כך תתנהלו מול חברת הניהול בבית המשותף

כלל ידוע הוא שלרמת אחזקתו של הרכוש המשותף בבית המשותף, יש השלכות לא רק על איכות החיים בבניין - אלא גם על ערכה הכספי של כל דירה. לכן ראה המחוקק חשיבות לייחד פרק שלם בחוק המקרקעין לאופן ניהולו של הבית המשותף.

כתבות נוספות במדור "שכנים שכנים ":

• אושפיזין או סכסוך: מותר לבנות סוכה בבניין?
• מותר לתלות שלטי בחירות בבית המשותף?
• העץ של השכן מפריע לכם? יש מה לעשות
  

בהתאם לחוק המקרקעין, על ניהול הבית המשותף אחראית נציגות הדיירים (הוועד). עם זאת, המחוקק היה ער לכך שלפעמים מדובר במשימה תובענית ואפילו מקצועית, כמו למשל ניהול בית משותף בן עשרות דירות, או בית משותף המורכב ממספר בניינים ועשיר ברכוש מורכב משותף (חדר כושר, מועדון, כרי דשא, בריכת שחייה וכדומה). לפיכך, אפשר המחוקק לדיירים להפקיד את תפקיד נציגות הבית בידיה של חברת ניהול, בלשון החוק - "מתחזק".

המחוקק היה גם ער לכך שהליך מכירת הדירות בבית חדש, ובוודאי הליך הכניסה לדירות, יכול להיות מדורג וממושך. לכן אפשר ליזם ו/או למוכר הדירות להחתים את הדיירים, במקביל לחוזה הרכישה, גם על חוזה התקשרות עם חברת ניהול - אשר תהיה אחראית על אחזקת הרכוש המשותף בשנותיו הראשונות של הבניין.

כאן מתעוררות שתי שאלות עיקריות: כיצד עלינו לפעול אם ברצוננו להתקשר עם חברת ניהול; ומה עלינו לעשות אם ברצוננו להשתחרר מחברת הניהול ולהחליפה באחרת.

בקשו ערבות בנקאית

בבית משותף שבו אין חברת ניהול, כדי לקבל החלטה שהניהול יופקד בידי חברה שכזו, יש צורך בתמיכה של בעלי דירות - אשר רוב של שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירתם. לפני ההתקשרות עם חברת ניהול, מומלץ לבדוק את חוסנה הכלכלי של החברה ולדרוש מסמכים המעידים גם על הוותק שלה. רצוי גם לקבל המלצות מבתי מגורים אחרים שהחברה מנהלת.

מומלץ לעגן בחוזה כתוב את כל ההסכמות עם חברת הניהול, לרבות תחומי האחריות, אופן ביצוע תחזוקה ו/או רכישת או החלפת פריטים כתוצאה מבלאי או לצורך שיפור. לאור מורכבות התפקיד, רצוי שהדיירים יהיו מיוצגים על ידי עו"ד בהסכם כזה, במיוחד מאחר שרוב הסיכויים שאת החוזה שיומצא על ידי חברת הניהול ניסח עו"ד.

זכרו: עקרונית, החברה עומדת לעשות שימוש בכספים רבים של הדיירים. על כן מומלץ לדרוש ערבות בנקאית ו/או ביטחונות אחרים כנגד הכספים אותם עומדת חברה זו להחזיק מכספי הדיירים. לחילופין, ניתן לדרוש שהכספים יופקדו בחשבון בנק נפרד, שלנציגות הדיירים תהיה בו זכות חתימה יחד עם חברת הניהול.

עוד מומלץ לקבוע מראש מה ההוצאות שמורשית חברת הניהול להוציא. מעבר לכך, יש לדרוש תקציב חודשי ולעקוב אחר ההוצאות, וכן לקבוע סנקציות ברורות לחילוט הביטחונות במקרים של אי-עמידת החברה בלוחות זמנים ו/או בהתחייבויותיה השונות. בנוסף, כדאי לקבוע בחוזה "תחנות יציאה" המאפשרות ביטול התקשרות ו/או סיומו.

רצוי לוודא שברשות חברת הניהול פוליסת ביטוח המכסה כל נזק שייגרם לרכוש המשותף ו/או הפרטי או לצד ג' כתוצאה מפעולה ו/או מחדל של החברה; וכל נזק כנ"ל כנגד צד ג' שייגרם כנ"ל. כמו כן, יש צורך בפוליסת חבות מעבידים ואחריות מקצועית. יש לוודא שקיים סעיף בפוליסה, לפיו חברת הביטוח מוותרת על זכות השיבוב (תביעות) כנגד הנציגות והדיירים.

היזהרו מנישואים קתוליים

להקטנת הסיכון בקשר לכספי הדיירים הנמצאים בידי החברה, מומלץ שהצ'קים אותם תאסוף החברה מהדיירים, יהיו לפקודת ועד הבית; וכי תשלומים שחברת הניהול תבקש לשלם (חברת חשמל וכדומה) ייחתמו על ידי נציגות הדיירים.

במקרה שבו קיימת חברת ניהול ורוצים להחליפה באחרת, מספיקה תמיכה של בעלי הדירות, שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם. חשוב להדגיש שבמקרה שבו למי מבעלי הדירות בבניין יש קשר לחברת הניהול (בעל עניין), בית המשפט יפסול את השתתפותו באסיפת הדיירים לצורך החלפת חברת הניהול, וזאת בשל ניגוד עניינים.

במקרים רבים, היזם שבנה את הבניין מנסח תנאי בהסכם המכר והניהול, הקובע כי לא ניתן להחליף את חברת הניהול או שההתקשרות היא לשנים רבות ללא כל אפשרות יציאה. תיקון לחוק המכר (דירות) מ-2002 מורה שהתניה בחוזה המכר, המגבילה את האפשרות להחליף חברת ניהול, תהיה בתוקף לשלוש שנים בלבד מתחילת הניהול או ההחזקה של הבית.

לפיכך, אם הדירה נרכשה לאחר 2002 וחלפו שלוש שנים מתחילת ניהול הבית על ידי המתחזק, די בהחלטה שתתקבל בתמיכה של בעלי הדירות, שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם, על החלפת חברת הניהול באחרת; או על הפסקת שימוש בחברת ניהול ומתן הודעה במועד סביר לחברת הניהול על סיום עבודתה, על מנת להחליפה באחרת.

אם הדירה נרכשה לפני 2002, וקיימת החלטה ברוב של בעלי הדירות, שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם, על החלפת חברת הניהול ובחירת אחרת; אך חברת הניהול עומדת על זכותה "לנישואים קתוליים" עם הדיירים - על הנציגות או הדיירים לעתור לבית המשפט לבחינת חוזה ההתקשרות וסבירותו, במטרה שיכריז על ביטולו ו/או סיומו. בית המשפט יבחן בדרך כלל אם החוזה אינו מכיל תנאים מקפחים, וכן את אופן תפקודה של חברת הניהול.