"למדינה אין שום אינטרס להוזיל את הדירות"
כך טוען יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, ערן רולס, בראיון ל-ynet לקראת ועידת הנדל"ן השנתית שתיפתח בשבוע הבא באילת: "כל היוזמות הממשלתיות להורדת המחירים מסתכמות במילה אחת - קשקוש. ענף הנדל"ן לא מרוויח מעליית המחירים, מי משרוויח זו המדינה. חייבים לצאת לרחובות כמו ב-2011"
יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, ערן רולס, עסוק בימים אלה בהפקת הענק השנתית שלו - ועידת הנדל"ן ה-11 במספר של מרכז הבנייה, שתיפתח בשבוע הבא (א') באילת. בימים של בועת נדל"ן שמסרבת להתפוצץ ומחירי דירות ושכירות גואים, רולס מתגאה בוועידה שבאחריותו, אשר צפויה לאגד בארבעה ימים שלל יזמי נדל"ן, שמאים, קבלנים ואדריכלים. אלה ידונו בנושאי דיור, מיסוי מקרקעין ואפילו עיצוב פנים, וינסו, בין היתר, לבדוק כיצד ואם בכלל ניתן להקל ולו במעט על מצוקת הדיור.
שוק הדיור - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :
- השמאים: "ב-2014 הדיור יתייקר בעוד 10%"
- תוכנית: קבלנים ימכרו דירות תחת פיקוח
- הממשלה אישרה שני יישובים חדשים בנגב
לא בכדי מכונה הוועידה של רולס "עיר הנדל"ן": רק השבוע נפתח כנס הנדל"ן השנתי של לשכת שמאי המקרקעין, גם הוא באילת; ובשבוע הבא, מיד עם סיום הוועידה של מרכז הבנייה, ייפתח כנס הנדל"ן השנתי של ארגון קבלני תל-אביב-יפו. בעוד מספר חודשים תערוך, קרוב לוודאי, התאחדות בוני הארץ (הקבלנים) את כנס הנדל"ן השנתי שלה, גם היא כפי הנראה בעיר הדרומית, כמו כנסים רבים אחרים.
ריבוי של כנסים בנושאי נדל"ן, דיור ומשכנתאות הוא דבר שבשגרה בקרב אנשי המקצוע. אלא שבשנתיים האחרונות, מאז החלה המחאה החברתית וצעירי המדינה יצאו לרחובות בקול תרועה רמה, נראה כי תשומת הלב לכנסים הללו רק הולכת וגדלה, על רקע מצוקת הדיור שפוקדת את ישראל. "אזרחי ישראל חייבים לצאת שוב לרחובות כמו במחאת האוהלים", טוען רולס בראיון ל-ynet, "כל עוד האזרחים יושבים בשקט - לא ישתנה שום דבר".
אבל איפה התחיל יוקר הדיור והיכן הוא יסתיים? אחרי הכל, רולס מייצג את הסקטור הפרטי בענף הנדל"ן, שבמידה רבה האזרחים המחפשים דירה רואים בו את אחד הגורמים לעליית המחירים. אמנם מרכז הבנייה הישראלי הוקם בשנת 1969 על ידי ממשלת ישראל כחברה ממשלתית, העוסקת בהפצת ידע ומידע לענף הבנייה, בכפוף למשרד הבינוי והשיכון; אולם לפני למעלה מעשור החליטה ממשלת נתניהו להפריט את המרכז - ולהעבירו לניהול ידיים פרטיות.
"ענף הנדל"ן לא מרוויח מעליית מחירי הדיור"
"ענף הנדל"ן הוא לא זה שמרוויח מעליית המחירים - מי שמרוויח זו המדינה, והמדינה בלבד", אומר רולס בתוקף. "את כל היוזמות הממשלתיות אני יכול לסכם במילה אחת - קשקוש. אין למדינה שום אינטרס להוזיל את מחירי הדירות, אין לה שום אינטרס להקים דירות להשכרה, אין לה שום אינטרס לבנות דירות קטנות וזולות".
אבל רוכשי הדירות מתלוננים על מחירים גבוהים שנוקבים יזמי הנדל"ן והקבלנים.
"המדינה הפכה את המסים שהיא גובה מהדירות שהמשפחות קונות, למשאבה שממנה היא מממנת את תקציב הביטחון, זהו הבלון הנפוח ביותר בכלכלה הישראלית. האוצר משועבד למסי הנדל"ן, והמסים שנגבים מהדירות שמשפחות עם ילדים וזוגות צעירים רוכשים ביוקר - הפכו למקור המימון מספר אחד. כך הוסיפו בשבוע שעבר 2.75 מיליארד שקל לתקציב הביטחון.
"אומרים שמי שעוסק בנדל"ן מרוויח מעליית המחירים, וזה רק הגיוני שחלק מעליית המחירים יגיע למי שעוסק בתחום. אבל אם תבדקי את הדו"חות של חברות יזמיות מלפני שש שנים, תראי שהרווחיות שלהן היא כמעט אותה רווחיות. תבדקי את הרווחים של משרדי האדריכלים, המהנדסים, מנהלי הפרויקטים, אפילו חברות הקרמיקה והמטבחים - אין עלייה של יותר מ-20% ברווחים.
"כלומר, הנהנים היחידים מעליית מחירי הדירות זו הממשלה, ואילו רוכשי הדירות הפכו להיות עבדים. דור שלם הפך להיות דור אבוד מבחינה צרכנית, נאלץ לשלם 2,000 שקל יותר למשכנתא לעומת התקופה שלפני שש שנים - והוא לא מרוויח יותר כסף. קבינט הדיור ודיור בר-השגה אלה ספינים - אין שום דבר מאחורי זה".
אתה אומר שהמדינה לא באמת רוצה לבנות דירות קטנות, אך האם הן באמת הפתרון למצוקת הדיור, כפי שטוענים פעם אחר פעם במוסדות התכנון?
"בוודאי. דירות קטנות עם סטנדרט גימור בסיסי יכולות לעלות בימים אלה 700 אלף שקל. אני מדבר על דירה עם רמת גימור לא גבוהה, לא גרניט פורצלן - מפרט בסיסי. היום זוג צעיר צריך להיכנס לדירה קטנה, וכשיגיע לפרקו וירצה להגדיל את המשפחה, ובמקביל גם ההכנסות שלו יעלו, אז הוא יוכל אולי לשדרג לדירת 4-5 חדרים".
"הבעיה היא", ממשיך רולס, "שמי שכבר יש לו דירה - לא רוצה שהמחירים יירדו. תחשבי כמה משפחות קנו דירה - והן כלואות בתוכה. כי אמנם ערך הדירה שלהן עלה, אבל הפער בין המחיר ששילמו לדירה שבבעלותם אז לבין המחיר שייאלצו לשלם עבור דירה משודרגת עלה בצורה כל-כך משמעותית, עד שלרוב הם לא מסוגלים לגשר על הפער הזה".
אז מה עושים? עוזבים הכל ויורדים לאירופה, שם בלא מעט מדינות הדיור תחת פיקוח?
"אף אחד לא יורד לאירופה רק בגלל מחירי הדירות, זו הצטברות של כמה גורמים. אין ספק שמדינה שלא מאפשרת לאזרחיה הצעירים לבנות בית, זו מדינה שמגרשת אותם החוצה. היום, כשנוסעים שעה נסיעה מניו-יורק, את יכולה לקנות דירה בחצי או בשליש מחיר ממנהטן, אותו הדבר גם בלונדון. בישראל, גם אם תתרחקי לקריית שמונה, לא בטוח שתמצאי דירה זולה בהרבה. היום גם שם וגם בדימונה יש דירות שמגיעות למיליון שקל".
בנייה לגובה לכל כיס? לא בבית ספרנו
על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה, במחצית הראשונה של שנת 2013 בנו הקבלנים פחות צמודי קרקע ויותר מגדלים. האם לתופעה הזו יש השפעה על יוקר הדיור? רולס סבור שכן. "הבנייה צמודת הקרקע הייתה לרוב נחלתם של אנשי 'בנה ביתך' - משפחות שקונות מגרש ובונות את ביתן בעצמן - וזה הרבה יותר משתלם למשפחות", הוא אומר. "לכן הקבלנים לא נוגעים בזה - כי אין קליינטים. משפחה שמחפשת מגרש, רוצה לבנות את הבית כמו שהיא אוהבת, ולכן קבלנים רבים שזכו במתחמים עם קרקעות, מוכרים מגרשים במקום וילות".
תופעת הבנייה לגובה מבורכת לדעתך, או שדווקא מעמיקה את הפער בין השכבות באוכלוסייה?
"המגדלים הגבוהים באמת, שמתנשאים לגובה של 40-50 קומות, הם נחלתם של העשירים, בעיקר כי עלויות האחזקה יקרות. האתגר של ענף הבנייה הוא לספק דירות בבנייה לגובה של 20-25 קומות, עם עלויות אחזקה נמוכות - במחירים של בניינים בגובה תשע קומות. בלי חדרי כושר, בלי פירוטכניקה מיותרת, בלי מועדונים, לובי ושומר. הבניינים צריכים לכלול מפרטים בסיסיים - בדיוק האנטי-תזה ליוקרה.
"הבנייה צריכה להיות איכותית, אך בסיסית - להסתפק בקרמיקה ב-50 שקל למ"ר, במטבח ב-30 אלף שקל במקום ב-70 אלף. המדינה חייבת לספק למעמד הביניים דיור בר-השגה - כלומר דיור שאפשר לקנות וגם לתחזק. בפרויקטים של פינוי-בינוי למשל, אחת הבעיות היא שגם אם בעלי הדירות בבניין הישן קיבלו נכס יקר יותר - עלויות האחזקה עלולות להיות מאתגרות עבורם".
אתה מדבר על פינוי-בינוי - לאחרונה עלתה שוב סוגיית אי-הכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה, בעקבות רעידות האדמה בצפון הארץ. מה אתה חושב על זה?
"זה מפחיד מאוד. מרכז הבנייה מתריע מזה שנים רבות, עוד לפני שדיברו בכלל על תמ"א 38, על כך שמבחינה סטטיסטית, פעם אחת ל-100 שנה בממוצע יש בישראל רעידת אדמה הרסנית. חצי מיליון דירות נמצאות בסיכון גבוה. אם הייתה פה מדינה נורמלית, היא הייתה לוקחת את הכסף שהיא גובה ממסים על דירות יוקרה בתל-אביב ומשקיעה אותו בפרויקטים בפריפריה. מחירי הדירות שנמכרות בשנה לעשירי ישראל והעולם שקונים פה הם דמיוניים - ולא מייעדים אותם למקומות הנכונים".
הקבלנים הציעו באחרונה למדינה לקבל הטבות מס על פרויקטים במרכז - לטובת חיזוק מבנים בפריפריה. מה אתה חושב על ההצעה הזו?
"זו הצעה לא רלוונטית לחלוטין. קבלנים שבונים במרכז יבנו במרכז, ישלמו את המסים שהם צריכים לשלם על מכירת הדירות - והמדינה היא זו שצריכה לנתב את המסים ולממן בעצמה פרויקטים בפריפריה. מה הקשר בין קבלן שבונה פרויקט מגורים בתל-אביב לבין דיור בר-השגה בקריית שמונה, חצור הגלילית או ירוחם? איזה יזם נדל"ן שבונה במרכז יעשה את זה באמת?"
באחרונה נבחרה נגידה חדשה לבנק ישראל , שהודיעה כי מדיניותה בתחום הנדל"ן מתקדמת באופן לא מפתיע בהגדלת ההיצע ובצמצום הבירוקרטיה. אתה מסכים איתה?
"בנק ישראל הוא כלי של ממשלת ישראל. כל עוד בראשות הממשלה ובמשרד האוצר לא יבינו שאי אפשר להישאר במצב הזה, עם המחירים האלה; וכל עוד מעמד הביניים, שעליו באו כביכול להגן, ימשיך לשלם את מחירי ההתאבדות על דיור - לא יקרה דבר. אני מאוד סקפטי, וחושב שרק חזרה לכיכרות כמו לפני שנתיים תעשה את העבודה. כמו בשנות ה-90 של המאה הקודמת, אז ממשלת שרון בנתה אלפי דירות בלי חסמים, קבינט ובירוקרטיה. הפתרונות קיימים - אין רצון. אם הייתי עומד בראש התאגדויות סטודנטים - הייתי מארגן את כולם ויוצא לרחובות".
