חוק דירות הרפאים לא יפתור את משבר הדיור
השבוע אושר להכפיל את הארנונה על דירות רפאים, בטענה שכך יגדל היצע הדיור. אבל האם מישהו חשב על זה שבעלי הדירות יוכלו להתגבר בקלות על נושא צריכת החשמל, שאמור לשמש אינדיקציה לשאלה - האם הדירה ריקה? ולמה על הדרך מגיע לרשות המקומית להרוויח על חשבון מצוקת הדיור? דעה
השבוע (ב') אישרה ועדת הכספים של הכנסת תקנות לגביית כפל ארנונה על "דירות רפאים" - שנעשה בהן שימוש מועט, אם בכלל. הרעיון העומד מאחורי התקנות הללו, שלדעתי הן פופוליסטיות, הוא שהדבר יגרום, לכאורה, "להשבת" הדירות לשוק - ובכך להגדלת ההיצע. בפועל, תקנות אלו "מחיות מחדש" את מס הרכוש, שגבייתו הופסקה לפני יותר מעשור, והתועלת הצפויה מהן מוטלת בספק רב - בהיותן לא אפקטיביות, כמו גם הקושי הרב באכיפתן.
כתבות נוספות על דירות רפאים בערוץ הנדל"ן :
- סער אישר ארנונה לדירות רפאים, הכדור אצל לפיד
- ירושלים: 10,000 דירות רפאים מחכות לשר שיעז
- הסטודנטים ישכנעו בעלי דירות רפאים להשכירן?
החל משנת 2014, בעלי דירות ריקות יחויבו בארנונה כפולה, ככל שהן עומדות ריקות במשך 9 חודשים ברציפות או במצטבר במהלך השנה. בעלי דירות אלה יחויבו לשלם בשנת 2015 ארנונה כפולה מזו שנקבעה להם, וזאת במטרה לתמרץ את בעלי הדירות שלא להחזיקן ריקות - בין על ידי השכרתן ובין על ידי מכירתן.
חקיקה זו בעייתית ביותר במספר היבטים. בהיבט של זכות הקניין, החקיקה פוגעת באופן מהותי בזכויות הפרט, כאשר "מחטטים" לו בקניינו וברצון של כל אחד לעשות בו כרצונו. זאת ועוד, אכיפת התקנות לא תהיה פשוטה, שכן האינדיקציה לכך שדירה ריקה תהיה על ידי בחינת צריכת החשמל - בעלי דירות יוכלו להתגבר בקלות על נושא צריכת החשמל.
על פי התקנות, כפל המס מוטל בשנה לאחר מכן, במועד בו ייתכן שחלק מהדירות כבר לא יהיו בחזקת הבעלים (יושכרו או ימכרו). כפי שעולה מהתקנות, הן גם לא נותנות זמן התארגנות למקרה שבו הללו ירצו לפעול לפיהן - שכן מדובר בדרך כלל בדירות יקרות שבמרבית המקרים לא קל למכור או להשכיר.
האם הקנס ישפיע על בעלי דירות היוקרה?
גם ההחלטה לפיה "הקנס" הוא בדמות "כפל ארנונה" מעוררת בעייתיות רבה. נזכיר כי כלל הוא שארנונה היא מס המוטל על מחזיק בנכס, ללא זיקה ישירה לתמורה הניתנת בגינה. מטרתה לאפשר לרשות המקומית לספק לתושבים מכלול של שירותים שאותם היא חייבת לספק על פי דין, ובכלל זה פינוי אשפה, תאורה וניקיון רחובות, שירותי חינוך ובריאות ועוד. לכן, לא ברור הקשר בין "מס" זה לבין מס שמטרתו הגדלת היצע הדירות.
בכלל, מה בין ארנונה והשימושים הניתנים מכוח גבייתה, לבין מס שמטרותיו שונות לחלוטין? דווקא דירות הרפאים הן סוג של מקור רווח לרשויות המקומיות, הואיל והן משלמות בדרך כלל ארנונה גבוהה בשל שטחן והאזור בו הן מצויות, ומאידך לא צורכות כל שירותים מהעירייה. אז למה להגדיל הכנסותיה? ועוד עירייה עשירה למשל כמו תל-אביב?
עניין נוסף הוא שנראה כי קנס בגובה כפל הארנונה אינו מהווה סכום משמעותי, אשר יוכל להשפיע על בעל דירה המחזיק דירה ריקה בשווי מיליוני שקלים מבלי לקבל תשואה בגינה, לשנות את דעתו. נזכיר כי בדרך כלל מי שרוכש דירות שכאלה הם בעלי ממון. הוספה של עוד כמה אלפי שקלים בגין ארנונה, שכלל לא בטוח שתיגבה, לא תשנה כהוא זה לגבי החלטתם להחזיק דירה שכזו.
משום שהטלת המס לא נוגעת ישירות לכיסי התושבים, ומאחר שמדובר בבעיה ארצית, ראוי היה להפנות את תקבולי המס לקרן ייעודית שתשמש את כלל הרשויות המקומיות, אם כבר הוחלט להשתמש בהן כצינור גבייה.
חקיקה זו היא טלאי נוסף המצטרף לשורה ארוכה של הוראות שעה ותקנות נקודתיות, חרף הצורך וההכרח לחקיקה ראשית אחת שתסדיר את כל דיני הארנונה. חמורה שבעתיים העובדה כי תחת חובתן של רשויות התכנון לפעול להגדלת היצע הדירות - בין בדרך של הגדלת זכויות, הפשרת קרקעות וכדומה - נראה כי שוב מחפשים את הפתרון "מתחת לפנס", וכורכים פתרון בדמות ארנונה נוספת, אשר יעילותה מוטלת בספק רב.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד בן אליעזר העוסק במיסוי עירוני
לפנייה לכתב/ת 
