חייבים לפצל דירות באזורי הביקוש / דעה

הגדלת מלאי הדירות הזולות לזוגות צעירים מהווה את המכשיר החשוב ביותר להוזלת מחירי הדיור. פיצול דירות גדולות לדירות אופטימליות הוא המכשיר המהיר והזמין ביותר להגדלת מלאי דירות אלה.

כתבות נוספות על פיצול דירות בערוץ הנדל"ן :

• האם אפשר לפצל דירה ומתי זה חוקי? בדקנו
• השכן ממול פיצל את הדירה: זה חוקי?
• פיצל דירה ל-3 יח"ד ונקנס ב-75 אלף שקל
  

נוכח יוקר המחיה ומצוקת הדיור, אשר פוגעת ברוב האוכלוסייה, יש מקום לחייב את הרשויות המקומיות ליזום תוכניות מקומיות אשר יאפשרו פיצולי דירות באזורי הביקוש, וזאת על פי קריטריונים ברורים, שיוויוניים ושקופים. הבנייה החדשה מאופיינת במספר חדרים גדול, ובכך מרחיקה את הזוגות הצעירים מהשכונות החדשות.

חיוני לאפשר לזוגות צעירים לשכור דירות בשכונות המודרניות, שיש בהן תשתיות חדשות. חשוב לציין כבר עתה, שתוכניות מטעם הרשות המקומית הן הדרך המקצועית, הזולה והאחראית להסדיר את פיצול הדירות למטרת השכרתן לזוגות צעירים, שכן רק כך יהיה התהליך זול יחסית, מוסדר, מפוקח וכן הפעלתו תיעשה מבלי לפגוע בתשתיות, בשכנים ובסידורי החנייה באזור.

כמו כן, יש מקום לשקול לחייב את הרשויות המקומיות להכין תוכניות לחלוקת דירות ליחידות קטנות באזורים מתאימים, אשר יאותרו מראש על ידי מהנדסי הערים בהתאם ליעדי גידול האוכלוסייה, ולהתוות למטרה זו קריטריונים ברורים.

זאת ועוד, לרשויות המקומיות עומדים הכלים המקצועיים וכוח האדם להכין תוכניות אשר יאפשרו קיצור זמן הטיפול בבקשות לפיצול, שכן כך יצומצם מספר הבקשות הבלתי ניתנות למימוש, ייחסך זמן טיפול בבקשות לשימושים חורגים, ותוך זמן קצר ניתן יהיה לממש את המטרה להקל על מצוקת הדיור באזורי הביקוש לצעירים ולסטודנטים.

מקור תקציבי לא מבוטל לרשות המקומית

חשוב לזכור שלצד הנטל התקציבי על הרשויות, פיצול דירות יהווה בדרך כלל עילה לחיוב יוזם הבנייה בהיטל השבחה. לפיכך, מהלך אסטרטגי של תוכנית לפיצול דירות עשוי להוות עבור הרשויות המקומיות מקור תקציבי לא מבוטל - אשר יסייע להן באספקת שירותים ותשתיות לזוגות הצעירים שיתווספו לתושבי היישוב.

דברים אלה עולים בקנה אחד עם רצונה של כל רשות מקומית - והוא להגדיל את מספר התושבים הצעירים בעיר. בערים צפופות יש להתיר פיצול דירות, במיוחד כאשר מדובר בדירות גדולות אשר נרכשו כהשקעה לשם השכרתן. בפועל, הנחיות משרד הפנים ומשרד המשפטים הביאו להגברת האכיפה והגברת הענישה כנגד מפצלי דירות, ולכן ניכרת ירידה משמעותית המוערכת בעשרות אחוזים בפיצולי דירות בערים הגדולות.

חשוב לציין בהקשר כי לבתי המשפט, הדנים בעבירות בנייה ושימוש חורג, יש כיום סמכות להטיל קנסות בגובה פי 4 משווי הנזק שנגרם או של טובת ההנאה הכלכלית שהושגה על ידי העבירה או קנס, לפי סעיף 219 של חוק התכנון והבנייה - על פי הגבוה מביניהם. יישום פסיקה זו הובילה השנה לפסיקת קנסות גבוהים עד מאות אלפי שקלים.

צעד חשוב נעשה בסוף 2011, עם חיקוק הוראת שעה, אשר תוקפה 5 שנים, שמטרתה לאפשר פיצול דירות גדולות באופן חוקי. ההוראה חוקקה על בסיס ההבנה של ממשלת ישראל, כי מצוקת הדיור והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים מחייבים היערכות מיידית למציאת פתרונות, שכן הצפת השוק בקרקעות לבנייה אינה פתרון מיידי.

בנוסף, קיימות כיום בשוק עשרות אלפי דירות גדולות שאינן מושכרות, בין השאר עקב העובדה שלשוכרים אין אפשרות לממן החזקת דירה גדולה.

בתי המשפט מלאים בכתבי אישום נגד מפצלים

לצד הצעד המבורך, תנאי הוראת השעה יצרו חסמים לא פשוטים: נקבע כי שטח יחידת הדיור לא יפחת מ-30 מ"ר; הבקשה מותנית בחתימת כל בעלי הזכויות במגרש, ובבית משותף על הבקשה להיות חתומה על ידי כל בעלי הדירות; סך הדירות הנוספות לא יעלה על 30% מהכמות המרבית המאושרת לאותו בניין או ממספר הדירות הקיים, לפי הנמוך מבניהם; ואם מספר הדירות נמוך מ-3, תותר בניית יחידה אחת.

למרבה הצער, הוראת השעה לא שיפרה את המצב - אלא הציבה בפני הזוגות הצעירים והסטודנטים חוסר ודאות, הוסיפה הליכים בירוקרטיים וחסמים תכנוניים, וגרמה לירידה בפיצול הדירות.

התייחסות הוועדות המקומיות השונות לפיצולי דירות אינה אחידה, ובין המכשולים המרכזיים ניתן למנות את התלות בשאר בעלי הדירות בבניין (והכשלת הפיצול על ידי סירוב בלתי סביר), וכן דרישה להתקנת מקומות חניה נוספים והתקנת ממ"ד או ממ"ק ליחידות החדשות. לפיכך, הערכות מוקדמת של ועדות התכנון והבנייה תאפשר לצמצם מראש פגיעה באיכות החיים של בעלי הדירות האחרות, ולכוון את המתעניינים לשכונות ולבניינים המתאימים.

ניתן לומר כי בשטח, אין יישום של ההוראה ונמשך המרדף אחרי מי שפיצל את דירתו באופן לא חוקי. בתי המשפט מלאים בכתבי אישום נגד מפצלי דירות, וועדות התכנון מחמירות עם המפצלים. כך שלמעשה, תכלית ההוראה לא חלחלה אל ועדות התכנון, אשר יכולות וחייבות לייצר מדיניות שתאפשר ליצור אלפי דירות מתאימות להשכרה מוזלת לצעירים וסטודנטים.

הכותב הוא שותף במשרד עוה" א. שילה ושות', שמתמחה בין היתר בנדל"ן ובדיני תכנון ובנייה