משקיעים בנדל"ן בגרמניה? היזהרו מהמסים

ישראלים רבים רוכשים דירות בגרמניה בשנים האחרונות למטרות השקעה. אחת הסוגיות החשובות שיש לבחון לפני ביצוע השקעה, הוא המיסוי שיחול הן בגרמניה והן בישראל. הערים הפופולריות בגרמניה להשקעה הן בעיקר ברלין, פרנקפורט והמבורג.

טורים נוספים של אבי נוב בערוץ הכסף שלי :

• קיבלתם מתנה? ייתכן שתצטרכו לשלם מס
• האישה בישראל, הבעל בחו"ל; מה עם המסים?
• בדרך לעלייה משלמים מס: באוגוסט יבוטלו הטבות
  

כיצד משקיעים בנדל"ן בגרמניה?

כל אחד יכול לטוס לגרמניה ולרכוש נדל"ן בעצמו. עם זאת, ניתן גם לפנות לחברה שמתמחה בכך, ולרכוש את הנדל"ן באמצעותה. לרוב, זאת הדרך המומלצת למי שאינו רוצה לעסוק בכל היבטי הניהול, לרבות תשלומים שונים וגביית שכר דירה. בנוסף לשכר דירה שניתן להפיק מהנכס, ניתן יהיה במקרים מסוימים גם ליהנות מעליית הערך של הנדל"ן.

חשוב להבחין בין אחזקת הנכס על ידי יחיד לאחזקת הנכס על ידי חברה. מי שמתכנן לרכוש מספר דירות בגרמניה, כדאי יהיה לו לשקול הקמת חברה בע"מ, כמפורט להלן.

מה המיסוי החל על משקיע יחיד?

ישראלי יחיד, להבדיל מחברה, המשקיע בנדל"ן בגרמניה, יחויב בגרמניה על הכנסות השכירות במס בשיעור של 25%. בנוסף, הכנסות השכירות יחויבו במס בישראל כמפורט להלן.

ישנן שתי אפשרויות העומדות לרשות המשקיע לתשלום המס בישראל, בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה:

• תשלום של 15% - לאחר ניכוי פחת אך ללא ניכוי הוצאות שונות, דוגמת הוצאות מימון, הוצאות המס הזר ששולם בחו"ל וכדומה.
  

• שיעור המס השולי בו נושא היחיד בישראל, תוך הכרה בהוצאות המס הזר ששולם, וכן כל הוצאה אחרת בה נשא לצורך רכישת והשכרת הנכס.
  

מה המיסוי החל על חברה בגרמניה?

המס האפקטיבי על הפעילות בגרמניה, עד העברתו לישראל, עשוי להגיע ל-43% ואף יותר. אולם תכנון מס מוקדם יכול להוריד את נטל המס האפקטיבי בצורה משמעותית, בתנאים מסוימים.

להלן שיעורי המס בגרמניה הרלוונטיים לחברות:

• מס חברות - 15%.
  

• מס סולידריות - 5.5% ממס החברות.
  

• מס עסקים - 14%-17%.
  

• ניכוי מס במקור - בעיקרון 26%, אך עם זיכוי בדין הפנימי כ-16%.
  

האם יש הקלות באמנת המס עם גרמניה?

האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לגרמניה היא ישנה, ולפיכך שיעור ניכוי המס במקור הוא גבוה יחסית למקובל באמנות החדשות של ישראל. אמנת המס בין ישראל לגרמניה אינה מסייעת למשקיעים. שיעור הניכוי מס במקור כאמור (כ-16%) הוא בהתאם לדין הפנימי, לאחר זיכוי מקומי.

האם תכנון מס יכול לעזור?

ישנן מספר אפשרויות לתכנון מס עבור משקיעים המחזיקים במספר נכסים בגרמניה:

• הקמת שותפות גרמנית - על פי הדין הגרמני, חלוקת רווחים משותפות אינה חייבת במס בגרמניה, ולכן לא אמור לחול ניכוי מס במקור.
  

• הקמת חברת אחזקות בקפריסין - במקרה זה, יחול פטור מניכוי מס במקור גרמני בעת חלוקת דיבידנד מחברה תושבת גרמניה לחברה קפריסאית, בכפוף לעמידה בתנאים של הדירקטיבה אם-בת של האיחוד האירופי.