אבולוציה של שכונה: יש השפעה על המחיר?
שכונה חדשה מתחילה בתשריטים והדמיות, ממשיכה להיבנות ולקבל צורה, תשתיות ומבני ציבור - ובסוף מתאכלסת וגם זוכה למתיחת פנים. איזה שלב באבולוציה של שכונה משתלם לרוכשי דירות ואיזה מועדף על זוגות צעירים?
- בכמה נמכרה הדירה של השכן שלכם?
- איפה תשיגו דירת 5 חדרים במחיר של 4?
- הכירו: להיטי הנדל"ן של הכיפות הסרוגות
שכונה על הנייר: זולה משמעותית
השלב המקדמי ביותר בעת ביצוע עסקת מכר של דירה הוא רכישתה על הנייר (יש גם שלבים מוקדמים יותר, אך שם הרכישה היא לא של דירה אלא של אופציה עתידית לדירה). בשלב זה מדובר על רכישת דירה בשכונה חדשה לחלוטין.
היתרונות המשמעותיים הם המחיר הנמוך יחסית של הדירות, שמתבטא בכ-20% פחות ממחיר דירה מקבילה בנויה באזור סמוך. בנוסף, שכשתיכנסו לדירה החדשה, גם כל מה שמסביב יהיה חדש - התשתיות, המרכז המסחרי, מבני הציבור והגינות. מנגד, יש לא מעט חסרונות: המתנה (שיכולה להיות ארוכה) ומציאות שלא תמיד תואמת את ההבטחות.
אחת השכונות החדשות והגדולות ביותר כיום היא שכונת "פסגות אפק" בראש העין, שם מתוכננות להיבנות לא פחות מ-14 אלף יחידות דיור. מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונה מתקרב ל-1.3 מיליון שקל. "בדרך כלל רוכשי הדירות הראשונים שמגיעים לשכונות אלה הם זוגות צעירים", אומרת טלי כהן, סמנכ"לית השיווק של חברת שפיר מגורים ובניין הבונה בשכונה.
גם לדברי יזמים אחרים שבונים בשכונת פסגות אפק, כמחצית מהרוכשים בשכונה הם זוגות צעירים. כ-50% מהם תושבי ראש העין שרוצים להישאר בעיר, והשאר מגיעים בעיקר מפתח תקווה, כפר סבא ואזור גוש דן.
יש גם שכונות חדשות על הנייר שאינן זולות, ושם רף המחיר גבוה יחסית עבור הזוגות הצעירים. כך למשל, שכונת קריית קריניצי החדשה הממוקמת במשולש שבין תל השומר, רמת גן וגבעת שמואל. השכונה משתרעת על שטח של כ-235 דונם וצפויה לכלול כ-1,000 דירות שאותן בונות חברות אשדר, אזורים, צמח המרמן וחג'ג'.
למרות המרחק, שמתבטא ב-15 דקות נסיעה, מחירי הדירות בקריית קריניצי הם יותר מכפולים מהמחירים בפסגת אפק. "הקמת השכונה החדשה עם מאפיינים זהים לשכונה הוותיקה הולידה ביקושים גבוהים מאוד", מסביר רן בן אברהם, סמנכ"ל הייזום והשיווק בצמח המרמן. לדבריו, "בזמן קצר החברה מכרה כ-30 דירות במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל לדירה".
שכונה בחיתולים: פחות סיכון, יותר כסף
שכונה בחיתולים היא שכונה שרובה עדיין בשלבים של שיווק ובנייה, ורק חלק קטן ממנה מאוכלס. התשתיות והשירותים הקהילתיים בה עדיין לא ממש מוכנים, וחלק ניכר מהנוף הוא מנופים ופועלים. מחירי הדירות בשכונה בחיתולים עולים על השכונה "על הנייר", וחוץ מזוגות צעירים מגיעים גם משפרי דיור שרואים בשכונה כאלטרנטיבה אטרקטיבית עבורם.
אחת הדוגמאות לשכונה שנמצאת בשלב הזה היא שכונת עין הים במערב חדרה, הנמצאת בתנופת בנייה ופיתוח מואצים. השכונה ממוקמת בסמוך לחוף הים ותכלול כ-1,500 יחידות דיור. כעת רק 15% מהיחידות שבה מאוכלסות.
"השכונה עתידה לכלול את כל השירותים הקהילתיים הדרושים למשפחות צעירות ותיקות, פארק ירוק ורחב, מרכז מסחרי, בתי ספר וגני ילדים", מבטיח ערן ברק, סמנכ"ל השיווק של חברת עמרם אברהם הבונה בשכונה יחד עם אפי קפיטל כ-630 יחידות דיור בפרויקט אקווה (AQUA).
שכונה פעילה: הסטנדרט עולה - ואיתו המחיר
כשהחלק הבנוי עולה על החלק שבבנייה - אפשר לומר שהשכונה פעילה. בשלב הזה, לאחר שנבנתה המסה הקריטית של הבנייה, ניתן למצוא גם פרויקטים מרווחים יותר המכוונים לקהל יעד של משפרי דיור יציבים כלכלית יותר.
שכונת יבנה הירוקה נמצאת בבנייה כבר שנתיים וחצי, אך תוך חצי שנה 70% ממנה צפויים להיות מאוכלסים. מבחינת מבני הציבור, גם הם ברובם מוכנים: בית ספר יסודי, 13 גני ילדים, מעונות יום וגנים. הפארק המרכזי בשכונה, אולם הספורט והקניון כבר בשלבי הקמה מתקדמים. אם בתחילת דרכה משכה יבנה הירוקה זוגות צעירים, כיום עיקר הרוכשים הם משפרי דיור מאשדוד, מראשון לציון, מנס ציונה מרחובות ומגוש דן.
החיזורים מצד הקבלנים לעבר משפרי הדיור כוללים דירות מפנקות יותר מהסטנדרט. אם לפני שנה החברות המשווקות הציעו דירה סטנדרטית במחיר שנע סביב מיליון שקל, כיום ההצעות שונות. כך למשל, בונה חברת מבנים ונתיבים את פרויקט הום בוטיק, שם מיני פנטהאוזים ודירות גן בנות 5 חדרים מוצעות החל מ-1.516 מיליון שקל. פנטהאוזים בני 6 חדרים יעלו החל מ-2.037 מיליון שקל.
חברת צרפתי שמעון, שבונה על הפארק ביבנה הירוקה, מוכרת כעת בעיקר למשפרי דיור דירות 5 חדרים החל מ-1.55 מיליון שקל בשני בנייני בוטיק שהיא בונה. עוד מציעות דירות מרווחות: חברת אביסרור משה ובניו, המקימה את פרויקט "צמרת אביסרור" - מגדל יוקרה בגובה 24 קומות; וחברת גיא ודורון לוי, המקימה 9 בניינים בשכונה.
הרבה יותר פעילה ובנויה מיבנה הירוקה היא שכונת קריית השרון בנתניה, שבנייתה החלה לפני כעשור, וכעת כבר עומדת ומתפקדת. רמות המחירים בשכונה על הנייר היו לחצי מהמחיר בזמן האכלוס. למרות זאת, עדיין קיימת בנייה חדשה בשכונה. כך למשל, חברת רוטשטיין, שבנתה בשכונה 530 יחידות דיור בפרויקט "קריית האקדמיה", מקימה בימים אלה את פרויקט "שירת השרון" הסמוך לשכונה שיכלול 169 יחידות דיור ב-4 בניינים. מחירי דירות 4 חדרים מתחילים ב-1.3 מיליון שקל.
שכונה יציבה: כדאי לחכות לפינוי-בינוי
בסופו של דבר, המנופים נעלמים, עובדי הבניין מסיימים את עבודתם - והשכונה כבר מוכנה. תיאורטית, החיפוש אחר דירה בשכונה קיימת הופך להיות חיפוש אחר דירה מיד שנייה, אולם בפועל, גם בשכונות היציבות, שבהן אין סיכוי להפתעות, יש דירות חדשות. ואולם, מדובר במתי מעט וכתוצאה - עם ביקוש גבוה במיוחד, וכך גם המחיר.
בשכונת רמת אביב בצפון תל-אביב למשל, בונה החברה לחיזוק מבנים דירות בפרויקט "פיכמן", שיהפוך מ-3 מבני שיכון בגובה 3 קומות לבניינים מודרניים בגובה 6 קומות. "כאן הרוכש מקבל דירה שכבר היום ממוקמת בשכונה ירוקה עם חתך אוכלוסייה מהטובים בישראל", אומר יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים.
ישנה גם אפשרות ביניים. האדריכלית ומתכננת הערים רותי הרשקוביץ ממשרד בר-הרשקוביץ אדריכלים, המתכננת פרויקט התחדשות עירונית של 4,000 יחידות דיור בגבעתיים, טוענת שרכישה על הנייר היא מלכודת מסוכנת. "זה הימור לא מבוטל. סרטוני הדמיה במשרד המכירות עלולים להטעות ולהעניק תמונה לא נכונה על הדירה, הבניין והשכונה, ולבסוף המציאות תהיה מאכזבת", היא אומרת.
"לעומת זאת", היא ממשיכה, "בשכונה קיימת אתה יודע בדיוק מי מתגורר בה, אילו מוסדות ציבור ישנם ואתה יכול להריח את הכל מקרוב ובזמן אמת". לדבריה, למי שתקציבו מוגבל עדיף להתפשר על דירת שיכון במרכז עיר מבוקשת עם פוטנציאל לפינוי-בינוי, מאשר דירה על הנייר.
"חשוב לזכור שכיום, כספו של הרוכש דירה על הנייר מוגן בחוק על ידי בנק מלווה", אומר מנגד שמאי המקרקעין ארז כהן. לדבריו, "מצד שני, לדירה על הנייר לא פעם תהיה המתנה ארוכה ולעתים מורטת עצבים עד שהדירה תהיה מוכנה. המתנה זו עשויה להיות כרוכה בהצמדות, ריביות, איחורים במסירת הדירה ולפעמים, חלילה, בעיה כזו או אחרת של היזם או הקבלן המבצע".
לפנייה לכתב/ת 
