הכירו: "שכונות הענק" העתידיות של ישראל

תופעת ה"מגה-שכונות" תפסה בעשור האחרון תאוצה בנוף המגורים של ישראל. מדובר בשכונות ענק בנות כמה אלפי יחידות דיור, המאופיינות כ"עיר בתוך עיר". מנקודת מבטה של המדינה ורשויות התכנון, הן מהוות כלי לטיפול במשבר הדיור - משום שהן יוצרות הזדמנות להגדלת היצע יחידות הדיור ואספקה של דיור בר-השגה.

• מחקר: מהן 5 השכונות הכי מבוקשות בגוש דן
• אחות גדולה: שכונות רוכבות על הצלחת השכנות
• כל עיר רוצה להיות ת"א: כך ממתגים ערים
  

לידי ynet הגיע מחקר שערכה חברת סביבות מגורים, המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים עבור חברות בנייה, אשר בחן את שכונות הענק ברחבי הארץ. לדברי מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל החברה, ברשימת השכונות נכללו כאלה שטרם אוכלסו, אך יש להן תוכניות מתאר מאושרות ותחילת הביצוע בהן מתוכנן לזמן הקרוב.

מחירי הדירות הממוצעים בשכונות אלה מתחילים בכ-900 אלף שקל בקצוות של אזורי הביקוש ויכולים להגיע לכמעט 2 מיליון שקל במרכז אזורי הביקוש. לדברי רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר המשווקת 70 פרויקטים ברחבי הארץ, "בשלב הראשון, כאשר השכונה נמצאת על הנייר, מחירי הדירות נמצאים בשלב הכי אטרקטיבי - ורוב רוכשי הדירות הם זוגות צעירים שמחפשים מחיר במיקום טוב. לאחר מכן, ככל שהבנייה מתקדמת והמתחם מתחיל להיראות כמו שכונה - עד סוף השיווק המחירים יכולים לעלות אף בכ-30%".

כהן מוסיף כי "מי שמעוניין לקחת סיכון מחושב ולרכוש דירה שתשביח את עצמה, טוב יעשה אם ירכוש אותה בשכונה חדשה על הנייר. כמובן שלפני הרכישה צריך לבדוק את תכנון השכונה ומיקום הפרויקט ביחס לשכונה".

פסגות אפק, ראש העין

מספר יחידות דיור: 13,568

תושבים (תחזית): 47,500

מחיר דירת 4 חדרים: 1.3 מיליון שקל

• ראש העין: כ-800 דירות נמכרו ב-3 שעות
• 888 אלף שקל לדירה בראש העין. מה הקאץ'?
• חלופה לערי הביקוש: דירה החל ממיליון בראש העין
• ראש העין: 193 דירות חדשות נמכרו תוך שעתיים
  

שכונת "פסגות אפק" בראש העין צפויה להכפיל את אוכלוסיית העיר תוך כעשור. היא מהווה פרויקט משותף של עיריית ראש העין ומשרד השיכון, וממוקמת בגבעות המזרחיות של העיר על שטח של כ-3,000 דונם. במסגרת הפרויקט, ייסלל כביש עורקי שיחבר את כביש 444 לכביש 5 וייבנה מחלף חדש בכביש 5. הבנייה המתוכננת היא של בניינים בגובה 3-18 קומות, לצד מאות צמודי קרקע. בתכנון השכונה שולבו מוקדי מסחר, מבני ציבור וכ-550 דונם של שטחים פתוחים.

השכונה מורכבת משישה מתחמים (A-F) שישווקו ויפותחו בהדרגה, כשבשלב ראשון יפותחו חלקים ממתחמים A ו-B הכוללים יחד כ-7,500 דירות. על פי תוכניות משרד השיכון, כ-700 דירות ישווקו במסגרת מסלול "מחיר למשתכן", אולם תוכנית זו יכולה להשתנות על רקע הבשורה האחרונה, לפיה המשרד זונח את שיטת "מחיר למשתכן" - ועובר להתמקד בשיטת "מחיר מטרה".

ומה לגבי המחירים בשכונה? לדברי יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק של חברת אביסרור הבונה בפסגות אפק, "כיום דירת 4 חדרים בשכונה עולה בממוצע 1.3 מיליון שקל. מדובר במחיר נמוך מאוד יחסית ליישובים מסביב, אך אני צופה שבמהלך השנה, ככל שהבנייה תתקדם והשכונה תתפוס תאוצה, המחירים יעלו. זה בדיוק מה שקרה בפתח תקווה - בשנים הראשונות שכונת אם המושבות משכה זוגות צעירים בשל מחירים מאוד נמוכים. כיום דירת 4 חדרים לא יורדת מ-1.6 מיליון שקל".

סיוון עשהאל (37), שרכשה דירה בשכונה החדשה בראש העין, מספרת ל-ynet כי "רכשנו דירה לפני 8 שנים בשכונת אם המושבות בפתח תקווה. באותה עת השכונה משכה המון צעירים בני גילי כיוון שהייתה זולה ואטרקטיבית. בינתיים המשפחה שלי גדלה, הבית קטן מדי והחלום שלנו היה לקנות פנטהאוז. במשך מספר שבועות בדקנו את כל הישובים באזור - עד שמצאנו פנטהאוז בשכונה החדשה בפסגות אפק, שהזכירה לי את מה שאם המושבות שהייתה פעם".

תוכנית מתחם B בשכונת פסגות אפק בראש העין(תשריט: ישר אדריכלים)

כרמי גת, קריית גת

מספר יחידות דיור: 7,598

תושבים (תחזית): 24,500

מחיר דירת 4 חדרים: 900 אלף שקל (משוער)

• קריית גת היא תקוות הדיור של הצעירים?
• לפיד ואריאל חתמו על "הסכם גג" בקריית גת
• מענה למצוקה: 7,598 דירות ייבנו בקריית גת
  

רובע המגורים החדש בצפון קריית גת "כרמי גת" צפוי להגדיל את אוכלוסיית העיר ביותר מ-50% ולקלוט זוגות צעירים ומשפרי דיור. תוכנית הקמת הרובע מורכבת מ-8 מתחמים שישווקו בהדרגה על ידי רשות מקרקעי ישראל, כאשר תחילת הביצוע מתוכנן כבר לחודשים הקרובים. הרובע משתרע מצפון לכביש 35 ומאפשר הקמה של יותר מ-7,000 יחידות דיור - צמודי קרקע חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, לצד בנייה רוויה של עד 22 קומות.

על פי התוכניות, 20% מכלל הדירות במסגרת הבנייה הרוויה יהיו בשטח של מקסימום 75 מ"ר. בנוסף, יוקצו שטחים לתעסוקה, קריית חינוך ופארק נופש וספורט בשטח של כ-650 דונם משני צדי נחל לכיש. בד בבד עם הבנייה למגורים, פועלת העירייה להרחבת פארק התעשייה ב-2,000 דונם.

"העיר מהווה כיום אלטרנטיבה לצעירים שמחפשים דירות במחירים שפויים, אך לא מתפשרים על איכות חיים גבוהה", אומר ל-ynet אוהד סבן, סמנכ"ל חברת דונה הבונה את פרויקט "דונה TOWERS" בשכונה.

לדבריו, "הקרבה לכביש 6 למשל, הפכה את העיר ליעד מבוקש שמועדף על הזוגות הצעירים, החילוניים והדתיים גם יחד. רבים מהרוכשים בפרויקט הם משקיעים ועובדי חברת ההיי-טק אינטל, שביקשו לשלב מגורים מודרניים בסביבה צעירה, תוך קרבה מינימלית למקום העבודה. המחירים בעיר נותרו סבירים ולא חצו את קו מיליון השקלים, ולכן הביקושים מוסיפים להיות גבוהים".

תוכנית שכונת "כרמי גת" בצפון קריית גת(תשריט: לרמן אדריכלים)

אפק, קריית ביאליק

מספר יחידות דיור: 4,573

תושבים (תחזית): 16,000

מחיר דירת 4 חדרים: 1.2 מיליון שקל (משוער)

• ק' ביאליק תכפיל גודלה: 9,000 דירות חדשות
• ק' ביאליק: אושרה בניית 4,500 דירות חדשות
  

אפק היא שכונת מגורים חדשה על קרקעות שהיו שייכות לקיבוץ אפק, סופחו לקריית ביאליק ומשלימות את העיר ממזרח, כחלק משכונות נוספות המתוכננות ממזרח לקריות. בשכונה ייבנו כ-4,500 יחידות דיור בתמהיל מגוון: בנייה טורית עם קיר משותף בגובה 3 קומות, לצד בנייה רוויה בגובה 6-23 קומות, בה לפחות 15% מהדירות בכל מבנה יהיו בנות 3 חדרים. בנוסף, בשכונה מתוכננים כ-27 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים ופארק שכונתי מרכזי.

השכונה מצטרפת לתוכנית נוספת לשכונה חדשה במזרח קריית ביאליק הנקראת "ביאליק על הפארק", שלאחרונה אושרה להפקדה, בה גם כן מתוכננות כ-4,500 יחידות דיור. שתי השכונות יחדיו צפויות להכפיל את אוכלוסיית העיר, שמאופיינת בשנים האחרונות בהיצע נמוך של בנייה חדשה למגורים.

תוכנית של שכונת אפק בקריית ביאליק(תשריט: משה צור אדריכלים ובוני ערים)

רסידו סיטי (1517), באר יעקב

מספר יחידות דיור: 3,980

תושבים (תחזית): 14 אלף

מחיר דירת 4 חדרים: 1.35 מיליון שקל

• קרדן נדל"ן ורסידו יקימו 1,200 דירות בבאר יעקב
• קרדן רכשה קרקע לכ-365 דירות בבאר יעקב
  

באר יעקב, שעד לאחרונה נחשבה לישוב "מנומנם", מצויה בעיצומה של תנופת פיתוח: הקמת שכונות מגורים חדשות שהגביהו את קו הרקיע של הישוב (חלקן מתוכננות על שטחי מחנה צריפין שיסופחו לישוב), התחדשות עירונית במרקם הוותיק ושדרוג תשתיות והיצע השירותים הקהילתיים. הישוב, שמאכלס כיום כ-15 אלף תושבים בלבד, מתוכנן ל-80 אלף ב-2030 ובעתיד יוכרז כעיר. לבאר יעקב סמיכות לצירי תחבורה ראשיים, בהם כביש 431 ששדרג את הנגישות לישוב.

השכונות החדשות בבאר יעקב מושכות זוגות צעירים ומשפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה, שנהנים ממחירים נמוכים בכ-15% ביחס לראשון לציון הסמוכה. שכונת רסידו סיטי, הממוקמת במערב הישוב, כוללת כ-4,000 יחידות דיור - קוטג'ים דו-משפחתיים, דירות גן-גג ובנייה רוויה עד לגובה של 23 קומות. בשכונה מתוכנן מרכז מסחרי שכונתי בשטח של 2,600 מ"ר, שיתווסף לקניון הראשון של באר יעקב שצפוי להיפתח בעוד כשנתיים ויכלול כ-22 אלף מ"ר של שטחי מסחר.

לדברי אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון הבונה בשכונה, "בשנים האחרונות היו בבאר יעקב עליות מחירים חדות, אך היא עדיין נשארה אלטרנטיבה לזוגות צעירים ומשפרי דיור המחפשים דירה במרכז הארץ במחיר שפוי. רוב הדירות שמכרנו בפרויקט 'צרפתי גארדן', הכולל 430 יחידות דיור, נעשו במסגרת במכירה מוקדמת שקטה ללא כל פרסום - והיו לזוגות צעירים בגילאי 35-40 שהגיעו ממרכז הארץ".

תוכנית שכונת ריסדו סיטי בבאר יעקב(תשריט: אדריכל ישראל רוזיו )

נווה זמר, רעננה

מספר יחידות דיור: 3,484

תושבים (תחזית): 12,200

מחיר דירת 4 חדרים: 1.9 מיליון שקל

• רעננה: 3,500 דירות, חלקן לזוגות צעירים
• רעננה: 3,500 יח"ד ייבנו מערבית לקניון רננים
• בקרוב ברעננה: שכונה בלי משאיות זבל
• בין הרים ובין סלעים: שכונה מוזיקלית ברעננה
  

שכונת נווה זמר החדשה בצפון רעננה ממוקמת בין השכונות רסקו וקריית שרת, ומשלבת לצד בנייה למגורים גם שטחים למבני ציבור וריאות ירוקות, מרכז מסחרי פתוח, ספורטק קיים שיוכפל בשטחו ושבילי אופניים. רעננה נחשבת איכותית ולכן השכונה החדשה צפויה למשוך זוגות צעירים בחתך סוציו-אקונומי גבוה ומשפרי דיור מאזור השרון וגוש-דן, עם מרכיב של עובדי היי-טק, בעלי מקצועות חופשיים ומנהלים.

ב-2016 צפויה להסתיים סלילת כביש 531 שיקשר את רעננה לקטע עתידי של נתיבי איילון ולכביש החוף. נווה זמר מצויה במרחק של 1.5 ק"מ בלבד ממחלף מתוכנן בכביש. ב-2017 מתוכננות להיפתח שתי תחנות רכבת ברעננה, כחלק מפרויקט מסילת השרון בין כפר סבא לקו החוף.

"התוכנית שומרת על האופי 'הרענני' והבניינים יהיו בגובה של עד 7 קומות עם חדרים על הגג, בבנייה רוויה אך לא צפופה", מסביר אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק בחברת גיא ודורון לוי המשווקת פרויקט מגורים ראשון בשכונה. לדבריו, "הפרויקט פונה לאוכלוסייה מגוונת של זוגות צעירים לצד משפחות ותיקות ברעננה. העיר מאופיינת באיכות חיים גבוהה, מרחבים פתוחים וירוקים ומערכת חינוך מהטובות במדינה, מה שמטבע הדברים מושך אליה אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה".

יורם גוטמן (43), שרכש דירת פנטהאוז בפרויקט, מספר כי "חיכינו 3 שנים לבניית השכונה. מצד אחד לא רצינו לעזוב את רעננה, מצד שני רצינו להשתדרג לפנטהאוז בבנין חדש, מה שלא כל-כך נראה באופק כיוון שלא הוקמו שכונות חדשות בעיר בשנים האחרונות. אני מכיר אישית אנשים שבשנה האחרונה לא הפסיקו לנדנד לוועדה המחוזית ולעירייה - כדי שיאשרו את הקמת השכונה".

תוכנית שכונת נווה זמר ברעננה(תשריט: אדריכל אריאל דב וטרמן)