גיליתם ליקויי בנייה בדירה? מדריך לפעולה

הגאות בשוק הנדל"ן והמחסור בהיצע דירות למגורים הביאו לתנופת בנייה משמעותית בחמש השנים האחרונות. לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, מאז 2007 חל גידול חד בהתחלות הבנייה, ולמעשה בשנים הקרובות אמורה להסתיים בניית כמות שיא של דירות חדשות על ידי קבלנים - שימסרו אותן לידי בעליהן החדשים.

מדריכים נוספים על ליקויי בנייה בערוץ הנדל"ן :

• דירה מיד שנייה: לקבלן יש עדיין אחריות?
• לפני שהבניין קורס: כך תזהו ליקויי בנייה
• היזם או הקבלן - מי אחראי לתקן ליקויי בנייה?
  

הניסיון מלמד שמערכות היחסים של רוכשי הדירות עם הקבלנים רחוקות מלהסתיים אחרי מסירת הדירה. כבר בעת המסירה עלולים הרוכשים לגלות שדירת החלומות אינה מושלמת, לעתים אף אינה ראויה למגורים. במקרה הטוב, יתקן הקבלן את הליקויים שנמצאו תוך זמן קצר או במקביל לביצוע המסירה. אבל לא תמיד ניתן להעריך את הצלחתו של התיקון - והליקוי עלול לחזור בעתיד.

ישנם ליקויים שכלל לא ניתנים לזיהוי בעין בלתי מקצועית וללא ידע הנדסי, כמו ליקויי איטום ובידוד טרמי ואקוסטי, רטיבות כלואה, התאמת הדירה והמבנה לתקנים ולתקנות, ליקויים שונים ברכוש המשותף, ובמקרים חריגים - ליקויים ביציבות המבנה וביסודותיו. ובאמת, רק אתמול נחרדנו לגלות שאסון נמנע בבניין מגורים בחדרה שטרם אוכלס במלואו, לאחר שמרפסות בקומה השמינית קרסו לדירה מתחת וחלקים מהן נפלו לרחוב.

האם קריסת המרפסות במקרה הספציפי הזה או ליקויי בנייה אחרים הם באחריות הקבלן? התשובה מסתתרת בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. החוק נועד להסדיר את מערכת היחסים בין מוכר הדירה לרוכש, ומגדיר את חובות הקבלן בכל שלבי העסקה - לרבות צורת חוזה המכר, תוכנו, חובת צירוף מפרט טכני מדוקדק העומד בדרישות החוק, פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, טיפול בליקויי בנייה, תקופת הבדק, תקופת האחריות, רישום תקנון בית משותף ורישום הזכויות בטאבו.

פינוי המרפסות שקרסו בבניין בחדרה, היום(צילום: יעקב קורץ)

מתי זו אחריות הקבלן לתקן ליקויי בנייה?

תקופת הבדק היא פרק זמן שבו אם יוכיח הרוכש את קיומו של הליקוי (בדרך כלל באמצעות חוות דעת הנדסית), יחויב הקבלן לתקנו או לפצות את הרוכש, אלא אם הוכיח הקבלן שמקור הליקוי אינו בעבודת הבנייה, החומרים או התכנון של הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות, נטל ההוכחה להראות שמקור הליקוי הוא בעבודת הבנייה, החומרים או התכנון, מונח על כתפי הרוכש.

בעוד תקופת הבדק שונה בין פריט לפריט המצוי בדירה, תקופת האחריות קבועה ונמשכת שלוש שנים מתום תקופת הבדק. בתקופת הבדק יצא המחוקק מנקודת הנחה שליקויים בדירה נובעים כתוצאה מתכנון, עבודה, או חומרים לקויים בהם השתמש הקבלן - ולכן נקבע כי נטל ההוכחה להראות שמעשה או מחדל של הרוכש גרם לליקוי, מונח על כתפי הקבלן. לעומת זאת, בתקופת האחריות, הניח המחוקק שהליקויים נובעים ממעשה או מחדל של הרוכש - ולכן נטל ההוכחה על הרוכש.

על פי חוק המכר, ניתן להסתמך על ליקוי שניתן היה למצוא בבדיקה סבירה במעמד מסירת הדירה - אם הודיע עליו הרוכש לקבלן תוך שנה מיום קבלת החזקה בדירה. במקרה של ליקוי שאינו ניתן לגילוי בבדיקה סבירה, יש לדווח עליו תוך זמן סביר לאחר גילויו.

כמו כן, החוק מתיר לקבלן לבצע את התיקון תוך זמן סביר בעצמו, והרוכש מחויב לאפשר לקבלן לתקן את הליקוי. ככל שחזר הליקוי לאחר ניסיון תיקון אחד או יותר של הקבלן, או ככל שהתיקון דחוף והמוכר לא תיקן תוך זמן סביר - רשאי הרוכש לתקן את הליקוי על חשבונו, והקבלן יישא בהוצאות התיקון.

מתי הרוכש יכול לתבוע את הקבלן?

על אף שמטרת החוק היא להגן על הרוכש, חלק ניכר מרוכשי הדירות אינו מודע לזכויותיו ולחובות של הקבלן. רוכשים רבים אף טועים לחשוב שעורך הדין של הקבלן מייצג גם אותם בעסקת רכישת הדירה. אם הרוכש אינו זוכה לשיתוף פעולה מצד הקבלן, באפשרותו להגיש תביעה כספית - ולדרוש את עלות תיקון הליקויים, פיצוי בגין איחור במסירה ופיצויים נוספים בגין נזקים, לרבות עוגמת נפש.

כדי למקסם את סיכויי ההצלחה בתביעת ליקויי בנייה נגד קבלן, מומלץ להתכונן לאפשרות של הליך משפטי כבר מתחילת ההתקשרות עם הקבלן. חשוב לשמור תיעוד מפורט של תכתובת, אישורי דואר רשום, פקסים, אי-מיילים, מסרונים ושיחות. ככל שמתגלים ליקויים, יש לדווח עליהם בהקדם ובאופן מיידי לקבלן. כמו כן, חשוב לקרוא ולהבין היטב לפני שחותמים על מסמכים שמציג הקבלן לפני או אחרי ביצוע תיקון בדירה.

ככלל, מומלץ שלא לחתום על מסמכים מבלי להתייעץ עם עורך דין. אם אכן מוגשת תביעה, מומלץ לצרף חוות דעת מהנדס מומחה ואפילו שמאי, במקרה של ליקוי אשר עלול לגרום לירידת ערך הדירה. גורם נוסף שניתן לפנות אליו בטרם או במקביל לפנייה לבית המשפט הוא רשם הקבלנים.

לסיכום, עוד בטרם חתימת חוזה הרכישה - מומלץ לערוך בדיקות מקדמיות ולברר כמה שיותר מידע על הקבלן. זכרו: ריבוי תלונות ותביעות ליקויים נגדו אמורות להדליק נורת אזהרה. כמו כן, ליווי משפטי במהלך החתימה על הסכם המכר יכול למנוע הפתעות לא נעימות לאחר החתימה, ולעתים לחסוך בעלויות רבות לרוכש הדירה.