קרן השקעות של תמ"א 38: כדאי להשקיע?

יזמים רבים מעוניינים להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א 38 - ולצורך כך הם נדרשים להשקיע הון עצמי לטובת הבנייה. קיימים מספר פתרונות לגיוס ההון העצמי, אחד מהם הוא גיוס הלוואות מקרן המשקיעה בפרויקטים של תמ"א 38 - בתמורה להשתתפות ברווחי הפרויקט.

כתבות נוספות על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• מדריך: תמ"א 38 בשיטת עשה זאת בעצמך
  
• ר"ג סוערת: האם פרויקטי תמ"א 38 יבוטלו?
  
• רמת גן: בוטלה תוכנית הצפיפות בעיר
  

1. מומחיות הקרן: האם הקרן מומחית בבחינת וליווי פרויקטים מסוג תמ"א 38? תמ"א 38 זה עולם ומלואו, כדאי כי אנשי הקרן יכירו לעומק את הסוגיות ההנדסיות, הכלכליות והמיסויות בעולם התמ"א. עדיף להשקיע בקרן המתמחה ומשקיעה רק בנדל"ן בישראל ובעיקר באזורי ביקוש קשיחים.
   
   
2. זהות היזם: מי היזם בפרויקט? חשוב שהיזם שמוציא את הפרויקט לפועל יהיה בעל ניסיון משמעותי בביצוע פרויקטים של נדל"ן בכלל, ופרויקטים של תמ"א 38 בפרט.
   
   
3. מיקום הפרויקט: מהו מיקום הפרויקט? מה רמת הביקושים לדירות חדשות שם? באופן טבעי, קרבה לאזורי ביקוש מקטינה את חוסר הוודאות והסיכון בבחירת פרויקטים. עתודות הקרקע בגוש דן קטנות והולכות, ופרויקטים הנמצאים בלב הגוש נהנים מביקושים גבוהים ויציבים. לכן הסיכוי בירידת מחירים גדולה קטן.
   
   
4. ליווי בנקאי: האם יש ליווי בנקאי מאושר לפרויקט? ליווי פרויקט תמ"א 38 על ידי הבנק הוא דבר מהותי למשקיעים. הדבר אומר כי הפרויקט נבחן בעיניים הביקורתיות של הבנק ונמצא ראוי לליווי. פרויקט שמלווה על ידי הבנק הוא באופן עקרוני פרויקט רווחי ואיכותי.
   
   
5. קדימות רווחים: האם יש קדימות ברווחים? מנהלי קרן מנוסים יודעים בדרך כלל לסכם עם היזם על מודל משיכת רווחים המייצר קדימות למשקיעי הקרן. חשוב מאוד שכספי המשקיעים ישוחררו מחשבון הליווי לפני כספי היזם. כנ"ל לגבי חלקם של המשקיעים ברווח.
   
   
6. תשואה משוערת: מהי התשואה המשוערת? לכל קרן יש בדרך כלל מספר פרויקטים והתשואה בהם שונה. יש לבחון את התשואה המשוערת של כל פרויקט ביחס למיקומו, מידת התקדמותו וכו'. כמו כן יש להבין האם התשואה היא שנתית, כללית וכדומה, והאם היא כוללת את רווחי הקרן או מתייחסת לתשואה נטו, לאחר רווחי הקרן.
   
   
7. ביטחונות: אילו ביטחונות מציעה הקרן למשקיעים? האם הקרן קיבלה עבור המשקיעים ערבות אישית של היזם, שעבוד שני לאחר הבנק, הערת אזהרה ושעבוד על הסכם היזם מול הבניין? נושא הביטחונות הוא מהותי, ומאפשר לקרן לממש את כספה במקרה שהפרויקט לא יוצא לפועל.
   
   
8. שיעור רווחיות הפרויקט: במידה ששיעור הרווחיות נמוך מ-25%, רמת הסיכון של הפרויקט עולה וקיים אף סיכון שלא יאושר לו ליווי בנקאי.
   
   
9. הסכם היזם עם הדיירים: מומלץ לעיין בהסכם. אחת הנקודות החשובות בהסכם היא האם יש חתימה של 100% מהדיירים. במידה שאין, רמת הסיכון של הפרויקט עולה מכיוון שתחילת הבנייה עלולה להידחות עד לפתרון הבעיה מול הדייר הסרבן.
   
   
10. מדיניות ההשקעה בקרן: האם ההשקעה בקרן היא ספציפית לפרויקט מסוים או שמדובר בהשקעה כללית בסל פרויקטים? עקרונית עדיף להשקיע בקרן המבצעת קריאה לכסף (on call) לפרויקט ספציפי. כל הכסף עובר ישירות לחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט. בחשבון זה קיימת שקיפות מלאה ופיקוח של עו"ד. בנוסף, משקיע יכול לבצע בדיקה אישית שלו על הפרויקט.
    
    
11. משך הפרויקט: מהו משך הפרויקט? לכל חלק בפרויקט הזמן הדרוש לו. נדרש להבין מהו משך הפרויקט המוערך, האם יש התחייבות על הזמן מצד היזם וכו. כלל אצבע - בניית פרויקט לוקחת בין שנה וחצי לשנתיים. הוצאת היתר בנייה - בין שנה לשנתיים, כתלות בפרויקט, ביזם ובוועדה המקומית. באופן עקרוני, פרויקט עם היתר בנייה הוא פרויקט עם רמת ודאות גבוהה יותר. יחד עם זאת, ראוי לציין כי קיימים מקרים בהם קרן משקיעה בפרויקט בשלב בו עדיין לא נתקבל ההיתר. במקרה זה, הדבר אמור לשקף תשואה שנתית גבוהה יותר למשקיע.
    
    
12. ייצוג משפטי: מי העו"ד המייצג את המשקיעים והקרן ומה ניסיונו? חשוב מאד שיהיה עו"ד מנוסה בעסקאות של מימון של תמ"א 38 על מנת שיבין את מהות העסקה, הביטחונות סוגיות המיסוי ודיני התאגידים עבור השותפות שתוקם על ידי המשקיעים.
    

הכותב הוא רואה החשבון של קרן רקיע 38 - קרן השקעות המתמחה בגיוס משקיעים לעסקאות תמ"א 38 גם בשלב טרום ההיתר