דירה להשכיר: כך נראה שוק השכירות בעולם
שיעור שוכרי הדירות בישראל בעלייה. לא כי הישראלים מעדיפים להשקיע את הכסף בבנק או במניות, אלא משום שמחירי הדיור בשמיים. בארה"ב בונים מתחמי דיור להשכרה שבהם הדיירים מקבלים חדר כושר ובריכה; בברלין ובאמסטרדם צריך סיבה ממש טובה כדי להוציא דייר מהדירה; ובלונדון רבע מהדירות מושכרות במחיר מפוקח. טיפים לחברת הדיור הממשלתית
בתחילת השבוע אישר קבינט הדיור את המלצות צוות "90 הימים ", שמונה לבחון כיצד ניתן ליישם את תוכנית הדיור של שר האוצר, יאיר לפיד. בין היתר אושרה הקמת החברה הממשלתית לדיור, שמטרתה לפקח על הקמת פרויקטים להשכרה על קרקעות חקלאיות בשולי הערים.
עד שהדירה הראשונה תושכר, אם בכלל, בדקנו איך נראה מודל הדיור להשכרה במדינות שונות בעולם, ומדוע בישראל שוק השכירות משתולל. בשורה התחתונה, חלום רכישת הדירה הוא בעיקר ישראלי, ובמקומות אחרים ברחבי העולם מעדיפים להשקיע את הכסף בבנק - ולגור בשכירות.
למרות זאת, על אף החיבה של הישראלים להיות בעלי דירות, בשנים האחרונות שיעור השוכרים נמצא דווקא במגמה של עלייה מתמדת. כיום, מעל 26% ממשקי הבית גרים בכ-650 אלף דירות ומשלמים שכר דירה מדי חודש. אלא שאצלנו, המעבר למגורים בשכירות לא נובע מכדאיות כלכלית - כי אם בעקבות מחירי הדיור המאמירים.
על פי סקר של משרד האוצר, שהוצג בשבוע שעבר בכנס השנתי של לשכת שמאי המקרקעין באילת, 70% מהשוכרים מתגוררים בשכירות משום שאין באפשרותם לרכוש דירה בעצמם. מי שכבר קונה דירה, ציין בסקר כי הוא עושה זאת בעיקר בעקבות יחסים מעורערים עם המשכירים ובשל חוזי שכירות קצרים. כלומר: בשל חוסר היציבות והנדידה התכופה בין הדירות.
מהן השיטות להשכרת דירה?
קיימות שלוש שיטות עיקריות להשכרת דירות: השכרה פרטית בשוק החופשי, השכרה באמצעות חברה פרטית בשוק החופשי והשכרה באמצעות חברה ממשלתית. גם שיטת ההשכרה בשוק החופשי יכולה להיות מוגבלת בחקיקה או תחת פיקוח - למשל הגבלה על הוצאת דייר מהדירה או הגבלה על העלאת שכר הדירה. בכל מדינה ואפילו בכל עיר החוקים שונים, כך שההתנהלות בין שוכר למשכיר בברלין שונה מאשר במינכן, וכך גם יש הבדלים בשוק השכירות בניו-יורק לעומת ניו-ג'רזי.
בישראל קיימת שליטה כמעט מוחלטת של השוק החופשי בתחום הדיור להשכרה. כל חוזה שכירות סטנדרטי מתחיל במילים "הצדדים מסכימים בזה כי השכירות האמורה לא תהא מוגנת על פי חוק הגנת הדייר" - וכאן נפתח הפתח לג'ונג'ל המגורים הארעיים: העלאות תכופות בשכר הדירה, תחזוקה בעייתית ומלחמות אינספור בין דיירים לבעלי הדירות. חוק הגנת הדייר רלוונטי רק לכ-2% משוק הדירות שבשכירות.
למרות זאת, השכירות המוגנת בישראל ידעה בעבר ימים יפים. בשנת 1959 למשל, 23% ממלאי הדיור בישראל היה בבעלות ציבורית, והנתון נשמר במשך כעשור. בסוף שנות ה-60 של המאה הקודמת, חברת עמידת הייתה הבעלים של 206 אלף יחידות דיור. בשנות ה-70 הביקוש לדיור הציבורי ירד בשל ההזנחה - שהובילה לסטיגמה של שיכוני עוני ומצוקה.
בעקבות זאת החלה המדינה בצמצום הבנייה לדיור ציבורי, וכחלק ממדיניות ההפרטה החלה להיפטר ממלאי מסיבי של דירות בבעלות חברות ממשלתיות. החברות הציבוריות כיום מחזיקות במלאי של כ-75 אלף דירות - 50 אלף דירות בבעלות חברת עמידר; 22 אלף דירות בבעלות חברת עמיגור; ומלאי מצומצם בבעלות החברות חלמיש שקמונה, חלד, שיכון ופיתוח והחברה להתיישבות.
איך זה בארה"ב? מתחמי מולטי פאמילי
בארה"ב, המעצמה החזקה בעולם, מתגוררים כ-35% ממשקי הבית בשכירות. אחת השיטות הנהוגות במדינה בתחום הדיור להשכרה מכונה "מולטי פאמילי", שתחתיה חוסים כ-18 מיליון משקי בית. לפי שיטה זו, חברה פרטית מחזיקה בבעלות על שכונה קטנה המיועדת להשכרה.
אגב, אם אדם פרטי רוצה להיות בעלים של דירה במתחם, הוא יכול לרכוש יחידת השתתפות. במסגרת שיטה זו, מספק "בעל הבית" (החברה הפרטית) שירותים לדיירים כגון מוצרי חשמל ביתיים, חדר כושר, בריכה, חניה מוסדרת, מגרשי ספורט ועוד. חשוב לא להתבלבל: המולטי פאמילי של החברות הפרטיות מכוון למעמד הביניים. אולם גם חברות ממשלתיות בונות שכונות בשיטה דומה שנקראות "Projects" - שבהן מתגוררת לרוב אוכלוסייה ענייה.
בניגוד לישראל, הרשויות בארה"ב מתערבות ומציבות מגבלות על שכר הדירה ועל האפשרות לפנות דיירים. דווקא בגלל העובדה הזאת, שוק השכירות יציב ומושך משקיעים לקנות חלק יחסי במתחמי המולטי פאמילי. לנו הישראלים קשה להבין את זה: מי בדיוק הפראייר שיקנה דירה להשקעה עם כל כך הרבה מגבלות? למעשה, דווקא המגבלות שמכניסות את שוק הנדל"ן למסגרת השמרנית הן חיוביות, שכן שוק דיור חופשי מידי נתפס כמסוכן ושורץ "חאפרים".
"המולטי פאמילי יוצר כדאיות מכיוון שהשוכר מקבל יותר ומשלם פחות", מסביר מסביר רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת CITYR הישראלית שמשווקת מתחמי מולטי פאמילי בארה"ב למשקיעים ישראלים. "התקורה על ההוצאות נמוכה ויש תחרות בין החברות על השירותים שהדייר מקבל. מחיר הדירה במולטי-פאמילי נמוך בכ- 15%, והדייר מקבל בנוסף שירותים כמו חדר כושר, מגרשי ספורט ובריכה". לדבריו, כדי להכניס שיטה כזאת לישראל, על המדינה להתערב בשוק השכירות ולדחוף למהלך של חברות פרטיות שייכנסו לתחום.
ומה לגבי פיקוח על שכר הדירה? בניו-יורק, שבתקופה האחרונה נכנסה לבועת נדל"ן בעקבות מגדלי היוקרה הרבים שמאפיינים אותה, דווקא נהוג לפקח על שכר הדירה (rent control) בכ-50% מהדירות. בדירות אלו יש צורך באישור ממשלתי לפינוי הדיירים (למשל עקב מכירת הנכס, הכנסת קרוב משפחה, או הפרת חוזה) והעלאת דמי השכירות מוגבלת לעד 7% בשנה בלבד.
אירופה שמה את ארה"ב בכיס הקטן
שוק הדיור להשכרה בגרמניה שם את השוק בארה"ב בכיס הקטן. לא פחות מ-54% ממשקי הבית במדינה האירופית גרים בשכירות, ובבירה ברלין הנתון עומד על 85% שגרים בדירה שאינה בבעלותם. בגרמניה כולה קיימים חוקים שמתערבים בחוזה השכירות בין הדייר לבעל הבית ובברלין, הרגולציה המקומית עושה את זה באופן הדוק יותר - באמצעות פיקוח על שכר הדירה ועל חוזי השכירות (שאינם מאפשרים העלאה חופשית של שכר הדירה או פינוי חופשי של דיירים).
בלונדון, בירת אנגליה, הנוהג לפקח על שכר הדירה בוטל לפני יותר מ-20 שנה, ושוק השכירות מתנהל בלי מגבלות של ממש. מצד שני, בלונדון והסביבה פועל מודל של דיור בר-השגה ברבע מהדירות בעיר. במסגרת זאת, יזמים מקבלים הטבות מס - ובתמורה מחויבים להשכיר דירות במחיר מסובסד לאוכלוסיות במצוקה.
באמסטרדם, בירת הולנד, יכול השוכר לערער לרשויות אם בעל הבית מעוניין להעלות את שכר הדירה. בכל הנוגע לפינוי הדייר, כמו בברלין - בעל הבית יכול לעשות זאת רק אם הוא מוכר את הדירה, מכניס קרוב משפחה, קיבל הסכמה מהדייר או שהדייר הפר את חוזה השכירות. ואילו בפריז, בירת צרפת, קיים פיקוח על שכר הדירה, במסגרתו העלאת דמי השכירות תהיה רק בצמוד למדד, ופינוי דיירים יהיה אפשרי רק לאחר שלוש שנים.
ומה לגבי אוסטרליה? בעיר סידני למשל, קיים פיקוח על שכר הדירה. למשכיר אמנם מותר להעלות את גובה השכירות, אך גם כאן לשוכר יש הזכות לערער על כך במשרדי העירייה. מבחינת שבירת החוזה, על פי החוק המקומי, בסידני הדייר יקבל על כך התראה של חודשיים מראש.
לפנייה לכתב/ת 
