משכירים דירה? כך תבטיחו שהשוכרים ישלמו
לא רק שוכרים מתלוננים על בעלי דירות חמדניים וחוזי שכירות דרקוניים; גם משכירים סובלים מדיירים שמשחיתים את הנכס או פשוט לא משלמים שכירות. אז איך יודעים אם השוכר הפוטנציאלי אמין? בודקים את דירוג האשראי שלו
נראה כי מזג האוויר החם של אוגוסט מרתיח גם את שוק השכירות למגורים. לרוב אנו שומעים על שוכרי דירות, שמתלוננים כי אינם מצליחים למצוא דירה להשכרה במצב טוב ובמחיר הוגן ונאלצים להתמודד עם בעלי בתים חמדניים. אך "היריבות" בין המשכירים לשוכרים אינה מסתיימת כאן - לעתים גם לבעלי הבתים יש סיבה לחוסר האמון שלהם בדיירים, שחלקם מחבלים בנכס היקר ביותר שלהם.
- בעלי הבתים איבדו כל בושה: חוזי שכירות הזויים
- אתם סיפרתם: חוזי השכירות הכי הזויים בישראל
- קונדומים באסלה ועובש בקירות: השוכרים ההזויים
- "השותף חשב שאני מכשפה": שותפים מהגיהנום
חוק נתוני האשראי, שנחקק בישראל בשנת 2002, הוא המקבילה למערכת דירוג האשראי האמריקנית. החברות המחזיקות ברישיון בארץ לקבלת נתוני אשראי הן D&B ו-BDI ישראל, אך הן לא עובדות עם לקוחות פרטיים. לפיכך, רק חברות מסחריות השתמשו בשירותיהן על מנת לבדוק את יציבותם הפיננסית של הלקוחות הפוטנציאליים.
רוצים לגור בשכירות? תנו תעודת זהות
רק בחודשים האחרונים נמצא בישראל ספק מידע על צרכנים פרטיים. חברת קרדיט סקור, בניהולו של המנכ"ל איתי פרי, חברה ל-D&B ואת נתוני דירוג האשראי שהיא מקבלת ממנה היא מעבירה לבעלי בתים שמעוניינים להשכיר את דירתם לשוכר פוטנציאלי - ומבקשים לוודא שהשוכר ישלם את שכר הדירה בזמן. "על ידי הקשת תעודת הזהות, בתוך שעתיים אנחנו מספקים את כל נתוני האשראי על השוכר ב-5 השנים האחרונות", מסביר פרי.
פרי מבהיר כי נתוני דירוג האשראי מגיעים מבנק ישראל, ממערכת בתי המשפט, מההוצאה לפועל, מבנקים מסחריים וממסדי נתונים נוספים. עד כה, לחברה יש 300 לקוחות שכבר הוציאו אלפי דו"חות על שוכרים, ולדברי פרי, פעלו בהתאם לנתונים שקיבלו. "יש עסקאות שבוטלו, יש כאלה שביקשו מהשוכרים ביטחונות נוקשים כדוגמת ערבות בנקאית בעקבות תוצאות הדו"ח, ויש כאלה שיצאו עם דו"ח חלק - והמשכיר הסתפק בביטחונות קלים יותר", הוא מספר.
"מדובר בלא פחות ממהפך", טוען פרי, "הן לשוק משכירי הדירות, שפעלו עד כה על בסיס אינטואיציה כדי לבחון את השוכר הפוטנציאלי; והן מכיוונם של השוכרים, שנאלצו 'להתפשט' ממש מבחינה פיננסית בפני בעלי הנכסים - וזה כלל לא פעם הצגת תלושי שכר והעתקי חשבונות בנק".
| קריטריונים | נתונים שמדליקים אור ירוק | נתונים שמדליקים נורה אדומה |
| ביטחונות | שוכר הדירה מסוגל לספק ביטחונות ראויים: ערבות בנקאית, צ'ק פתוח, ערבים וכו' | השוכר מוכן לספק רק שטר ערבות ואינו מסוגל להציג ביטחונות ראויים יותר שניתנים למימוש |
| קביעות | השוכר עובד במקום עבודה מסודר, מוכר ולאורך זמן (נתונים אלה מופיעים בתלוש המשכורת שלו) | השוכר עובד בעבודה זמנית או מרוויח את שכרו ב"שחור" |
| הכנסות | גובה השכר של השוכר הוא לפחות פי שלוש מעלות דמי השכירות. אם השוכר ממן את עלות השכירות שלא ממשכורתו, עדיף שיהיה מקרב מקבלי קצבאות או ממקבלי השתתפות בעלות מגורים | אם עלות השכירות גבוהה מ-50% מהכנסתו של השוכר - יש בעיה! אם השוכר נותן צ'קים שאינם שלו אלא של צד שלישי - גם כאן יש בעיה! |
| זוג או פרט | עדיף זוג שוכרים (בעל ואישה) שלשניהם תלוש משכורת קבוע | שוכר יחיד עלול להיות חדל תשלום אם מפטרים אותו מהעבודה |
| יכולת תשלום | השוכר מסוגל לשלם מראש למשך שנת השכירות כולה או לכמה חודשים | השוכר נותן צ'קים, אך מבקש שלא להפקידם אלא להמירם במועד התשלום במזומן במקום הצ'ק שביד המשכיר |
| יציבות כלכלית | לשוכר יש לו נכסים משלו, כמו דירה שהוא משכיר לאחרים | לשוכר אין נכסים: ללא דירה, ללא מכונית, ללא עסק משלו או ללא חשבון בנק |
נתונים: קרדיט סקור
וכעת נעבור לחוזה
אז בדקנו אם השוכר שלנו מהימן - מה עושים עכשיו? צריך חוזה שכירות טוב. יחד עם עו"ד שי אליאב, ממשרד גינדי-כספי עורכי דין ונוטריון, רעננו את הדגשים העיקריים למשכירי הנכסים:
זהות השוכר: רצוי לברר את זהות השוכר, ללמוד להכירו, לוודא שיש לו עבודה מסודרת והכנסה קבועה, שהוא בעל מזג נעים וכו'. אם השוכר נשוי, יש להחתים גם את בת הזוג על ההסכם.
אחריות לתיקון נזקים: יש להבהיר בגוף החוזה מי אחראי לליקויים. נזקים שנגרמו עקב שימוש לא סביר, ברשלנות או בזדון - יחולו על השוכר.
העברת זכויות: יש להתייחס בחוזה לעניין העברת הזכויות, כלומר האם ראשי המשכיר להביא שוכר אחר שיכנס בנעליו. יש לזכור שזכותו המלאה של המשכיר לאסור עניין זה, כמו גם לעניין שכירות משנה.
ביטחונות: כמשכירים, נבקש לקבל ערבות בנקאית אוטונומית, אותה ניתן לממש עם הפרה של השוכר (פחות מקובל בהשכרת דירות למגורים). מלבד ערבות בנקאית, ישנן בטוחות נוספות כגון ערבים (רצוי יותר מאחד ואף שאינם מבני משפחת השוכר), שטר חוב החתום על ידי השוכר והערבים ביחד ולחוד, צ'ק לביטחון וכו'. אם מדובר בשוכר שהוא חברה בע"מ, רצוי לקבל בנוסף ערבות אישית של הבעלים.
הצמדה: על מנת להימנע משחיקתו של ערך הכסף, רצוי לקבוע מנגנון הצמדה לכספי התמורה (לפי מדד המחירים, לדולר ועוד).
מטרת השכירות: על החוזה לציין את מטרת השימוש במושכר. חריגה מכך תהיה הפרתו היסודית של ההסכם. כך למשל, אם בכוונת המשכיר להשכיר למטרת מגורים בלבד, חשוב שהחוזה יציין זאת. יש לכך השלכות רבות, בין היתר בהיבטי התכנון והבנייה לעניין שימושים חורגים, ואף בהיבט דיני המס. לדוגמא: דירה ששימשה למסחר לא תהיה זכאית לפטור ממס שבח בעת מכירה.
מסים: חשוב להגדיר מי מהצדדים משלם את המסים השונים. מקובל שכל המסים השוטפים בגין שימוש בדירה יחולו על השוכר.
הפרות: כדאי לקבוע סנקציות ברורות בגין כל חריגה מתנאי השכירות, לרבות ביטול ההסכם וסילוק ידו של השוכר, כאשר מדובר בהפרות יסודיות. לעניין זה, חשוב לציין פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית ובגין איחור בפינוי המושכר.
לפנייה לכתב/ת 
