מגדלים לא לעשירים בלבד? זה אפשרי

בעשור האחרון מתחדד ועולה ביתר שאת הוויכוח בנוגע ליכולת של השכבות החלשות באוכלוסייה להתגורר במבנים גבוהים. פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון שהכינה מחקר בנושא, קבעה כי בינוי גבוה אינו מתאים לרוב האוכלוסיות, ורק אלו שיכולים לשאת בעלויות תחזוקה גבוהות יכולים להרשות לעצמם להתגורר במגדלים.

כתבות נוספות על מגדלי מגורים בערוץ הנדל"ן :

• עולים לגובה: נתניה שיאנית בבניית מגדלים
• מגדלים בלב מדבר: תנופת הבנייה מגיעה לב"ש
• נמאס מהחמולה: במגזר הערבי רוצים מגדלים
  

השאלה המתעוררת כאן היא האם קביעה דטרמניסטית כזו יכולה להנחות מדיניות תכנון ובינוי, או שעל כל העוסקים בתחום להפנים שבינוי גבוה ככל הנראה יהיה נפוץ בהרבה בשנים הקרובות; וכי על מנת להנגישו לאוכלוסיות החלשות יותר - יש למצוא פתרונות שיאפשרו שמירה על רמת תחזוקה גבוהה בעלויות נמוכות.

ובכן, על עובדות קשה להתווכח. ישראל מצטופפת במהירות ובנייה גבוהה תהפוך, קרוב לוודאי, לדרך חיים מקובלת תוך זמן קצר. חלקים גדולים מהאוכלוסייה, הרגילים להתגורר בבתים משותפים בגובה 3-4 קומות, יצטרכו כפי הנראה להתרגל ולהביט ממרומי הקומה ה-20 אל המרקם הבנוי החדש.

בנוסף, בכל הנוגע לבינוי גבוה, הסוגיה הופכת להיות אקוטית הרבה יותר כאשר מדובר במתחמי התחדשות עירונית, שבהם הורסים את הקיים - ובונים מחדש. כיום, בשל מגבלות שטח ודרישות תכנוניות שונות, לרוב בונים היזמים מחדש מגדלי מגורים בגובה של לא פחות מ-15-20 קומות ואפילו 40 קומות.

אפשר להוזיל עלויות תחזוקה?

אבל האם לבעלי הדירות שמקבלים מגדל במקום מבנה ישן - יש את היכולת הכלכלית להמשיך להתגורר במבנה הזה? תמחור עלויות התחזוקה עולה סביב שני דולר למ"ר עם היוון ל-25 שנה. תמחור זה כולל תחזוקת מעליות, חניונים תת-קרקעיים, ניקיון ועוד. בנוסף, מי שמבקש להחזיק שומר בלובי ובריכת שחייה - ישלם הרבה יותר.

אלא שגם הרף התחתון של עלויות התחזוקה עדיין גבוה מדי לאותם בעלי דירות. עלויות אלו עלולות להביא לפחות חלק מהן למכור את דירתם החדשה ולעזוב - תופעה שאולי מעודדים אותה יזמים מסוימים, אך אסור שתקרה. לכן נשאלת השאלה מה אפשר לעשות כדי למנוע את התופעה הקשה של דחיקת האוכלוסיות החלשות מהתחמים שנבנים מחדש.

אי אפשר פשוט לקבוע שמגדלים אינם מתאימים לשכבות מסוימות, משום ששוק הנדל"ן קובע עובדות בשטח. אם לא תהיה התערבות והסדרה של הנושא, נמצא את עצמנו בעוד 30-40 שנה עם מבנים גבוהים נטושים - משום שלא יהיה מי שישלם את עלויות האחזקה. לכן, חיוני למצוא ולקבוע בחוק פתרונות שיאפשרו הן מציאת מקורות מימון לסבסוד עלויות התחזוקה במהלך חיי הבניין, והן הפחתת עלויות התחזוקה עוד בשלב התכנון.

את החלק הראשון ניתן ליישם באמצעות הקמת קרן תחזוקה, שתהנה מתזרים מזומנים קבוע באמצעות בינוי של מספר דירות ו/או שטחים מסחריים המשוריינים למאגר השכרה ייעודי, ומאפשרת סבסוד של כ-50% מעלות התחזוקה השנתית לבעלים הקיימים. החלק השני הנוגע לתכנון מקדים מורכב יותר, והוא מחייב הסכמת מוסדות התכנון לאפשר בינוי של חניונים עיליים למשל, ולוותר היכן שניתן על חניונים תת-קרקעיים - שעלות אחזקתם היא גבוהה ביותר.

כמו כן, אם ניתן יהיה לבנות שימושים משולבים כגון מגורים/מסחר/משרדים, הדבר יסייע רבות מאחר שעסקים או משרדים יכולים לשאת על עצמם עלויות תחזוקה גבוהות יותר, ובכך לקיים סבסוד צולב בין המגורים לעסקים. בנוסף, הסכמי התחזוקה הדרקוניים של חברות המעליות, הגורמים לייקור משמעותי של אחזקת המעליות, מחייבים הטלת פיקוח על המחירים.

המודל הפריזאי

לסיכום, יותר ויותר מתחמי התחדשות עירונית עומדים לצאת לדרך, חלק גדול מהם בבינוי גבוה. על המדינה להתערב ולקבוע כללים ברורים להפחתת עלויות התחזוקה, כדי לאפשר לכלל שכבות האוכלוסייה להתגורר באותם מתחמים חדשים.

ועדות התכנון צריכות לקחת בחשבון שכמה מדינות בעולם, הדומות לישראל במאפיינים של צפיפות, רמת חיים וקצב גידול אוכלוסייה, מיישמות מודלים שונים של תחזוקת מבנים גבוהים. כך למשל, מודל ברצלונה/פריז - המאפשר בינוי בצפיפות גבוהה ובבנייה בגובה 7-10 קומות, לרוב עם חצרות פנימיות. במודל זה הדירות הן עם חזית אחת וחלונות חדרי השינה פונים לתוך החצר הפנימית -כך שרואים כל הזמן את השכנים במקום את הנוף הנשקף מגובה.

מיליוני אנשים חיים כך כבר שנים ארוכות ברחבי אירופה, אך צריך לבדוק אם הישראלים יסכימו להתגורר בתנאים האלה. כך או כך, המצב הנוכחי - לפיו הגורמים המוסמכים, הן בשלטון המקומי והן בשלטון המרכזי, לא נוקטים בפעולה אקטיבית שהייתה יכולה להנגיש את הבנייה הגבוהה לכלל האוכלוסייה - צריך להשתנות. 

הכותב הוא מנהל פרויקטים של פינוי-בינוי וייצוג דיירים