150 אלף דירות להשכרה? לא בשנים הקרובות

האם התוכנית של קבינט הדיור להגדיל משמעותית את היצע הדירות להשכרה תצליח? על השאלה הזו השיבו בסקפטיות גורמים בענף הנדל"ן, לאחר שאתמול (א') אושרה באופן חלקי תוכניתו של שר האוצר, יאיר לפיד, להקמת חברה ממשלתית לדיור.

תוכנית הדיור - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• קבינט הדיור: תוכנית לפיד אושרה חלקית
• תוכנית: מיליארדים יוקצו להסרת חסמי בנייה
• לפיד יציע חברה ממשלתית להשכרת דיור
  

בדיון שנערך אתמול אחר הצהריים בקבינט, הביא לפיד לאישור הצעת החלטה להקמת חברה ממשלתית לדיור, שתהווה "זרוע ביצוע לתכנון וביצוע פרויקטים למגורים" בתחום ההשכרה. תקציב החברה הממשלתית החדשה יהיה 8 מיליון שקל לשנה, והונה העצמי ההתחלתי יעמוד על 20 מיליון שקל בשנה למשך השנתיים הראשונות.

החברה הממשלתית תהיה עוקפת למינהל מקרקעי ישראל, אותה יוביל אורי שני, ותקים 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בעשור הקרוב. הגוף החדש יהיה חייב לאשר את תוכניות העבודה במועצת מינהל מקרקעי ישראל, ואיתור המתחמים ייעשה בתיאום משרדי הממשלה ותחת פיקוח רשות החברות. על החברה יהיה ממונה לפיד, בעוד על רשות מקרקעי ישראל ממונה שר השיכון, אורי אריאל.

החברה תקבל מהמינהל את המתחמים הרלוונטיים בהם ייבנו דירות להשכרה, וכן יוכנו תוכניות למתחמים בפיקוח החברה, שתגיש אותן לאישור ועדות התכנון בקדימות על תוכניות אחרות. הקרקע תוצע על ידי החברה החדשה לשיווק לקבלנים, ומתחם מיועד לשכירות ייחשב כזה שלפחות שליש מהדירות בו יהיו להשכרה במחיר מפוקח.

עוד ייקבע שיעור מסוים ומהותי של דירות, לרבות דירות בהשכרה במחיר מפוקח, אשר יוקמו באזורי הפריפריה. ההנחה ממחיר השוק בדירות להשכרה צפויה לעמוד על כ-‭20%‬ ממחירי השוק.

* נתוני 2013 מתייחסים לינואר-יוני. שכ"ד ממוצע בכל הארץ לפי משרד השיכון

הבעיות: התנגדויות וויתור על הכנסות

הבנייה צפויה להיות בקרקעות המיועדות לחקלאות ולאזורי נופש מטרופוליטניים המצויות בשולי הערים המרכזיות בישראל, וצפויות לעבור הפשרה. אולם לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, תהיה בעיה: "יש התנגדויות מצד משרד הפנים, הירוקים והארגונים החברתיים, וכל הפשרת אדמות לוקחת 10 שנים ויותר‭,"‬ הסביר.

בעיה נוספת היא שכיום פועלים במשרד המשפטים ובמשרד להגנת הסביבה לקדם בנייה בתוך הערים - ולא בשטחים החקלאיים. בעיה נוספת היא העובדה שייקבע הליך ייחודי לתכנון הדירות בלוחות זמנים קצרים - וגם כאן לא לוקחים בחשבון את ההתנגדויות הצפויות בוועדות התכנון.

הקמת הדירות תתבסס על מודל כלכלי שיבטיח תשואה נאותה ליזם, של לפחות 8% - מה שידרוש מהמדינה לוותר על הכנסות של מיליארדי שקלים על הקרקעות. גם זו דרישה בעייתית: רק לאחרונה מכרז דיור דומה שנערך ברעננה התעכב, משום שהאוצר סירב לוותר על ההכנסות מהקרקע.

החברה הממשלתית אף תחליט על שיעור הדירות לשכירות במחיר מפוקח בכל בניין, תוך קביעה של מנגנוני הגנה משפטית אשר יבטיחו כי הייעוד להשכרה יישמר, וכי ההטבה במחיר השכירות תגיע לזכאים. כלים משפטיים יאפשרו פינוי מהיר של דייר המפר את חוזה השכירות באופן מהותי. הבעיה: הכלים הללו לא יהיו מוכנים בקרוב.

אז מה סיכויי הצלחת התוכנית? 

הקשיים בדרך למימוש התוכנית גדולים, והיישום שלה צפוי לארוך עוד שנים רבות. "יעד הבנייה להשכרה הוא משימה בלתי אפשרית‭,"‬ טענו אתמול מומחי נדל"ן. "כל ההחלטות שהתקבלו בקבינט הדיור לא יפתרו את המשבר המיידי‭,"‬ הוסיף חבר בכיר בקבינט הדיור. לדבריו, "כל הפתרונות המוצעים הם לאכלוס תוך מספר שנים במקרה הטוב, וגם בכמויות קטנות שאין בהן לבצע מהפך. אין פתרון למשבר המיידי, כששכר הדירה רק עולה‭."‬

ואכן, בעשור האחרון שכר הדירה התייקר ב-80%, גם בשנתיים שעברו מאז המחאה החברתית, המשיך שכר הדירה לטפס. "מדי שנה נוספים כ-40 אלף משקי בית חדשים, להם צריך לייצר ‭40‬אלף פתרונות דיור חדשים", הבהיר דנוס, "כיום רק כ-‭10,000‬ דירות חדשות מגיעות לשוק להשכרה - שנשלט, רובו ככולו, על ידי משקיעי הנדל"ן. במצב העניינים הזה למדינה אין יכולת אמיתית ליצור שינוי בגובה מחירי השכירות‭."‬

לדברי גורמים אחרים בענף הנדל"ן, "אין כדאיות כלכלית למהלך. דיור להשכרה הוא הכרחי, אבל זה דורש עוד שינויי חקיקה רבים, איתור קרקעות, הבטחת תשואה, ומדובר בכל מקרה על תוכנית שתתתמש אולי רק בעוד עשור או שניים‭."‬ גם ברשות החברות הממשלתיות העלו ספקות באשר להצלחתה של החברה החדשה לקדם את בניית הדירות להשכרה.

לדברי מ"מ מנהל הרשות, רוני פרידמן, "רשות החברות לא מתנגדת להקמת החברה הממשלתית לדיור, אולם הגבלתה של החברה החדשה לפרויקט דיור להשכרה בלבד, ולא לפיתוח מתחמי דיור אחרים ושונים, מהווה פגיעה קשה בפוטנציאל ההצלחה של גורם ממשלתי לסייע בפיתוח משק הדיור, הנמצא במשבר חריף מאוד. נוסח ההחלטה מעלה כי פעילות החברה וסמכויותיה מוגבלות, ומכאן החשש לפגיעה אפשרית באפשרותה להצליח‭."‬

ארז כהן, שמאי מקרקעין בכיר, אמר לאחר פרסום ההחלטה כי "תוכנית הממשלה אינה מעשית, מאחר שהיא לא כדאית מבחינה כלכלית. היכן יאותרו מתחמי ענק כאלה? גם במקרה הטוב, ישווקו דירות אלה, אם בכלל, בשנת ‭.2020‬ בינתיים המחירים ימשיכו לעלות".‬

הידיעה המלאה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"