האם דירות יוקרה הטו את מדד מחירי הדיור?

שלשום (א') פרסם השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, את מדד מחירי הדירות הרבעוני המסורתי אותו הוא מפיץ מדי שלושה חודשים. על פי הנתונים, מחירי הדירות עלו ברבעון השלישי של 2013 ב-5.6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ובכמעט 2% לעומת הרבעון הקודם. העלייה החדה ביותר נרשמה בערים תל-אביב ואשקלון, שם ברבעון האחרון טיפסו מחירי הדירות ב-5% ורשמו עלייה של 6% לעומת השנה שעברה.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• רוצים לרכוש דירה בת"א? חכו לגיל 50
• כך נפוצץ את בועת הנדל"ן / טור אישי
• כך הצלחתי לקנות דירה בת"א / טור אישי
  

נתונים אלו הפתיעו רבים בענף הנדל"ן, שכן הצפי היה כי מחירי הדירות לא יעלו, או אפילו ירדו במעט. ואולם, גם הפעם לא הייתה בפרסום הנתונים הללו כל בשורה. מדוע? המדד מורכב מבדיקה של מחירי הדירות, לפי עסקאות שבוצעו בפועל ב-16 ערים גדולות בישראל, אך יש לו מגבלות לא מעטות (שאגב, השמאי מציין אותן בהודעה ומודה בהן בשיחה עם ynet).

ראשית, המדד בוחן עסקאות של דירות ארבעה חדרים בלבד ולא לוקח בחשבון את גודלן. שנית, המדד בוחן רק 16 ישובים, ובהחלט ייתכן שביישובים אחרים חלו מגמות מתונות יותר שלא נכנסו למדד. עוד נתון שיש לקחת בחשבון הוא שהמדד מתייחס נתונים נומינליים, כלומר לא מקזז את עליית המדד הכללי. ולא פחות חשוב: למדד יש אחוזי סטיית תקן גבוהים ביותר.

לדברי הסטטיסטיקאי פרופ' קמיל פוקס, שיעורי סטיית תקן גבוהים מצביעים על כך שישנה שונות גבוהה בין הפריטים, כלומר טווח מחירים רחב. הדבר מצביע על כך שעסקאות קיצון - נמוכות לצד גבוהות - משפיעות על הממוצע.

"בהתפלגות נורמלית", מסביר פוקס, "65% מהעסקאות הן פלוס מינוס סטיית התקן. כלומר, במקרה שלנו, נניח שבתל-אביב המחיר הממוצע של דירה הוא 2.6 מיליון שקל וסטיית התקן היא 30%. אז זה אומר ש-65% מהעסקאות הן בטווח של 1.8-3.4 מיליון שקל. 95% מהעסקאות הן בטווח כפול מסטיית התקן, כלומר 1-4.2 מיליון שקל ו-5% נוספים הם מעל 4.2 מיליון שקל או מתחת למיליון שקל".

תל-אביב: פערים גבוהים בין השכונות

בשיחה עם ynet אומר אלדרוטי כי הוא אינו חולק על הנתונים הסטטיסטיים, אך מציין שהבדיקה מנפה עסקאות קיצון מיוחדות. כלומר, לדבריו, אין במדד שמתייחס לתל-אביב למשל, עסקאות של רכישת דירות פנטהאוז בנות ארבעה חדרים, אשר נמכרו בעשרות מיליוני שקלים. מצד שני, הוא אומר, הנתונים מצביעים על פערי מחירים גבוהים בין השכונות.

"בעיר מודיעין למשל, סטיית התקן נמוכה יחסית (12%) ובתל-אביב היא גבוהה (30%)", הוא מוסיף. "זאת מכיוון שיש פערים בין השכונות. דירת ארבעה חדרים בשכונת שפירא יכולה לעלות 700 אלף שקל, לעומת דירת ארבעה חדרים שתעלה למעלה מארבעה מיליון שקל בצפון העיר".

עם זאת, הוא מאשר שקיימות הטיות הקשורות במכירה של פרויקט אחד. "אם לדוגמא, נמכרו 20 דירות יוקרה חדשות בפרויקט בצפון העיר, זה מושך את הממוצע מעלה. אנחנו לא מסתירים את זה", הוא מבהיר.

חשוב גם לציין שמדד מחירי הדירות של השמאי הממשלתי אינו היחיד, ומכאן הבלבול. במקביל למדד זה מתפרסמים נתונים של משרדי האוצר והשיכון, כמו גם של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושל גורמים פרטיים המנתחים את עסקאות המקרקעין בשטח.