מה עומד מאחורי ההמלצות לקבינט הדיור

שר האוצר, יאיר לפיד , הבטיח 150 אלף דירות להשכרה בשולי הערים תוך עשור. אבל מבדיקת ynet עולה שהסיכויים שהתוכנית הזו אכן תקרה קלושים, במיוחד לאחר עיון בפרוטוקולים הפנימיים של צוות "90 הימים" לגיבוש הפרויקט הלאומי לדיור, שהגיש באחרונה את המלצותיו לממשלה. למעשה, איש מחברי הצוות אינו מומחה נדל"ן - והתהיות עולות על ההחלטות.

• לצפייה בדו"ח המלא של צוות 90 הימים לחצו כאן
  

כתבות נוספות על קבינט הדיור בערוץ הנדל"ן :

• המבקר דורש מלפיד הבהרות על תוכנית הדיור
• 150 אלף דירות להשכרה? לא בשנים הקרובות
• קבינט הדיור: תוכנית לפיד אושרה חלקית
  

בהודעה לעיתונות שהוציא משרד האוצר עם פרסום ההמלצות, נכתב כי "יינתנו תמריצים לגופים פיננסיים-מוסדיים לטובת מימון הקמת מתחמי מגורים המיועדים להשכרה לטווח ארוך. על מנת לאפשר לגופים מוסדיים לפעול בתחום הבנייה להשכרה ארוכת טווח, יש להבטיח להם תשואה נאותה. לצורך כך, תינתן רשת ביטחון פיננסית שתופעל במידת הצורך.

"הרשת תיבחן מעת לעת, מתוך הנחה כי היא תידרש רק בפרויקטים הראשונים, לאור הסיכונים המוגברים של מוצר חדש. הצוות אף ייבחן הסרת חסמים רגולטוריים ואחרים להסדרי מימון סחירים".

עוד נכתב כי "תכנון הפרויקטים יעשה, כך שיבטיחו איכות חיים ברמה גבוהה לשוכרים, כך שלא יצטרכו לשעבד את עתידם הכלכלי".

מעבר לאדמיניסטרציה הטמונה בהקמת גוף חדש עוקף מינהל (רשות מקרקעי ישראל), צריך גם להחליט מה, איפה ואיך ייבנה להשכרה. תשובה חד משמעית אין. מהסקירה שהוצגה מתגלה כי שוק השכירות בישראל מחזיק רק 26.4% משוק הנדל"ן המקומי, כלומר 650 אלף דירות. אפשר לספור כאן על יד אחת שכירות קונצרנית (דירות המושכרות ומנוהלות על ידי תאגידים גדולים). כלומר כל מה שמקובל בעולם - בישראל לא.

חוזה השכירות בישראל גם הוא בעייתי. בברלין לדוגמא, 85% משוק הדיור בעיר מיועד להשכרה, והחוזה יכול לשמש את השוכר לכל החיים. בארץ יש ביקושים מצד השוכרים למגורים במשך 3.3 שנים בממוצע, אבל בפועל החוזה נסגר ללא יותר מ-1.6 שנים בממוצע. מרבית השוכרים בישראל הם צעירים - 84% מכלל השוכרים הם בני 18-49, 26% מהם רווקים ו-37% הורים לילדים.

בעקבות המצגת, התפתח דיון המעיד עד כמה בישראל לא מכירים מספיק את השוק העולמי ואת המודלים שכל-כך מצליחים מחוץ לגבולות המדינה. אמיר לוי, הממונה על התקציבים באוצר ויו"ר הצוות, אמר עם הצגת ההמלצות כי "לדעתי, החשיבות של שוק השכירות הקונצרני היא בעצם יצירת שוק חדש - דירות להשכרה בבעלות קונצרנית יספקו מוצר שבו משך החוזים ארוך ורמת התחזוקה גבוהה. כך תתאפשר גמישות רבה לדייר - דבר שחסר היום בשוק".

ארז קיימיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שאל עם הצגת ההמלצות: מה כאן ההטבה לציבור? מה מנגנון מחיר מתן ההטבה? אושיק בן עטר, סגן החשבת הכללית, השיב: "הרעיון הוא לתת מוצר עם עליית מחיר מתונה ומדורגת, בהתאם לתנאי השוק". קיימניץ המשיך והקשה כשציין: צריכה להיות אלטרנטיבה לאי-רכישת דירה - מה עושים עם הכסף.

"הפער חייב להיסגר"

במצגת הוסבר שפרויקטים של דיור להשכרה צפויים להיות אטרקטיביים עבור גופים מוסדיים, שמחפשים אפיקי השקעה יציבים ומגוונים - שכן שוק השכירות מספק את אלה. למוסדיים מובטחת כניסה למחויבות ארוכה עם התחייבויות פנסיוניות ארוכות טווח. עוד הוסבר במצגת ששוק השכירות נותן הגנה מאינפלציה ומפזר תיק השקעות - חברות הביטוח משקיעות בנדל"ן 5%, הפנסיה והגמל משקיעות 1%.

אבל במקום לבוא מוכנים אחרי עבודת מחקר מעמיקה אצל המוסדיים, התחיל ויכוח אם המוסדיים אכן יבנו להשכרה ואם זה בכלל ישתלם להם. בהמלצות הצוות יש ניסיון להשוות את שוק הנדל"ן לשכירות למצב בחו"ל, שם ההשקעה בנדל"ן על ידי גופי פנסיה וגמל מקובלת לגמרי, ויכולה להגיע ל-10%.

אבל על דבר אחד לא מדברים: הרי אין בעיה לבנות להשכרה - לא היום ולא אתמול. העניין הוא שהאוצר צריך לבוא ולהצהיר כמה כסף יפסיד מזה. קרקע שהתמורה עליה עומדת על כ-200 מיליון שקל ברעננה, תינתן לבנייה להשכרה ב-20 מיליון שקל, ובהמלצות אין התייחסות לנקודה הכואבת הזו.

אריאל יוצר, רכז דיור באגף התקציבים, הסביר שבארץ שיעור הדירות בהשכרה קונצרתית הוא נמוך ביותר. "יש מספר מועט של חברות וזה לא שוק של ממש", הוא אומר, "אבל אין סיבה שזה לא יהיה כך. אנחנו רואים שבעולם התשואות גבוהות יותר. היום התשואה של הפרטיים (כלומר משכירים פרטיים - ע.פ) עומדת על 4%, והקונצרנים דורשים תשואה של 7%-8% - הפער חייב להיסגר".

פרופ' יוג'ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה, דיבר גם הוא בסיסמאות: "ההשקעה פה מבחינת הסיכון גבוהה. משקיע או זוג צעיר ששם את כל הכסף שלו, ועוד לוקח משכנתא, מסתכן - כי זה נכס אחד שיכול להינזק. המחיר שלו יכול להשתנות וזה לא תמיד נלקח בחשבון".

יוצר ניסה להסביר איך גוף קונצרני בונה את התשואה שלו, אבל בהמלצות צוות 90 הימים אין התייחסות ישירה מאין יבוא הכסף להבטיח תשואה של 8% למוסדיים. גלית כהן, סמנכ"לית המשרד להגנת הסביבה, הורידה את האסימון: "כל פער התשואה חייב יהיה להיות מושת על הקרקע". אולם מנהל רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, החזיר אותה לקרקע: "גם זה לא מספיק. צריך רשת ביטחון".

"צריך מידע איכותי על השוכר"

אמיר לוי בוודאי אינו אוהב לדבר על הכסף, אז הוא הסית את הנושא: "כדי להפחית סיכון, יש צורך במידע איכותי על השוכר. צריך לבדוק את הכלים הקיימים שיש לבנקים למשכנתאות. צריך לבדוק אם צריך לפתח כלי לבחינת תשלומים עבור שכירות בלבד".

אריאל יוצר הציג את פערי תשואה ואת הקושי להגיע לתשואה שדורשים המשקיעים. לוי הבהיר: "חשוב להבין שהפסד ההכנסות הוא זמני. יש עלות ליצירת המוצר הזה, וזה מוצר טוב, אבל עלותו נתפסת מנופחת כרגע".

בינת שוורץ, ראש מינהל תכנון, מבינה שהכסף מהווה את נקודת החולשה של התוכנית. היא הציעה "לכלול אלמנטים מסחריים בפרויקטים, כמו מרכז מסחרי קטן מתחת בניינים להשכרה". ליברמן, מצדו הבהיר שאין לאן לרוץ, כי התוכנית תיתקע: "בתוכנית קיים תיקון בוועדה מחוזית - וזה ייקח זמן. הסבסוד בתוכניות קיימות צריך להיות חציוני או על חשבון דירות למגורים למכירה, כמו חלק מהמסלולים היום", אמר.

ארז קמיניץ הזכיר שחייבת להיות גם שכירות מסובסדת בפיקוח. יוצר הסכים שזה הכיוון, גם בעולם. בשורה תחתונה, ההמלצות הוגשו, אבל לא כל השאלות המהותיות נענו - וכך לא נראית תוכנית תפורה.