינים לפרוש - כיצד?

בקבוצות רכישה, כאשר ידוע מראש שיידרש שיתוף פעולה בין כל השותפים לשם הקמתו של הפרויקט, נהוג להחתים את כל אחד מהשותפים על הסכם שיתוף מול יתר חברי הקבוצה. לרוב, הסכמי שיתוף אלו מגבילים את הזכות לדרוש פירוק שיתוף, וזאת על מנת שלא תהיה לכל שותף אפשרות לטרפד את התקדמות הפרויקט - ובכך להזיק ליתר השותפים.

חוק המקרקעין קובע, בין היתר, כי פירוק השיתוף יהיה לפי הסכם בין השותפים. לכן, בית המשפט יהיה כפוף להוראות הסכם השיתוף. התערבות בית המשפט תתבצע במקרה שבו קיים בהסכם תנאי השולל את הזכות לפרק את השיתוף, וכבר חלפו 3 שנים ממועד חתימת ההסכם.

עם זאת, לרוב קיימת בהסכמים אלו זכות להעביר זכויות לצד ג' בתנאים מסוימים, וכך נחסך הצורך לפעול לפירוק שיתוף. בעיקרון, כל שותף המעוניין לצאת מקבוצת הרכישה יכול למכור את חלקו בפרויקט, מבלי להפריע למהלך ביצוע הפרויקט.

חוק המקרקעין קובע כי במקרה שבו אין הסכם שיתוף, ייעשה הפירוק על פי צו בית משפט. הדרך המועדפת על בית המשפט היא "חלוקה בעין", שמשמעותה: כל צד בנכס יקבל את החלק אשר תואם את יחס חלקיו.

לדוגמא: במקרה של שותפים במגרש גדול, ביחס של 40%-60%, השותף הראשון יהיה בעלים של 40% מכל גרגר שבמגרש, והשני של 60%, אך לא ניתן להפריד מראש את חלקיהם בקרקע. חשוב לציין שלפי הפסיקה "חלוקה בעין", ניתן לבצע פירוק שיתוף אך ורק לפי תוכנית מאושרת על ידי רשויות התכנון, או לפי תוכנית שאמורה להיות מאושרת בזמן קרוב.

כאשר הנכס המשותף הוא דירה או בניין, תיבדק האפשרות לבצע את "החלוקה בעין" בדרך של רישום בית משותף. בהליך זה מבוצע רישום של כל יחידה בבניין כתת-חלקה נפרדת אשר מוצמדות לה הצמדות שונות (מחסן, חניה וכו'), ולבסוף רושמים את הבעלות ביחידות בטאבו על שמו של כל צד בנפרד.

מתי נאלצים למכור נכס במסגרת פירוק שיתוף?

מכירה תתבצע במקרה שבו הנכס אינו ניתן ל"חלוקה בעין", כגון דירת מגורים אחת בבעלות מספר שותפים; מגרש שלא ניתן לחלוקה לפי התב"ע; כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בין השותפים, לפיה הצד שמקבל חלק ששווה יותר כסף מפצה את הצד שקיבל חלק ששווה פחות, על פי קביעה של שמאי מקרקעין. במקרים כאלה, יורה בית המשפט על מכירת הנכס למרבה במחיר, והתמורה תחולק בין השותפים, כל אחד לפי חלקו היחסי בנכס.

ישנן הגבלות שונות, על מנת לשמור על זכויות השותפים. למשל, אם מדובר בדירת מגורים של בני זוג, שהם הורים לילדים קטינים, החוק קובע כי מכירת הדירה תעוכב עד שבית המשפט ייווכח שלילדים ולהורה המשמורן יש סידור מגורים חלופי המתאים לצרכיהם. אם מדובר במכירת נכס מעוקל, בית המשפט ימנה כונס נכסים, אשר יבצע את המכירה בהליך של התמחרות לכל המרבה במחיר.

כיצד מגישים בקשה לפירוק שיתוף?

כאשר הצדדים לא מצליחים להגיע לעמק השווה ולפתור את הסכסוך בדרכי נועם, ניתן בכל שלב להגיש בקשה לפירוק שיתוף לבית המשפט. תביעה לפירוק שיתוף מתנהלת כמו כל תביעה רגילה.

חשוב להדגיש שבית המשפט אינו מוסמך לדחות בקשה לפירוק שיתוף, למעט במקרים בהם חל תנאי אחר לפי הסכם השיתוף. בכל יתר המקרים, יסתיים ההליך בפירוק השיתוף. בית המשפט לא יכפה על בעלי נכס להישאר ביחסי שותפות כאשר אחד הצדדים אינו מעוניין בזה. שיקול דעתו של בית המשפט מוגבל לבחירת אופן הפירוק, מינוי כונס הנכסים ואישור המכר.

האם תביעת שיתוף יכולה "להתיישן"?

ההתיישנות מתחילה מהרגע בו נולדה עילת תביעה. קיימות שתי תקופות התיישנות, בהתאם למצב רישום הנכס: במקרקעין מוסדרים - תקופת ההתיישנות היא 25 שנה. במקרקעין שאינם מוסדרים - תקופת ההתיישנות היא 15 שנה.

מהן עלויות ההליך המשפטי?

העלויות מורכבות מאגרת בית המשפט, שכר טרחה של עורך הדין המייצג וכן מומחים שונים, ככל שידרשו. במידה שהנכס נמכר על ידי כונס נכסים שממנה בית המשפט, שכרו נקבע על ידי בית המשפט ומהווה אחוז מסוים מהתמורה שתתקבל ממכירת הנכס (כ-6%). מלבד עלויות אלה, יש לזכור כי התמורה המתקבלת במכר מרצון, תהיה לרוב גבוהה יותר מהתמורה המתקבלת במכר כפוי, המבוצע על ידי כונס.

הכותב הוא מנהל מחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד כהן וילצ'יק קמחי