איפה מעדיפים הצעירים לקנות היום דירה?

לא קונים בנחת: זוג צעיר שמעוניין לקנות בית מגורים, יעדיף דירה בשכונה חדשה שהנחת התשתיות בה טרם הושלמה, מאשר דירה דומה בשכונה קיימת. הסיבה, כמובן, נעוצה במחיר. כך עולה מסקר  חדש שביצעה חברת נווה העיר, המתמחה בשיווק נדל"ן למגורים.

כתבות נוספות על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :

• האוצר: ירידה של 18% ברכישת דירות חדשות
  
• הלמ"ס: פחות זוגות צעירים רוכשים דירות
  
• 342 משכורות כדי לקנות דירה בתל-אביב
  

בסקר השתתפו 748 רוכשי דירות שהתעניינו במחצית הראשונה של השנה בפרויקטים למגורים באזור המרכז והשפלה (מחוץ לתל-אביב), ונשאלו על העדפותיהם בנוגע לרכישת דירה. ניתוח הסקר מצביע על כך שרוכשי דירה בשכונה חדשה הם בדרך כלל צעירים ומשפרי דיור בגילאי 25 עד 40; ואילו רוכשי דירה בפרויקט חדש בשכונה ותיקה בדרך כלל בגילאי 40-60. עוד נמצא שכ-50% ממחפשי דירה בשכונה ותיקה התגוררו בה או בעיר בעבר - ומעוניינים לשוב אל השכונה.

באשר לחלקו של ההון העצמי מתוך מחיר הדירה, עולה מהסקר כי מרבית הרוכשים או המתעניינים בדירהן חדשה בשכונה ותיקה גייסו כ-50% הון עצמי. רוכשי דירות או מתעניינים בדירה חדשה בשכונה חדשה הצליחו לגייס רק כ-30% הון עצמי.

עוד בחן הסקר מה שואלים המתעניינים במשרדי המכירות. כאן נמצא שהדבר החשוב ביותר עבור הרוכשים הוא הנגישות התחבורתית - בעיקר עבור רוכשי דירות צעירים שמתעניינים בשכונות חדשות. בסדר חשיבות יורד העידו הרוכשים הפוטנציאליים על רצון במוסדות חינוך בסביבה, בשירותים קהילתיים ובמרכזים מסחריים בסמוך לדירה.

שכונות חדשות זולות ב-10% ממקבילות ותיקות

"קהל בגילאים 40-60 מכיר לרוב את השכונה בה הוא מתעניין, ייתכן שאף עדיין מתגורר בה בבית פרטי שאותו הוא רוצה לעזוב לטובת דירה בפרויקט חדש", מסביר נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בחברת נווה העיר. לדבריו, "קהל זה מכיר את כל מוסדות הציבור בסביבה, ורוצה להישאר בקרבתם מטעמי נוחות והרגל. לכן, לקהל מסוג זה לא צריך למכור סביבה חדשה אלא רק מוצר - כלומר את המגורים עצמם".

לעומת זאת, מוסיף בריח, "בהקמת שכונות חדשות מאפס מנסים היזמים להביא קהלים אחרים, צעירים יותר שיתפתחו ויגדלו עם השכונה - מה שיכול להסביר את פערי המחירים בין סוגי הפרויקטים. שכן המתחמים החדשים מציעים לרוב מחיר נמוך יותר ב-10% מדירות בשכונות קיימות. כיוון שעתודות הקרקע לבנייה במרכזי הערים אינן גדולות, מתחמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 מהווים כיום אופציה אטרקטיבית למי שמחפש פרויקט חדש בשכונות הוותיקות".

"שכונת המגורים וסביבת הפרויקט מהוות אלמנט משמעותי המשפיע על ערך הדירה", אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. לדבריה, "מדובר באלמנט שמשפיע על ערך הדירה בכ-5%-7%. דירות בפרויקטים חדשים, הנבנים בשכונות מתפתחות בפאתי הערים, בהן התשתיות הקהילתיות נבנות במקביל לבניית השכונה, יהיו לרוב זולות יותר מדירות בפרויקטים חדשים הנבנים במרכזי ערים - שם התשתיות קיימות ונגישות. מי שיבחר להמתין לסיום פיתוח השכונה, יוכל ליהנות ממחיר דירה נמוך יותר מדירות במרכז העיר וממרכזים קהילתיים חדשים עם סיום הבנייה".

ואיך זה נראה בשטח?

מבדיקת ynet עולה כי ממצאי הסקר אכן תואמים את המצב בשטח. רחלי אכטנברג, מנהלת שיווק פרויקט המגורים "גבאי nova" של קבוצת גבאי הנבנה בימים אלה באור יהודה הוותיקה, מספרת כי כ-35% מהרוכשים בפרויקט עד כה הם בשנות ה-50 וה-60 לחייהם. לדבריה, "הם אינם חפצים לגור בשכונה מתהווה ומרוחקת, גם אם היא חדשה יותר. מדובר באנשים שאמנם רוצים לגור בסטנדרט גבוה יותר ממה שהיו רגילים עד כה, אך שמים בראש סדר העדיפויות שלהם את הקרבה המיידית למכולת, לקופת החולים והדואר או לתחנת האוטובוס".

גידי רבינוביץ', מבעלי חברת קרן נדל"ן המתמחה בפרויקטים של פינוי-בינוי במסגרת תמ"א 38 במרכזי ערים, טוען כי הסיבה לפרמיה במחיר הפרויקטים בשכונות הוותיקות נעוצה בהיעדר היצע מספיק. "פרויקטים חדשים באזורים הללו נדירים יחסית לשכונות המתפתחות בפאתי הערים. עם זאת, ישנה דרישה לדירות חדשות באזורים הללו", הוא אומר.

אלי ביתן, מנהל השיווק של חברת פרץ בוני הנגב, הבונה בין היתר בשכונה החדשה יבנה הירוקה, מחזק את נתוני הסקר. "אנו חשים כי הביקושים מגיעים בעיקר מקהל צעיר יותר, שמחפש מצד אחד את המחיר הנוח שמאפשר קניית דירה על הנייר; ומאידך מתעניין ומייחס חשיבות לתכנון המיועד בשכונה", הוא אומר. "למדנו שהקהל הצעיר יותר לוקח בחשבון שהתשתיות הן בהקמה ועתידות להיבנות, אך יעדיף להמתין בסבלנות כשהוא יודע שהן בתכנון".