לפני שקונים: 6 תחנות חובה בדרך לדירה

מחפשים בית ואיתרתם בלוחות הנדל"ן אפשרות לעסקה מעניינת? עוד לפני שתצאו לשטח, תוכלו לוודא איך נראה הבניין, אילו מוסדות חינוך יש בשכונה ואם המחיר סביר - וגם להתחיל להתכונן למשכנתא. בדקנו אילו אתרים יכולים לסייע לכם במרוץ אחר הדירה.

• לפני שקונים דירה: האתר שיספר לכם על השכנים
• רחובות לוהטים: איפה הישראלים רוצים לגור?
• גלו: האם הדירות בשכונה שלכם זולות יותר?
• מחפשים מגורים בזול? תשלמו בחינוך הילדים
  

שרת המפות הממשלתי: רזולוציה גבוהה מגוגל

רבים מכירים את השירות הבינלאומי ‭google street view‬, שמאפשר "לשוטט" באמצעות האינטרנט ברחוב מסוים ולהביט בנכס מכמה כיוונים; או את אתר ‭,zoomap‬ הכולל גם הוא תמונות של מבנים ורחובות ביישובים רבים. שרת המפות הממשלתי של ישראל, או בשמו הנפוץ "הפורטל הגיאוגרפי הלאומי", מפורט הרבה יותר.

האתר מציע, מלבד מיפוי נוכחי וצילום אוויר של הבית והאזור, גם מיפוי היסטורי ועוד שפע של מידע שיעזור לבחון את הרלוונטיות של הדירה הנבחנת: גוש וחלקה, פיתוח צפוי באזור לפי תוכניות בניין עיר, גנים ציבוריים ופארקים, אנטנות סלולריות סמוכות, נגישות בתחבורה ציבורית ועוד.

כבר כיום מציג האתר כ-120 שכבות של מידע "ממשלתי". כמו כן, כפי שפורסם ב-ynet, בקרוב יוסיף המרכז למיפוי ישראל של משרד השיכון עוד 40 שכבות של מידע - כולל נתוני פשיעה, "כניסה" לכל דירה בנסחי טאבו, ואפילו מספר התלמידים בכיתה, ממוצע הבגרות וציוני המיצ"ב במוסדות החינוך הסמוכים.

השרת מציג נתונים רשמיים ועדכניים של משרדי הממשלה השונים על גבי מפה או תצלום אוויר. הוא כולל סרטון הדרכה ידידותי, ומאפשר גם ניהול שכבות עניין אישיות כמו "עצי הפרי שלי" ו"התלמידים שלי‭."‬ הכניסה לאזור האישי מחייבת שם משתמש וסיסמה.

אתר מס שבח: המחירים האמיתיים בסביבה

ספקולציות על מחירי דירות כולנו מכירים. המספרים עוברים מפה לאוזן, דרך רוכשי ומוכרי הדירות, מתווכים, שמאים, קבלנים ומחירוני הדירות. אבל יש כלי אחד מהימן - רשות המסים מציגה באתר מס שבח מידע מורחב על עסקאות נדל"ן, כולל אזור המגורים, מספר החדרים, הקומה, שנת הבנייה ושטח הקרקע. גם את עלות הקרקע תמצאו שם.

מערכת "מידע נדל"ן" מספקת נתוני מכירות של זכויות במקרקעין לפי סעיף 105א לחוק מיסוי מקרקעין, וכן תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה‭,(‬ וכוללת מכירות מאז שנת ‭.1998‬ הנתונים על מכירות שבוצעו כוללים נתונים פיזיים של הנכס, כגון מספר חדרים ושטח, כפי שדיווחו הצדדים בעסקה, והם מוצגים לפי החתך הנבחר.

נוסף לכך, ניתן לאתר יישוב או גוש ולהציג את כל הגושים בתחום יישוב מסוים, או את היישוב שבתחומו נמצא הגוש. המאגר אף מספק מידע לגבי עסקאות בערכים דולריים: בעמודות "תמורה מוצהרת‭,"‬ "שווי מכירה", ניתן לקבל מידע על ערכים דולריים ואת שער הדולר בעת ביצוע העסקה.‬

אתרי רישום מקרקעין: על שם מי הנכס?

מערכת המידע על רישום מקרקעין מספקת מידע ראשוני על מצבו הרישומי של הנכס, כאשר לצורך בדיקה עמוקה יותר יש להוציא נסח רישום שנקרא גם נסח טאבו. האתר מסביר שלמרות שבדרך כלל, בעת רכישת דירה, הקונה משלם לחברת הבנייה "הוצאות רישום‭,"‬ הרי שמאות אלפי דירות בארץ עדיין אינן רשומות, ובעליהן לא יודעים שבעלותם על הנכס היקר ביותר שברשותם אינה מעוגנת כחוק.

האתר מציע כלים והדרכה לקידום הרישום של הדירה, ומפרט את השלבים העיקריים לרישום נכס על שם בעלי הזכויות: רישום פרצלציה (תוכנית שבה המדינה מעניקה מספר זהות לכל שטח אדמה, באמצעות חלוקתו לגושים וחלקות‭;(‬ רישום בית משותף (חלוקת חלקת הקרקע לתת- חלקות - דירות - לגבי כל מבנה שיש בו שתי דירות ויותר‭;(‬ ורישום הזכויות של בעלי הדירה (רישום בטאבו, שבו נרשמת דירה על שם בעלי הזכויות בה).

המסמך המוכיח כי הדירה נרשמה כחוק על שם בעליה נקרא נסח רישום ‭")‬נסח טאבו‭.("‬ שירות התשלומים הממשלתי מאפשר להוציא נסח רישום על הנכס‬ וגם לשלם אגרה מיוחדת כדי לצפות במידע מלשכות רישום המקרקעין (עותק מנסח טאבו קיים).‬

רשות מקרקעי ישראל: שטח בזול לבנייה עצמית 

חולמים בכלל לבנות בית פרטי? הזדמנויות זולות ניתן למצוא, לעתים, במכרזים על קרקעות לבנייה צמודת קרקע באתר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י, לשעבר מינהל מקרקעי ישראל).‬ לאורך השנים אפשר היה למצוא באתר המינהל הזדמנויות בשיטת "בנה ביתך‭."‬ כך לדוגמא, לפני כשנתיים הוצעה קרקע באשקלון לבנייה בשיטת "בנה ביתך" ב-350 אלף שקל, ומאז המחירים הכפילו ואף שילשו את עצמם.

במכרזי בנייה בשיטת "בנה ביתך‭,"‬ אשר מיועדים לאנשים פרטיים ולא לחברות בנייה, משווקים משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל מגרשים לבנייה עצמית. קרקע כזו נמכרת, לרוב, במחירי מציאה, ולעתים נרשמים עד 10 קופצים על כל מגרש. בחלק מהמכרזים ניתנת עדיפות לזוגות צעירים, תושבים ותיקים או "בנים ממשיכים‭,"‬ וחלק מהמגרשים משוריין עבורם.

את המחיר למגרש קובע השמאי הממשלתי, ובתום תקופת ההרשמה נערכת הגרלה. קיים גם נוהל, לפיו המחיר שקובע השמאי הוא רק מחיר התחלתי, והמגרשים נמכרים למגישי ההצעות הכספיות הגבוהות ביותר.

אתרי הרשויות המקומיות: מידע תכנוני על הנכס

בעוד שחלק מהרשויות המקומיות ממשיכות לתפעל אתרים מיושנים, חלקן הפכו את הפורטל שלהן למכשיר משוכלל ויעיל עבור התושבים ואחרים. בשנים האחרונות החלו רשויות מקומיות להציג באתרי האינטרנט שלהן מידע על תכנון ובנייה, כולל מפות, תצלומי אוויר וכמובן טפסים למילוי. אחת הדוגמאות הטובות לכך היא עיריית חיפה.

חלק מהמטרה של מחלקת אגף ותכנון ברשות המקומית (מהנדס העיר) הוא לספק מידע לציבור בשקיפות מרבית, תלוי עד כמה הרשות השקיעה באתרי המידע שלה. אתר האינטרנט של מינהל ההנדסה של עיריית חיפה מאפשר לשלוף מידע מתוך מאגרי המידע ההנדסיים ברשות בנושאים תכנוניים ובנושאי רישוי ופיקוח, ואף להציג מפה עירונית דינמית, לפי שכבות מידע משתנות.

באתר יש מידע תכנוני על הנכס, מזכויות בנייה בלתי מנוצלות ועד תוכניות בניין עיר (תב"ע‭.(‬ מידע בכתב כרוך באגרה, אך באתר המידע חינם.

אתרים לחישוב המשכנתא: כמה זה עולה לנו?

כשאתם מחשבים כמה יעלה לכם כל העסק הזה, כדאי לנסות להתרשם מגובה ההחזרים הצפוי של המשכנתא. לפני ייעוץ פרטי בנושא משכנתא או נטילת משכנתא מהבנק, בדקו את מחשבוני המשכנתאות באינטרנט.

בכל אתרי הבנקים הגדולים יש מחשבון כזה. באתרים של הבנקים מזרחי-טפחות, לאומי ודיסקונט יש גם סרגלים גרפיים שמאפשרים לקבל לוח תשלומים מפורט ולהשוות בין מסלולים שונים.

המחשבון המושקע ביותר נמצא כנראה באתר "משכנתא אובייקטיבית" מקבוצת דוידוף, שמציע‬ הסבר מפורט על אופן הכנסת הפרטים ועל התשובות המתקבלות. עוד מחשבון עצמאי, מושקע אך נוח לתפעול, קיים בבלוג משכנתאמן.‬ באתר בנק ישראל אין מחשבון משכנתאות, אבל יש מחשבונים לחישוב שינויים כמו פירעון מוקדם או שינוי מועד החיוב החודשי, למי שכבר יש לו משכנתא.

נזכיר שכל המחשבונים הם כלי עזר בלבד, ואינם מחליפים שיחה עם יועץ משכנתאות בבנק או יועץ פרטי.

בהכנת הידיעה השתתף רועי ברגמן. הידיעה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"