ר"ג סוערת: האם פרויקטי תמ"א 38 יבוטלו?

נראה שאחרי עידן צבי בר, ראש עיריית רמת גן לאורך השנים האחרונות, לא יהיה משעמם. מתיחות שיא בין קבלנים, יזמים, משקיעים, תושבים והעירייה מעוררת בימים אלה את התהיה - האם המדיניות החדשה של עיריית רמת גן תתקע פרויקטים של התחדשות עירונית וחיזוק מבנים? שלשום (ב') ביטל בית המשפט המחוזי בתל-אביב את תוכנית הצפיפות ברמת גן, לאחר שקיבל את העתירה שהגישו עמותת אדם טבע ודין וחברי אופוזיציה. העתירה התנגדה לתוכנית, שהעניקה הקלות ליזמים לצורך הנעת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי ברחבי העיר.

כתבות נוספות על רמת גן בערוץ הנדל"ן :

• מגדלי ענק ברמת גן: האם התושבים יעצרו אותם?
• תושבי ר"ג זועמים: מגדלי הבורסה מגיעים לשכונות
• פינוי-בינוי ברמת גן: 231 דירות ב-3 מגדלים
  

בית המשפט כבר נתן צו ביניים עם הגשת העתירה לפני מספר חודשים, ובעירייה הבינו שצריך להקדים תרופה למכה. בסוף החודש החולף גיבשה ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר מדיניות מצמצמת, לקראת הכנת תוכנית מתאר עירונית. אלא שלטענת עו"ד רועי ברזילי, מחברי האופוזיציה, "העירייה לא עושה את הדברים מטוב לבה - היא אולצה לעשות זאת מכיוון שזה היה הכיוון שבית המשפט ינחה אותה". לדבריו, "היזמים יוכלו להמשיך לבצע פרויקטים בעיר אבל בהעדר תשתיות נאותות ותכנון מוקדם, יאלצו להסתפק בפחות יחידות דיור".

בעירייה לא מסכימים עם הטענות של עו"ד ברזילי ומספרים כי על תוכנית המתאר כבר דווח במהלך קמפיין הבחירות של ראש העיר הנבחר, ישראל זינגר. "המציאות בה אנו חיים מחייבת אותנו להשמיש עתודות קרקע בשל מצוקת הדיור הגוברת, אך זה ייעשה בחרדת קודש ומתוך דאגה לתושבים שלנו. בכל תוכנית שתוגש תיבחן סוגיית התשתיות ומוסדות הציבור, החניה, נתיבי הכניסה והיציאה וכן מסת התנועה", אומר זינגר ל-ynet. לדבריו, הוא מודע לחובתו להביא לפיתוח ולהתחדשות העיר, לעודד פרויקטים חדשים ולהביא להגירה חיובית של תושבים חדשים - אך ינהל מדיניות של בקרה, פיקוח ואיזון.

יו"ר הוועדה המקומית, עו"ד אביבית מאור-נמרודי, מוסיפה כי תוך חצי שנה עד שנה תהיה לרמת גן תוכנית מתאר חדשה שתחלק את העיר לרובעים, ובכל רובע יהיו הגבלות של מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה. בינתיים מאפשרת העירייה פרויקטים שבהם ניתן לבנות 3.5 דירות על כל דירה ישנה. עם זאת, בתוכנית יהיו יוצאים מהכלל - למשל פרויקטים בצירים מרכזיים, בשכונות עם קרקע יקרה ובשכונות שהעירייה מעוניינת לקדם כמו רמת השקמה. "אני בעד היזמים - אנחנו נפעיל מסלול ירוק מזורז לקבלת היתרים ליזמים שיעמדו בדרישות", היא אומרת.

הדיירים חתמו - הפרויקטים בוטלו

אל החגיגה של עמותת אדם טבע ודין וחברי האופוזיציה היזמים לא מתכוונים להצטרף. על פי ההערכות, לפחות 1,200 פרויקטים שמצויים בשלבים מתקדמים יותר או פחות ברחבי העיר צפויים להיות מושפעים ממדיניות העירייה החדשה. לדברי עו"ד רוית סיני, יזמית המלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 להריסה ובנייה, "פרויקטים רבים שליוונו, כאשר התחלנו בתהליך לפני שנתיים ונחתמו סוף סוף כעת מול החברה היזמית, עלולים לרדת לטמיון בשל חוסר כדאיות כלכלית".

כך למשל, בפרויקט ברחוב בן גוריון בעיר מספרת עו"ד סיני כי כבר קיבלה הסכמה עקרונית מטעם הגורמים המוסמכים בעירייה להריסת בניין שכולל 12 יחידות דיור בשטח כולל של 700 מ"ר, כדי לבנות בניין חדש עם 42 דירות חדשות. "בעקבות ההחלטה האחרונה, תחליט הוועדה לאשר פחות יחידות מהמינימום הנדרש - והדיירים לא יוכלו לממש את הפרויקט", היא טוענת, "ההשלכות של ההחלטה חמורות, ולא מן הנמנע שהדבר יגרור מאבקים משפטים של דיירים ויזמים מול העירייה".

ובאמת, מזה שנים שעיריית רמת גן נחשבת לאחת העיריות המקלות בתחום ההתחדשות העירונית, ולא מעט משקיעים ויזמים הסתמכו על המדיניות המקלה הזו. כך למשל, רמת גן הנהיגה תוכנית מתאר מקומית שאפשרה תוספת של שתי קומות בפרויקטים של תמ"א 38 - כמה שנים לפני התיקון הארצי. בעירייה אף קיימת מחלקה מיוחדת לטיפול בפרויקטים של תמ"א 38. מי שמסתובב בעיר יכול לראות בניינים חדשים שנבנו תחת בניינים רעועים, מבנים בהליכי בנייה וגם הרבה חצרות עם שלטים המבשרים על תחילתו של פרויקט חדש.

גם כמאל שגראוי, יו"ר ובעלי חברת אבן דרך מקבוצת אחים שגראוי (שמנהלת פרויקט תמ"א 38 ברחוב הפודים בעיר) סבור שמדובר בהחלטה בעייתית וגורפת - שתגרום נזק בראש וראשונה לא רק ליזמי תמ"א 38 בעיר אלא גם ובעיקר למשפרי הדיור "המשוועים לדיור זמין וחדיש בשכונות העיר הוותיקות". לדבריו, "מרוב ירוק יהיה לזוגות הצעירים ולמשפרי דיור הרבה שחור בעיניים".

עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עמית פולק מטלון ויועץ משפטי של אגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר, מסביר גם הוא את עמדת היזמים. "תושבי העיר רמת גן וחברות העוסקות בקידום פרויקטים הסתמכו על תוכנית הצפיפות, מתוך ציפייה לגיטימית בעקבות הבטחה שלטונית", הוא אומר. לדבריו, "החלטה על ביטול התוכנית, באופן שהיא לא תחול על בקשות להיתר בנייה שהוגשו זה מכבר ועל פרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים, תביא לפגיעה באמון הציבור".

לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, "אין ספק שההחלטה לעצור לעת עתה תמ"א 38 ברמת גן היא בעייתית, לפחות לגבי פרויקטים הנמצאים כעת בביצוע; אולם לא הייתי נחפז לגזור מכך גזרה שווה לגבי כלל הפרויקטים של תמ"א 38 בכל מדינת ישראל. תוכנית זו מותנית באישורים ספציפיים בכל עיר ועיר".

בניין ברמת גן שמיועד לתמ"א 38. מה יקרה עכשיו?

"התשתיות של רמת גן צועקות הצילו"

מי שכנראה פחות חושש מנזק כלכלי הוא ראש העיר עצמו. לזינגר בעלות על נכס ברחוב תש"י בשכונת ראשונים בעיר (הידוע גם כמתחם המתמיד, בסמוך למתחם עלית ומתחם הבורסה). זינגר הוא חלק מבעלי נכסים במבנים שיפונו ובמקומם יקום פרויקט שיכיל קרוב ל-50 דירות מגורים. אלא שהאישור של הפרויקט התקבל עוד בטרם נבחר לראשות העיר. אם לא היה מתקבל אישור - גם פרויקט זה היה מצטמצם משמעותית והרווח של ראש העירייה הנבחר היה נמוך הרבה יותר.

חבר הכנסת לשעבר כרמל שאמה-הכהן, שהפסיד לראש העירייה בקרב הבחירות, מותח ביקורת על התנהלותו של זינגר. "צריך לשאוף להוציא לפועל פרויקטים עם היתכנות כלכלית, אבל גם 18 דירות בפרויקט של זינגר היו מביאות להיתכנות כלכלית", הוא אומר, "התשתיות העירוניות של רמת גן צועקות הצילו - ומישהו צריך לבוא וליצור איזון". לדבריו, יש צורך במדיניות בתחום ההתחדשות העירונית, אך "נושא כמו מדיניות בתחום חשוב שכזה צריך לעלות לוועדה המקומית ולא ראוי שיוכרע בוועדת המשנה, שם אין יצוג לכל הסיעות".

בנוגע לנכס של זינגר, מסרה עיריית רמת גן את תגובתו של מהנדס העיר, אדריכל חיים כהן: "פנייתך תמוהה שהרי ההחלטה על הפרויקט ברחוב תשי ניתנה בקדנציה הקודמת, בעוד ישראל זינגר כיהן כחבר אופוזיציה ואין לזה שום קשר. ראש העיר מעולם לא היה מעורב בהחלטה כלשהי לגבי הנכס שלו ולא היה חבר ועדה".

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "לא ניתן להתעלם יותר מהצפיפות וממצוקת החניה והתשתיות הקיימות בכל אזור בעיר רמת גן. עד היום ניתן היה לבנות על שטח של 450 מטר 34 יחידות דיור, ועל שטח של דונם ניתן היה לבנות 70-75 יחידות דיור - בלי בקרה וללא התחשבות בתשתיות הקיימות. המטרות המרכזיות של המדיניות היא שיזמים ידעו בדיוק במה חברי הוועדה תומכים, ובתאם לכך יוכלו להגיש את הצעותיהם לתושבים - כך תיפסק אי-הוודאות התכנונית והערפול שהיה בעבר.

"המדיניות גובשה לאחר התייעצות עם גורמים מקצועיים רבים, לרבות מהנדס העיר, שמאים מנוסים וכן גם נשמעה דעתם של חלק מהקבלנים הבונים בעיר. מדיניות זו היא זמנית ואנו פועלים לקידום תוכנית מתאר אשר תיבחן על פי רובעים ותקבע זכויות בנייה, מספר קומות, מספר יחידות דיור, קווי בניין ופרמטרים תכנוניים נוספים, כגון שטחים ירוקים, תשתיות, תחבורה, מבני ציבור וכו'. ניתן יהיה לשוב ולבחון את המדיניות לאחר קבלת חוות הדעת בכל הנושאים הרלוונטיים, טרם קבלת תוקף לתוכנית המתאר".

לגבי טענות הקבלנים לגבי בקשות שהוגשו בעבר וטרם נדונו בוועדה או ברשות נמסר: "נקבעה תקופת מעבר, דהיינו, בקשות שהתקבלו עד היום ועדיין לא נכנסו לוועדה, וכן ובקשות שיוגשו עד 1.1.14 ייבחנו וישקלו לגופו של עניין, לפי שיקול דעת הוועדה, גם אם הדיון הפורמלי בוועדה יהיה לאחר 1.1.14. רמת גן תמשיך להיות המובילה בתחום התמ"א - הריסה ובניית בניינים - ותנהיג מסלול ירוק לזירוז קבלת היתר ליזמים/קבלנים שעומדים במדיניות, כאמור, תוך התחשבות בצפיפות, בתשתיות ובחניה".