מדריך: תמ"א 38 בשיטת עשה זאת בעצמך

יוסי ורחל הם בעלי זכויות במגרש ברמת גן ששטחו 500 מ"ר, ועליו בנויות שתי יחידות דיור בלבד. ביחידת דיור אחת מתגורר בנו של יוסי וביחידת הדיור השנייה מתגוררת רחל עם משפחתה. יוסי ורחל לא ידעו כי גם הם עומדים בתנאי חוק תמ"א 38 וכי גם להם מגיע ליהנות מאותן הזכויות - כאילו היו בית משותף.

כתבות נוספות על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• ר"ג סוערת: האם פרויקטי תמ"א 38 יבוטלו?
• רמת גן: בוטלה תוכנית הצפיפות בעיר
• תמ"א 38 בלי ממ"ד? הדיירים עדיין בסיכון
  

למעשה, על המגרש חלה תב"ע (תוכנית בניין עיר) המאפשרת בניית 12 דירות, וזכויות התמ"א מקנות בנייה של עוד 6 דירות לפחות - כלומר יחד יכולים יוסי ורחל לבנות 18 יחידות דיור על המגרש במקום שתי יחידות הדיור הקיימות. אם עלות הקמת דירה אחת מסתכמת בכ-700 אלף שקל בממוצע, והיא תימכר במחירי השוק בסביבה (כלומר כ-1.5 מיליון שקל בממוצע) - יוותר בידיהם רווח יזמי נאה.

על רקע נתונים מעודדים אלה, ביקש יוסי לממש את זכויותיו בדרך של תמ"א 38. ואולם, רחל חששה מסיכונים - וביקשה למכור את זכויותיה ליוסי בעסקת מזומן. במסגרת עסקת המזומן, הבינו השניים שעליהם לשלם מס שבח והיטל השבחה. אולם לאחר חישובים התברר שבמסגרת עסקת המזומן, רחל תיאלץ לשלם מס שבח גבוה יותר מיוסי; ויוסי יאלץ לשלם היטל השבחה גבוה יותר מרחל. לכן אפשרות זו ירדה מבחינתם מהפרק.

אפשרות נוספת הייתה לממש עסקת קומבינציה. משמעות עסקת קומבינציה היא שבעל הקרקע מוכר אותה ליזם, ובתמורה היזם בונה עבור בעלי הקרקע דירות חדשות. כך הקבלן תורם את המימון והבנייה מצדו, ואילו בעלי הקרקע תורמים את המגרש מצדם. במסגרת זו, נדרשים בעלי הקרקע לשלם מס שבח והיטל השבחה, ללא אפשרות לקבל פטור על דירת מגורים - הואיל ומדובר בעסקת קרקע ולא בעסקת מכר של דירה.

רוב היזמים הציעו עסקת קומבינציה, במסגרתה יוסי ורחל יקבלו 40% מהדירות החדשות שייבנו. ואולם, השניים נדרשו לשאת במס השבח, בהיטל ההשבחה ובמע"מ תשומות הבנייה. בשל המיסוי הכבד החליטו השניים לוותר גם על האפשרות הזו.

עוד הצעה הייתה לבצע עסקת "נטו". כלומר, כל המסים וההיטלים יחולו על היזם, כולל עלויות שכר הדירה - בעת הפינוי של הדירות ועד לשלב קבלת המפתח לדירות החדשות, וכן עלויות עו"ד ומפקח בנייה. אך במסגרת הצעה זו, יכלו יוסי ורחל לקבל שתי יחידות דיור בלבד.

אז מה האפשרות הכי טובה להרוויח?

יוסי ורחל לא איבדו את העשתונות - ומצאו אפשרות חדשה, שהתאימה למצבם: הקמת חברה שבה הם יהיו בעלי המניות והיא תהיה היזמית של הפרויקט שיקום על המגרש. כדי שיוכלו לממן את היועצים הנדרשים (אדריכל, שמאי מקרקעין ועו"ד) וכן לממן את ההוצאות עד למתן היתר הבנייה, הם יוכלו לפנות לבנק שישעבד את זכויותיהם על המגרש ויוכל לממן את העלויות ב-70% - ממש כפי שהיה קורה עם יזמים אחרים.

ההבדל בין יזם לבין חברה בבעלות בעלי הקרקע הוא שהיזם אמור לגייס הון עצמי של 30% משווי הפרויקט. במסגרת החברה של יוסי ורחל, הבנק יכול להסתפק בשעבוד הקרקע - ולא ידרוש מבעלי הקרקע להוציא ו/או לשלם מהונם העצמי. מכאן, שהחברה בבעלות יוסי ורחל תרוויח את הרווח היזמי ותוכל גם לקבל הנחות במיסוי.

כמובן שנדרש גוף מקצועי שינהל עבורם את התהליך מרגע ההחלטה על פתיחת החברה ושילווה את החברה מול היועצים הנדרשים ומול הבנקים. אלא שגוף זה לא יהיה שותף בחברה - ויקבל דמי ניהול על בסיס אחוז מוסכם.

אז זכרו: כדי להקים חברה משלכם לביצוע תמ"א 38 בקרקע בבעלותכם, נדרשים להתקיים 3 תנאים: הראשון - שיהיו בין 2-4 בעלי זכויות במגרש; השני - שתתקיים הסכמה בין כל בעלי הזכויות על בחירת היועצים והדרך; והשלישי - שניתן יהיה להוכיח לבנק כי הפרויקט רווחי וכדאי. בהצלחה!

הכותבת היא עורכת דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי