דירה מיד שנייה: לקבלן יש עדיין אחריות?

מרביתנו סבורים שאחריות של קבלן שמכר דירה חדשה, מופנית אך ורק לרוכש שקנה ממנו ישירות את הדירה. לעתים הקונה רוכש דירה "על הנייר", בטרם התקבלו האישורים והחל הליך הבנייה, והוא מודע לאפשרות שיהיו ליקויים בבית, בין אם יתגלו במועד המסירה או רק אחרי כמה שנים.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן:

• איך מגישים תביעה על נזקי מים בדירה
• געגועים לטאבו: כשצריך לרשום בית משותף
• פירקתם את החבילה - מה עושים עם הדירה?
  

במצב כזה על הקבלן מוטלת האחריות לתקן את הליקויים, ומתוקף חוק המכר דירות אף יכולים לתבוע ממנו פיצויים על כך. אך מה קורה כשהקונה הראשון מוכר את דירתו לקונה אחר, שבינו לבין הקבלן אין בכלל יחסים חוזיים, ורק אז מתגלים הליקויים?

עד אפריל 2011, בחוק המכר דירות הייתה חסרה התייחסות לשאלת תחולת החוק על קונה שרכש דירה ממי שקנה דירה מקבלן, או מקונים אחרים בשרשרת (כלומר רכישת דירה יד שנייה, יד שלישית וכו'). אולם בעקבות תיקון לחוק נקבע כי אחריות הקבלן כלפי הקונה הראשון, תחול גם כלפי יתר הקונים בשרשרת.

אמנם התיקון לא חל על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה לפני אפריל 2011, או שחוזה המכר לגביה נחתם לפני יום זה; אך קיימים מצבים משפטיים המאפשרים גם לרוכש החדש לדרוש מהקבלן שיתקן את הליקויים, אפילו מיידית - גם במקרים שהתיקון הנ"ל לא חל על הדירה. זאת משום שלקבלן יש אחריות נזיקית כלפי הקונה יד שנייה, גם אם חוק המכר לא חל על המקרה.

דרך נוספת לדרוש תיקון של ליקויים בדירה, גם אם התיקון החדש לא חל עליה, היא קיום סעיף מיוחד שנקרא "המחאת זכות", בעת מעמד החתימה על חוזה המכר בין הקונה הראשון לשני. המשמעות של סעיף זה היא שהמוכר מעביר את זכויותיו החוזיות מול הקבלן לקונה יד שנייה, כך שקונה יד שנייה נכנס מיידית לנעליו של הקונה הראשון. כך נפתחת בפניו הדלת גם להגשת תביעה נגד הקבלן בשל ליקוי בנייה כזה או אחר.

לפני שתובעים את הקבלן - חשוב לעמוד בזמנים

זכרו: כאשר קונה דירה יד שנייה אינו מודע לזכויותיו ולחובותיו מול הקבלן ולא מכיר את הסעיף הזה עלול להיתקל בבעיה, שכן בהיעדר סעיף שכזה הקונה יכול לפעול אך ורק באמצעות תביעה נזיקית מכוח פקודת הנזיקין. החדשות הטובות הן שבתי המשפט מכירים באחריות הקבלן מכוח פקודת הנזיקין, ודוגלים בכך שהוא אחראי לליקויים בדירה בעצם בניית הדירה - משום שעליו להקים בניין בטוח ושמיש למגורים, ואין זה משנה אם הרוכש הוא יד ראשונה או יד שנייה.

רק חשוב לעמוד בזמנים של חוק ההתיישנות, ולתבוע את הקבלן לתיקון הליקויים עד שבע שנים מיום רכישת הדירה, ו/או בזמנים של חוק המכר דירות, ככל שהוא חל על הדירה. כך או כך, בעקבות התיקון, גם לרוכש דירה מיד שנייה יש אפשרות להגיש תביעה כנגד הקבלן מכוח אחריותו על פי חוק המכר דירות, וזאת ללא קשר לזהות הרוכש - שכן האחריות היא לעצם הדירה ולא לרוכש הדירה.

אחריות הקבלן נחלקת לשני סעיפים - שנות בדק ושנות אחריות. סעיף שנות בדק מטיל אחריות אוטומטית על הקבלן בגין ליקויי בנייה - אלא אם הוא מצליח להוכיח שהליקויים נגרמו ממעשה או מחדל של הרוכשים (לדוגמא, בשל שימוש חורג שעשו הרוכשים בדירה או תחזוקת דירה לקויה).

תקופת הבדק מתחילה ביום מסירת הדירה לרוכש הראשון, ואורכת בין שנה לשבע שנים מיום מסירת הדירה. במקרה של ליקויים בחלקי הבניין, הנוגעים להבטחת יציבותו ולבטיחותו, אחריות הקבלן יכולה להגיע אף ל-20 שנה.

סעיף שנות אחריות מטיל אחריות על הקבלן לתקופה של שלוש שנים, שמתחילה עם תום תקופת הבדק. בתקופה זו, חובת ההוכחה עוברת מהקבלן לידי הרוכשים - והאחרונים צריכים להוכיח שהליקויים הם באשמת הקבלן ומקורם בתכנון לקוי, בחומרים לקויים או בעבודה לא מקצועית - ולא כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכשים.

עם זאת, ישנם מקרים שבהם הקונה השני היה מודע לליקויים בעת רכישת הדירה, ואף על פי כן החליט לקנות את הדירה. במצבים כאלה, אין הוא יכול לתבוע את הקבלן מכוח חוק המכר הדירות - אך עדיין יכול להגיש תביעה נזיקית כנגד הקבלן.

הכותב הוא מומחה לדיני מקרקעין