משבר הדיור: הכל בגלל השוק החופשי

משבר הדיור בארץ הגיע לשלב קריטי. מחירי הדיור, במונחים של חודשי משכורת, הגיעו לרמות בלתי סבירות המסכנות את המערכת הבנקאית והכלכלה הישראלית, ודוחפות חלק מהדור הצעיר להגר. רוב הזוגות הצעירים הרוכשים דירה הופכים לעבדי משכנתאות, ומסתכנים באפשרות של חדלות פרעון המשכנתא כאשר הריבית בשוק תעלה. גם בנייה נרחבת של דירות חדשות ברמות המחיר הנוכחיות לא תעזור לפתור את המשבר.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• "שצה"ל יפנה בסיסים לטובת זוגות צעירים"
• בגלל המחסור בדירות: זינוק בשכר הדירה
• "תוכנית חברת הדיור היא הזויה וגרנדיוזית"
• "למדינה אין שום אינטרס להוזיל את הדירות"
  

צוות 90 הימים, בהרכב בכירי הפקידים במדינה, הגיע לתובנות הנכונות לפיהן הפתרון המרכזי למשבר הדיור צריך להיות בנייה מסיבית של דיור להשכרה ארוכת טווח. אבל כששר האוצר, יאיר לפיד, מדבר על פתרונות בלתי שגרתיים - הוא כלוא ב"קופסה" הכלכלית הניאו-ליברלית; בתפיסה שהשוק הפרטי יודע לעשות הכל יותר טוב, שלממשלה אסור לפעול בשוק, גם כאשר מסתבר שהשוק הפרטי בתחום הדיור אינו יכול לספק את הדירות.

לפיד והפקידות הבכירה לא שואלים מדוע צריך את יזמי הנדל"ן, כאשר צריך לתת להם הטבות מפליגות, תשואות הגבוהות פי שלש ממה ששוק ההון מוכן לקבל מהממשלה. אני בעד הגישה שהממשלה תיצור את התנאים והתשתיות, כך שהשוק החופשי יוכל לבצע את הנדרש.

אלא שהיזמים בשוק החופשי דורשים תמריצים כלכליים בהיקף עצום כדי לפעול. אם השוק החופשי יודע ויכול לפתור את בעיית הדיור, מדוע אינו פותר אותה בלי תמריצים? ואם יש צורך בתמריצים בהיקף עצום - מדוע צריך את היזמים?

השוק החופשי אינו הפתרון

הדיור בישראל יקר, כי הממשלה יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה לשלוט בשוק הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי מהתערבות ממשלתית), שאינו מסוגל לתת מענה למצוקת הדיור. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון - השוק החופשי הוא הבעיה.

השוק החופשי וכלכלת השוק בנדל"ן הכניסו את ספרד למשבר נורא, עם אבטלה אדירה בקרב הצעירים; הפילו את אירלנד לקרשים; ובשילוב עם הפקרות פיננסית, הכניסו את ארה"ב למשבר שעדיין לא יצאה ממנו. בישראל, השוק החופשי הביא לעליית מחירי הדיור ולמשבר הדיור הנוכחי בארץ.

מי שעדיין מאמין במנטרה השחוקה "השוק יודע לעשות טוב מהממשלה", צריך לשים לב למה שקורה מעבר לקו הירוק, שם הדירות זולות ובישראל הן יקרות. בהתנחלויות לא הפריטו את הדיור, המדינה מעורבת שם באופן ישיר בתחום התשתיות לדיור, מפקחת על הכול, יוצרת את התשתיות על חשבונה - ומחירי הקרקע שם אפסיים.

אפשר לפתור את בעיית הדיור ולבנות עשרות אלפי דירות להשכרה בדמי שכירות סבירים לכל נפש ולטווח ארוך, בלי השקעות ממשלתיות מסיביות; בלי לחלק קרקע בחינם או בחצי-חינם ליזמי נדלן ולספקולנטים בנדל"ן; ותוך הצעת אפיק השקעה בטוח לחוסכים לפנסיה ולגמלאות - במקום השקעותיהם הכושלות בנדל"ן בחו"ל ובפרויקטים אחרים שאת תוצאותיהם אנו רואים היום.

הקרקעות הנדרשות לבינוי זה יישארו בבעלות המדינה, אשר תבנה עליהן דירות שיושכרו במחיר המשקף כ-6%-7% מעלות הבנייה. המימון יושג על ידי הנפקת אג"ח לקרנות הפנסיה ולמשקיעים מוסדיים, כאשר הבטוחה לתשלום הריבית לאג"ח אלו תהיה שכר הדירה. הפרויקט ינוהל בידי חברות פרטיות או ממשלתיות המתמחות בכך, ובכלל זה בניית הדירות שתעשה באמצעות חברות בנייה פרטיות.

במקום זה לפיד והפקידות הבכירה מתעקשים להסתמך שוב על השוק החופשי, ולצפות לתוצאות שונות. תואם להגדרה של איינשטיין: אי-שפיות זה לעשות אותו דבר פעם אחר פעם - ולצפות לתוצאות שונות.

הכותב הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר ומרצה במכללה החברתית-כלכלית