מה חשוב לבדוק לפני שמקבלים דירה מקבלן?

הרגע הגדול הגיע: אחרי שקניתם דירה מקבלן, נטלתם משכנתא, עברתם בקוצר רוח את תהליך הבנייה ובחרתם מטבח ואריחים - הגיע הרגע בו הדירה מוכנה ואתם צריכים לחתום על פרוטוקול המסירה. נרגשים? לא יכולים לחכות כבר להיכנס לדירה החדשה? דווקא ברגע הזה כדאי לקחת נשימה, להתאזר בסבלנות ולבדוק היטב על מה אתם חותמים.

כתבות נוספות על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :

• לפני שקונים: 6 תחנות חובה בדרך לדירה
• לפני שקונים דירה: האתר שיספר לכם על השכנים
• הצעה: הקבלנים יצרפו מחירון לרוכשי דירות
  

מהו פרוטוקול מסירה?

פרוטוקול מסירה הוא טופס עליו חותמים רוכש הדירה והקבלן (או נציגים מורשים מטעמו) במעמד מסירת הדירה, במטרה לאשר רשמית כי מצב הדירה תואם במלואו את זה שנקבע בהסכם המכר. במידה שקיימים בדירה ליקויים או אי התאמות, הם מתועדים בפרוטוקול המסירה, והקבלן מחויב בתיקונם.

איך זה עובד? הקבלן מבצע מסירה של הרכוש המשותף והשטחים הציבוריים של הבניין (מעליות, לובי, מערכות השקיה וכו') לבעלי הדירות הראשונים שיתאכלסו בבניין. אלו יתבקשו לחתום על פרוטוקול מסירה ועל תעודות האחריות של המתקנים המשותפים בבניין בשם כל הדיירים.

האם פרוטוקול מסירה קבוע בחוק? למעשה, החוק אינו מחייב עריכת פרוטוקול מסירה. עם זאת, במרבית הסכמי המכר נהוג לכלול מנגנון של עריכת פרוטוקול מסירה, שכן מדובר במנגנון הדדי המשרת הן את צרכי הקבלן ואת צרכי הרוכש.

אז למה חשוב לשים לב לפני שחותמים?

• על הרוכש להקפיד כי הקבלן (או הנציג המורשה מטעמו) יחתום גם הוא על הפרוטוקול, וכן לוודא שהרוכש יקבל העתק שלו.
  

• פרוטוקול המסירה מתייחס, לעתים, לאביזרים ולמתקנים ספציפיים בדירה (שמשות, דלתות, תריסים, ריצוף, כלים סניטריים וכו'). חשוב לזכור שיש לבדוק בדקדקנות את כל חלקי הדירה ולא רק את אלה המצוינים בפירוט בפרוטוקול. כדאי לעשות שימוש בפועל בכל מערכות הדירה, לוודא את תקינותן ולציין כל ליקוי או אי התאמה.
  

• על מנת לבצע בדיקה יעילה, על הרוכש להצטייד במפרט ובתוכניות שצורפו להסכם המכר, ולוודא כי כל המפורט בהם אכן בוצע. בהקשר זה, מומלץ להיעזר באיש מקצוע (מהנדס) הבקיא באיתור ליקויים ואי התאמות בדירה, ואף לתעד את הליקויים ואי ההתאמות באמצעות צילומם.
  

• כאשר מדובר בליקויים מהותיים, שאינם מאפשרים שימוש סביר בדירה לצרכי מגורים, הרוכש זכאי לדחות את קבלת ההחזקה בדירה ולדרוש את תיקון הליקויים בטרם מסירתה. מצב שבו מסירת הדירה לרוכש מתעכבת בשל כך, שווה למצב של איחור במסירת הדירה, אשר לעתים מזכה את הרוכש בפיצוי.
  

קודם כל - תיערכו מראש

רצוי לקבוע בהסכם המכר כללים ברורים למסירת הדירה, כדי שרק עמידה בהם תיחשב כמסירת החזקה בדירה. למשל, לקבוע כי במועד מסירת החזקה, תהיה הדירה כבר מחוברת לרשתות החשמל, המים, הטלפון והביוב; לדאוג לקיומו של אישור אכלוס מהרשות המקומית (טופס 4) לבניין ולדירה; לוודא שהדירה תהיה בנויה בהתאם למפרט ולתוכנית המצורפים להסכם המכר; ולבחון קיומן של דרכי גישה סבירות ונוחות לבניין ולדירה ושלפחות אחת מהמעליות בבניין תפעל.

מומלץ לכלול בהסכם המכר מנגנון, לפיו מספר שבועות בטרם המועד הקבוע למסירת החזקה בדירה, יוזמן הרוכש לביקור מקדים בדירה, במהלכו יצביע על ליקויים ואי התאמות מהותיים שיצוינו בפרוטוקול מסירה ראשוני. עוד מומלץ לקבוע כי אלו יתוקנו על ידי הקבלן עד למועד המסירה, במהלכו ייערך פרוטוקול המסירה.

יצוין כי לא כל ליקוי או אי התאמה מצדיקים את אי קבלת הדירה וסירובו של הרוכש לקבל את החזקה בדירה במועד. אי הסכמה בעטיים של ליקויים שוליים, שאינם פוגעים בשימוש הסביר בדירה לצרכי מגורים, עלולה לגרור תביעות מצד הקבלן.

יש קבלנים הדורשים כי במסגרת הפרוטוקול, הרוכש יאשר כי הדירה נמסרה לשביעות רצונו המלאה, ויחתום על ויתור ביחס לכל דרישה או תביעה הקשורות בדירה, למעט הליקויים שפורטו בפרוטוקול. עם זאת, המחוקק ובתי המשפט קבעו כיאין בפרוטוקול המסירה כדי לכבול את ידי הרוכש. כלומר, אפילו אם הרוכש חתם על ויתור כללי על תביעות עתידיות, אם הדבר נעשה בנסיבות בהן החתימה על כתב הוויתור היוותה תנאי למסירת הדירה לידי הרוכש, הוויתור הכללי מאבד ממשמעותו.

פעמים רבות נשמעת טענה מצד קבלנים, לפיה כשמדובר בליקויים שניתן היה לגלותם במעמד המסירה, הם מחויבים לתקן אך ורק את הליקויים אשר פורטו בפרוטוקול המסירה. ואולם, חוק המכר קובע כי הרוכש יהיה זכאי להסתמך על ליקוי או אי התאמה, אף אם ניתן היה לגלותם במעמד מסירת החזקה בדירה לידיו (גם אם לא צוינה בפרוטוקול המסירה), ובלבד שהודיע עליה לקבלן תוך שנה מאותו מועד.

בנוסף, חוק המכר קובע כי כל ליקוי או אי התאמה המתגלים בדירה במהלך תקופת הבדק (1-7 שנים ממועד מסירת הדירה לרוכש, אלא אם מדובר באי התאמה יסודית אשר לגביה התקופה היא 20 שנה), מחייבים את הקבלן בתיקונם; אלא אם הקבלן הוכיח שהם נגרמו בשל מעשה או מחדל של הרוכש.