כך נפוצץ את בועת הנדל"ן / טור אישי

חבר סיפר לי שנסע במונית, והנהג התלונן בפניו שהוא נאלץ לעבוד עד כדי 250 שעות בחודש בגלל האוברדראפט. החבר התעניין איך נהג המונית הגיע למצב כזה, והלה סיפר לו שזה בגלל המשכנתא הענקית שהוא לקח על הדירה הנוספת שהוא קנה למטרות השקעה.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן  של ynet:

• זינוק של 31% במכירת דירות בספטמבר
• לאן נעלם פוטנציאל בנייה של אלפי יח"ד?
• ירושלים שיאנית במכירת דירות חדשות
  

כמו בשאלות הרות גורל אחרות, הבעיה הזו נוצרה על ידי בני אדם ויכולה להיפתר על ידי בני אדם. התשובה היא מה מוכנים לעשות כדי לפתור את הבעיה, כמה רחוק מוכנים ללכת, או לצורך העניין - מה ראש הממשלה מוכן לעשות? בנושא האיראני, ראש הממשלה מוכן ללכת כברת דרך ארוכה מאוד, האם גם בתחום הנדל"ן הוא מוכן לעשות זאת?

כי זאת יש לומר: פתרונות דרסטיים בכדי לפתור את הבעיה ישנם, השאלה היא רק האם באמת ובתמים מוכנים ללכת על פתרונות דרסטיים, או שמעדיפים לעקוף את הבעיה באלגנטיות - ורק להמשיך וללהג.

דרושים: פתרונות דרמטיים

מהו שיעור ההורדה המספק של מחירי הדירות? כיום, אומרת לנו הסטטיסטיקה, לוקח כ-130 משכורות ממוצעות כדי לרכוש דירה. הנתון ההיסטורי הסביר בישראל הוא סביב 100 משכורות ממוצעות. לכן יש לפעול עד שהמחירים ירדו בכ-25%. כמו כן, יש לשים דגש על נושא המהירות - לא לתת פתרונות שיתחילו לשנות את התמונה תוך חמש שנים אלא תוך חצי שנה!

עיתונאים נוהגים תדיר לפנות למומחים הרגילים בתחום, הקבלנים הגדולים, אנשי הנדל"ן ועוד, כדי לברר איתם אילו פתרונות יש לנקוט והאם זה יעזור להורדת המחירים. הבעיה היא שפנייה לגורמים אלה היא כמו לפנות לחתול ולשאול אותו איך מבריחים אותו מהשמנת.

לגורמים אלה אין שום אינטרס שהמחירים ירדו, בדיוק כפי שלאף אחד מאיתנו אין אינטרס שיורידו את משכורתו, והוא לא יספק לבוס רעיונות כיצד לעשות זאת. לכן, כדי לקבל תשובות אמיצות וטובות, פניתי למומחים המכירים היטב את התחום, חקרו אותו וערכו השוואות בינלאומיות, אך אין להם כל נגיעה ישירה בענף הנדל"ן ואין הם מתפרנסים ממנו.

פתרון זה ננקט כבר באופן חלקי על ידי בנק ישראל, אולם מכיוון שלא סיפק את הסחורה - יש ללכת צעד דרמטי נוסף. מי שמחזיק דירה בבעלותו, יוכל לקבל משכנתא מהבנק או הלוואה מכל גורם מוסדי אחר, בהיקף שלא יעלה על 30% מערך הדירה הנוספת שירצו לרכוש. מי שבבעלותו שתי דירות ומעלה, לא יוכל לקבל מהבנקים משכנתא או הלוואה למטרת רכישת דירה מכל גורם מוסדי אחר.

הניסוי הזה יימשך שלוש שנים, ובמידה שלא יספיק יוארך מעת לעת על פי הצורך. באופן זה, סוגרים בצורה חזקה את מקורות המימון לרכישת דירות להשקעה, ומקטינים את האלמנט הספקולטיבי בשוק הנדל"ן.

אכיפת תקנה זו על המערכת הבנקאית תהיה נתונה, כרגיל, בידי בנק ישראל - גוף בעל יכולות אכיפה חזקות מאוד, שהוכיחו את עצמן במהלך השנים. בכל הנוגע לפיקוח ואכיפה על גופים מוסדיים המספקים הלוואות, האכיפה תהיה בידי הממונה על שוק ההון במשרד האוצר.

רשות המסים תטיל על תושבי חו"ל מס רכוש שנתי בגובה 3% משווי הדירה. מהלך כזה יקטין את התיאבון של תושבי חו"ל לרכוש דירות בישראל - ויצמצם את הביקוש.

קיימות בישראל עשרות אלפי דירות שאינן משתתפות במשחק, כלומר אינן מוצעות למכירה או להשכרה. העלאה דרמטית של תשלומי הארנונה, עד כדי ארנונה שנתית של 5% משווי הנכס, תדחוף את רוב בעלי הדירות להשכיר אותן. העלאת הארנונה תשרת מטרת משנה חשובה - של העשרת הקופות הריקות של העיריות והמועצות. אך החשיבות העליונה נתונה לדחיפת עשרות אלפי דירות לשוק, בעיקר למטרות השכרה.

כדי להאיץ ולהבטיח את התהליך, אין להותיר את האישור על גובה הארנונה בידי משרד הפנים, אלא לתת, בתחום זה בלבד, אוטונומיה מוחלטת לעיריות ולמועצות. באופן זה, לעיריות יהיה אינטרס כביר לאכוף את הנושא - וכך לדחוף את התהליך מלמטה. הפיקוח והאכיפה יהיו ברמה גבוהה, מכיוון שהעיריות יודעות היכן מצויות הדירות הריקות על ידי מספר שיטות, אחת מהן היא על ידי בדיקת חשבון המים: אין שימוש במים - אין דיירים בדירה.

רשות המסים תטיל מס שנתי בשיעור של 5% מערך הקרקע על מגרשים ריקים. מספר דוגמאות בערים בארה"ב מוכיחות שמס כזה הוא זרז המפעיל לחץ עצום על בעלי הקרקע - ואלו ממהרים לבנות עליה.

הארנונה למשרדים ולמסחר גבוהה פי כמה מהארנונה למגורים, בעוד שהוצאות הרשויות המקומיות בגינן נמוכות יותר מאשר על שכונות מגורים. משרדים ומסחר יוצרים לעיריות הכנסה כלכלית גבוהה, בעוד שדירות מגורים יוצרות עלויות גבוהות, וכתוצאה מכך הפסד כלכלי וגירעון תקציבי לעיריות. ככל שיש יותר אזורי משרדים בעיר מסוימת, מצבה הכלכלי טוב יותר.

כתוצאה מכך, יש נטייה הגיונית ומובנת בקרב הערים להשקיע יותר בבנייה למשרדים ופחות בבנייה למגורים. כבר כיום אנו עומדים בפני גידול מהותי בהיצע המשרדים והמסחר, במקום גידול בהיצע דירות המגורים הנדרש למשק. הפיתרון הוא הטלת מס, בשיעור השווה למס הכנסה (25% ואף יותר מכך), על הכנסות העיריות והמועצות מארנונה שלא למגורים.

כספי מסים אלו יועברו לשימוש העיריות והמועצות בשנים הקרובות, לפי מפתח של דירות המגורים החדשות שייבנו בהן, ובהמשך - לאחר סגירת הפער בין הביקוש להיצע - לפי מספר דירות המגורים שקיימות בהן. בכך יוקטן העיוות הקיים בין רשויות חלשות וחזקות, וייווצר תמריץ כלכלי להגדלת הבנייה למגורים.

כוח האדם הקיים כיום בוועדות המקומיות והמחוזיות אינו עונה על הדרישות. יש צורך לגייס כוח אדם מקצועי נוסף ולהעלות את שכר כוח האדם הקיים. לקיצור וייעול הליכי התכנון תהיה השפעה על קיצור תהליך הבנייה, ומכאן על הוצאות המימון של הקבלנים ומחירי הדירות.

הכותב הוא יו"ר "רויטר מידן" ומנכ"ל "חיסונים פיננסים"