ניו-יורק: ישראלים יהפכו כנסייה למגדל

אחרי שהצעירים במנהטן נאלצו לצאת מהתפוח הגדול, משום שלא היו מסוגלים להתמודד עם גובה שכר הדירה, הם עברו להתגורר באזורים סמוכים והפכו אותם לאטרקטיביים - כמעט כמו התפוח עצמו. כך, למשל, שכונות כמו בושוויק ווויליאמסבורג בברוקלין הפכו בתקופה האחרונה לפופולריות במיוחד.

• השקעות בארה"ב: הארלם, ברוקלין או ניו ג'רזי?
• מנהטן: ישראלים יבנו 120 יחידות דיור בצ'לסי
• משתלם? שני חדרים במנהטן ב-1.5 מיליון שקל
  

הניו-יורק טיימס מדווח על זינוק של 27% במחירי השכירויות בבושוויק, על רקע ביקושים גוברים של אוכלוסיית הסטודנטים, זוגות צעירים ובעלי מקצועות חופשיים ואמנותיים - או מה שנהוג לקרוא לאותו החתך "הבוהמה". כך לדוגמא, עבור דירת סטודיו בשכונה משלמים כיום שכירות של 1,675 דולר בממוצע, בעוד שביולי אשתקד המחיר עמד על 1,340 דולר.

הודות למיקום ולדרכי הגישה הנוחות למנהטן, הפכה ברוקלין למוקד בילויים, ובושוויק היא אחת מהמובילות בתחום. רבים מכוכבי סדרת הלהיט GLEE, למשל, בתוספת של כוכבים כמו אן האתוואי והקלינטונים, הפכו את בושוויק למקום הבילוי המועדף עבורם על פני מנהטן העמוסה. שינוי הדמוגרפיה, בניית מרכזי בילוי יחד עם דיווחים על מעבר של סלבריטאים לבושוויק תרמו גם הם לעליית מחירי הנדל"ן בשכונה.

הדמיית המבנה. קומות מעל הכנסייה

משמרים את הקרקע ומוסיפים קומות

דדי גולדברגר, מומחה להשקעות גלובליות ומנכ"ל אפריל השקעות פרטיות, מסביר כי זיהה את הפוטנציאל הגלום בברוקלין עוד בתקופת המשבר הכלכלי, כאפיק השקעה נדל"ני עם סיכון מינימלי. לדבריו, "התשואה הצפויה למשקיעים ממימוש השקעות של החברה, במחירי השוק הנוכחיים, ואפילו מבלי להביא בחשבון את המשך המגמה הנוכחית של עליות המחירים, היא כ-20% לשנה".

גולדברגר מוסיף כי הפרויקט החדש של החברה באזור נמצא בתהליכי גיוס משקיעים ומה שיותר מעניין בו, זה שהוא נבנה על קרקע של כנסייה. בשנים האחרונות ישנה תופעה של יזמי נדל"ן הרוכשים כנסיות בני-יורק - והופכים אותן לפרויקטים למגורים. זאת משום שבעוד בעבר הכנסיות בברוקלין היו מלאות בכל יום ראשון, כיום הן הולכות ומתרוקנות בעקבות הגירה של אוכלוסיית הצווארון הכחול.

בניגוד לישראל, שבה הפיכת מבנה ציבור כמו כנסייה למבנה מגורים כרוכה בהליך שינוי יעוד שנמשך זמן רב, בניו-יורק - אם הכנסייה ממוקמת ברחוב המיועד למגורים, לא נדרש הליך בירוקרטי ארוך. גולדברגר מסביר שהחברה תשמר את המבנה החיצוני של הכנסייה, ומעליה תוסיף קומות. העלות הכוללת של הפרויקט עומדת על 7.5 מיליון דולר, מתוכם כ-2.05 מיליון דולר עבור עלות הקרקע.

הפרויקט צפוי לכלול 32 יחידות דיור, שימכרו במחיר התחלתי של 280 אלף דולר. לדבריו, הרווח הצפוי, לפי תמחור שמרני של 8% מתחת למחירי השוק נכון להיום, עומד על 3 מיליון דולר בתום הליך הבנייה והמכירה שימשך כשנתיים. 

לדברי גולדברגר, בפעילות אינטנסיבית עדיין ניתן למצוא "מציאות" רבות בברוקלין, בעיקר של קרקעות לא מנוצלות, ונכסים נטושים או מוזנחים שבפועל נמצאים בלב אזורי ביקוש. ניצול קרקעות אלו לבנייה חדשה, הוא אומר, הניב עד כה תשואות לטווח של שנה עד שנתיים של עשרות אחוזים.