אין חרטות: הסכם השכירות תקף גם בעל פה?

דני הוא רווק תל-אביבי, אשר במשך שבועות ארוכים חיפש דירה בשכירות שתתאים לו בעיר ללא הפסקה. ערב אחד נחו עיניו על מודעה טרייה בלוח מודעות ברשת ומיד התקשר לתאם ביקור בנכס למחרת בבוקר.

כתבות נוספות בנושא שכירות בערוץ הנדל"ן :

• משכירים דירה? כך תבטיחו שהשוכרים ישלמו
• בעל הבית מציק? בת"א יוקם מרכז ייעוץ לשוכרים
• משרד השיכון יוזם: חוזי שכירות אחידים לכולם
  

דני מצא עניין רב בנכס, הסכים לתנאי השכירות וביקש לסגור מיד את הפרטים עם המשכיר. האחרון אמר שישלח לו חוזה לחתימה, אך כעבור יום, משהתבושש בעל הנכס לשלוח את החוזה, התקשר דני והתבשר לאכזבתו שהדירה הושכרה במחיר גבוה יותר.

כל מי שאי פעם שכר דירה, לרבות באזורי ביקוש, מכיר את הסיטואציה. אתה מגיע לנכס, מתאהב בו ומבקש לסגור חוזה. בינתיים, ועד לחתימת החוזה, יש למשכיר ציפור אחת ביד - והוא ממשיך לנסות את מזלו בתקווה למצוא שוכר שיסכים לשלם יותר.

כך, לא מעט שוכרים פוטנציאליים מתלוננים כי לאחר מו"מ ממושך וקביעת התנאים לשכירות נכס, הודיע בעל הנכס כי הוא חוזר בו מהעקרונות שסוכמו ביניהם - ומבטל את מועד החתימה על הסכם השכירות.

בדרך כלל קורה הדבר לאחר שהמשכיר מצא שוכר חלופי שמוכן להציע מעט יותר בעד אותם תנאי שכירות. האם ניתן לומר במקרה זה שכל ניסיון ההתקשרות עם משכיר הנכס וההבנות עמו ירדו לטמיון, וזאת רק מהסיבה שהצדדים טרם הספיקו לחתום על הסכם השכירות? ובכן, האמת היא שהנושא מורכב יותר.

מתי הסכם השכירות יהיה קביל, גם אם אינו חתום?

לכאורה, סעיף 8 לחוק המקרקעין מחייב צדדים לעסקה במקרקעין לכרות הסכם בכתב, ובתי המשפט בישראל קבעו כי מדובר בדרישה שבלעדיה אין תוקף להסכמות. עם זאת, וככל שמדובר בעסקת שכירות נכס לתקופה שאינה עולה על חמש שנים, סעיף 79 לחוק המקרקעין פוטר צדדים להתקשרות מדרישת הכתב.

המשמעות היא שהסכמות לשכירות נכס אינן טעונות מסמך בכתב, וניתן לסכמן גם ב"תקיעת כף".

במצב דברים זה, וכל עוד מדובר בהתקשרות שיסודה בשכירות נכס ובתנאים המפורטים לעיל, המבחן לבחינת תוקפה של התחייבות בין הצדדים תיבחן על בסיס חוק החוזים.

מה זה חוק החוזים? סעיף 1 לחוק מגדיר לנו כי חוזה נכרת בדרך של "הצעה" ו"קיבול". כלומר, חוזה מתגבש כאשר צד א' מציע לצד ב' - שעונה, מצדו, "מסכים אני". כדי לבחון את תוקפן של ההסכמות בין הצדדים, פיתחו בתי המשפט מבחן כפול: המבחן הראשון בוחן עד כמה הצדדים באמת רוצים להתקשר בהסכם; המבחן השני בוחן אם הצדדים סיכמו את הפרטים החיוניים להסכם (סכומים, מועדים וכ'). אולם חשוב לציין שבתי המשפט ריככו כללים אלה עם השנים.

כלומר, כאשר מדובר במשכיר, הרי שהמשכיר הציע את הנכס להשכרה בתנאים מסוימים (מחיר, תקופה וכו' - וייתכן כי אף העביר נוסח הסכם לשוכר). במצב דברים זה, ועל פי מונחי חוק החוזים, ניתן לראות בו כ"מציע". די בכך שהשוכר יאמר כי מקובל עליו, הרי שבנסיבות מסוימות נראה בו כמי שביצע "קיבול" להצעה. ברגע שבפנינו מציע (נותן הצעה) ומקבל (מבצע הקיבול), הרי שבפנינו התחייבות חוזית לכל דבר ועניין, בין אם נעשתה בכתב, בין אם נחתמה ובין אם לאו.

לסיכום, כאשר צד א' הוא המשכיר, נפגש עם צד ב' הוא השוכר, אשר סיכמו ביניהם את תנאי השכירות וכל שנשאר הוא הליך פורמלי של חתימה על הסכם, בנסיבות אלו בתי המשפט עשויים לראות בצדדים כמי שהתקשרו בהסכם מחייב, גם כאשר הדברים לא הועלו על הכתב או לוו בחתימה.

הכותב הוא עורך דין במשרד עוה"ד גינדי-כספי עורכי-דין ונוטריון, המתמחה בנדל"ן , תכנון ובנייה