ב-2014, גם בפריפריה נתקשה לקנות בית

תכלה שנה וקללותיה - תחל שנה וברכותיה? לא תמיד, לפחות כשמדובר בשוק הנדל"ן. בין אם מדובר בתיקונים שנעשו בחוק ההסדרים, בשינויי מיסוי שיזמה הממשלה כחלק מהמרדף אחר יעדי התקציב, או בהחלטות ועדת הכספים, משרד הפנים ורשות מקרקעי ישראל, שנועדו למתן את עליות מחירי הדיור ולשחרר עתודות קרקע - תמיד יהיה מי שירוויח ומי שיפסיד.

פותחים שנה - עוד כתבות בערוץ הנדל"ן :

• רוב הישראלים: הדירות יתייקרו גם ב-2014
• דירות ל-2014: מאות יח"ד אושרו ברחבי הארץ
• שר השיכון: ב-2014 ישווקו 40 אלף דירות
  

לכבוד כניסתה של השנה האזרחית החדשה, בדקנו עם גורמים בענף הנדל"ן מה היו ההחלטות החשובות ביותר בשנת 2013 בתחום, ואיך ההחלטות הללו ישפיעו על הענף בשנה האזרחית הנכנסת - 2014.

ההחלטה ב-2013: ביטול הפטור ממס שבח

במסגרת השינויים במיסוי דירות מגורים בחוק ההסדרים, החליטה הממשלה לבטל החל מ-1 בינואר 2014 את אחד ממקלטי המס האחרונים שנותרו לבעלי הדירות - פטור ממס שבח אחת ל-4 שנים, בעת מכירת דירה. שיעור מס השבח עומד על 25% מהרווח שיקבל מוכר הדירה (ההפרש בין מחיר הקנייה המקורי לבין מחיר המכירה).

הפטור המלא שהיה קיים יהפוך לפטור חלקי בלבד - על מכירת דירה שנייה ומעלה (מס השבח אינו מוטל כלל על מכירת דירה ראשונה). על החלק היחסי של תקופת ההחזקה בדירה, בתקופה שעד 31.12.13 לא ישולם מס; ואילו על החלק האחר (מינואר 2014) ישולם מס.

לדוגמא, דירה שנייה שנרכשה ב-1.1.2012 למטרת השקעה, ותימכר ב-1.1.2015 ברווח (שבח) של 200 אלף שקל - שני שליש מסך השבח יהיה פטור, ורק שליש (כ-66,6 אלף שקל) מהשבח יהיה חייב בשיעור מס של 25%. כך, בעל הדירה ייפרד ממס בסכום של כ-16.6 אלף שקל. אם תקופת ההחזקה בדירה תיארך מעבר ל-1.1.14, החלק היחסי של המס יגדל.

המהלך נעשה הן כחלק מתיקוני החקיקה, שנועדו להשיג את יעדי תקציב המדינה לשנים 2013-2014, והן כחלק מהמסר של הממשלה, המנסה לשדר לציבור כי היא פועלת לייצוב שוק הנדל"ן ולמיתון עליות מחירי הדיור. המהלך מזוהה בין היתר ככזה שישפיע על משקיעי הנדל"ן, שרוכשים דירות להשקעה ולא למגורים - ומשכירים אותן לציבור הרחב.

ההשפעה ב-2014: לא בהכרח לטובת שוק השכירות

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', סבור שדחיקת המשקיעים משוק הדיור איננה בהכרח צעד נבון. "הטענה הרווחת היא כי רמת הביקושים הגבוהה בקרב משקיעי הנדל"ן, היא זו שהביאה לעליות מחירי הדיור בשוק - ולכן יש לבלום אותה", הוא אומר.

אבל לדבריו, "צריך לזכור שמי שמעמיד דירות להשכרה אלו הם משקיעי הנדל"ן. כך שאם הממשלה לא מייצרת אלטרנטיבה, על ידי כך שהיא דואגת להעמיד בעצמה דירות להשכרה, ובמקביל מוציאה מהשוק את המשקיעים - נוצר מצב שבו הבעיה של מחירי הדירות מתגלגלת לשוק השכירות".

המאירי סבור שהגדלת המיסוי והפיכת ההשקעה בנדל"ן ללא כדאית עבור המשקיעים, עלולה להביא לצמצום משמעותי של היצע הדירות להשכרה - וכתוצאה מכך לעליית דמי השכירות. ובאמת, מנתוני משרד השיכון עולה כי דמי השכירות בתל-אביב רשמו עלייה חדה בהרבה ממחירי הדירות בעיר.

"יש להניח כי ככל שהיצע הדירות להשכרה יקטן, כך נראה את התופעה הזו רק הולכת וגדלה", מסביר המאירי, "כך שהניסיון לייצב את מחירי הנדל"ן במטרה לדאוג לרווחתם של רוכשי הדירות, עלול להזניק את דמי השכירות ובכך לבוא על חשבונה של אוכלוסייה חלשה יותר - שוכרי הדירות שאין באפשרותם לקנות דירה".

עם זאת, עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד אלתר, סבור כי מדובר בהחלטה חיובית בסך הכל. "ההחלטה לבטל את הפטור אחת ל-4 שנים נתפסת לכאורה כפוגעת, ואולם גם כאשר לא חל פטור ממס שבח, שיעורי המס על מכירת דירות מגורים שנקנו לפני 2014 הופכים נמוכים מאוד, לעתים אף זניחים. יש לכך יתרון גדול למי שבבעלותו הרבה דירות, בין אם כמשקיע ובין אם קיבל את הדירות בירושה או במסגרת עסקת קומבינציה".

דירות בשכונת הצפון הישן של תל-אביב. מחירי השכירות קפצו(צילום: ירון ברנר)

ההחלטה ב-2013: כפל ארנונה לדירות רפאים

הסנקציה נכללה בחוק ההסדרים לשנים 2013-2014 לפי אחת ההמלצות של ועדת טרכטנברג. זאת כדי לעודד את השכרתן או את העמדתן למכירה של דירות אלה, במטרה להגדיל את היצע הדיור ביישובים העירוניים ברחבי הארץ - ובכך להוביל לירידת מחירים.

בהחלטת הממשלה נקבע כי את התקנות ליישומן יתקינו שרי האוצר והפנים. עוד נקבע כי על הרשות המקומית, שאמורה לדעת באילו אזורים קיימות דירות רפאים, להחיל את הכללים החדשים - ולגבות את הארנונה הכפולה בהתאם.

על פי נתונים שהוגשו באחרונה לקבינט החברתי-כלכלי, בישראל ישנן 46,855 דירות שאינן בשימוש. הערים בהן התופעה היא הנפוצה ביותר הן תל-אביב (4,746 דירות), חיפה (3,445 דירות) וירושלים (3,429 דירות).

ההשפעה ב-2014: פתרון לטווח קצר בלבד

עדינה חכם, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו-סכסון, סבורה כי התקנות לאכיפת כפל ארנונה על דירות רפאים ברחבי הארץ לא יהיו פשוטות לאכיפה - מכמה סיבות. "קודם כל, צריך יהיה לזהות מתי הדירה עומדת ריקה, ולאמוד את מספר החודשים בשנה שבהם באמת לא מתגוררים בה", היא אומרת.

לדברי חכם, "למעשה - יהיה צורך לייצר מנגנוני בדיקה (כגון בדיקת מד החשמל ומד המים), שלא בהכרח קיימים היום, ואם הם לא קיימים - אז כמובן שמדובר בתהליך ייצור של מנגנוני חישוב ואכיפה מורכבים, שגם כרוך בעלויות. מעבר לכך, יש כאן בעיה מוסרית".

לטענתה של חכם, אכיפת כפל ארנונה נוגדת את חוק יסוד כבוד האדם וחירותו - לא פחות. "הדירה היא הקניין של האדם - וכל עוד הוא עושה בה שימוש שאינו פוגע באחרים, אז מדוע לקנוס אותו?", היא תוהה, "יש בעיה להצדיק את זה. האם הגיוני לכפות על בעלי דירות להשכיר אותן? גם לא בטוח שצעד כזה ישיג את התוצאה הרצויה - הרי מי שעשיר מספיק יהיה מוכן לשאת בקנס".

בסופו של דבר, מזהירה חכם, המהלך אולי יעודד את היצע הדירות להשכרה לטווח קצר - אבל הוא אינו מהווה פתרון אמיתי למצוקת הדיור, "כי לרוב, שוכרים המעוניינים בדירה לטווח קצר הם מבקרים מחו"ל ולא התושבים שחיים פה. בנוסף, במרבית המקרים מדובר בדירות שדמי השכירות בהן גבוהים במיוחד, ולכן הן אינן רלוונטיות לכלל האוכלוסייה".

3,429 דירות רפאים בירושלים. מי יישא בקנס?(צילום: אלי מנדלבאום)

ההחלטה ב-2013: עידוד תוכניות פינוי-בינוי

ב-2013 הוחלט להעניק פטור מדמי היתר בפרויקטים של פינוי-בינוי, ולהרחיב את שטחי הפרויקטים. מדובר בהחלטה של מועצת רשות מקרקעי ישראל, לפיה יזמים שמבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית בבנייה רוויה, יקבלו פטור מדי היתר ויוכלו לצרף שטחים פנויים בשטח של עד 4 דונם שנמצאים בסמיכות למתחמי פינוי-בינוי, כדי לאפשר כדאיות כלכלית בפרויקטים אלה.

בעבר, היזם היה מחויב לשלם לרשות דמי היתר, שהם התמורה לתוספת הזכויות - כלומר, חלק מהשווי של תוספת הקרקע. גובה דמי ההיתר היה יכול להגיע לסכום של מאות אלפי שקלים עד מיליונים, תלוי בשווי הקרקע - מה שהפך עסקאות רבות ללא כדאיות עבור היזמים. הפטור מתשלום דמי ההיתר הופך עסקאות, שלפני כן היו לא כדאיות, למשתלמות מבחינה כלכלית, וכך נוצרת הזדמנות לבנות ולהוציא לשוק עוד יחידות דיור.

כמו כן, נקבעו תנאים להליך תכנון מזורז של תוכניות פינוי-בינוי: בחודש נובמבר האחרון אישרה הכנסת יוזמה של שר הפנים, גדעון סער, לתיקון בחוק הווד"לים (הוועדות לדיור לאומי). במסגרת תיקון זה, ניתן יהיה להכניס תוכניות פינוי-בינוי מעל 100 יחידות דיור להליך תכנון מזורז במסגרת של וד"ל - במקום דיון בוועדת המחוזיות.

גם במשרד הבינוי והשיכון פתחו ביוזמה בשנה החולפת, לפיה הממשלה תתערב בפרויקטי התחדשות עירונית באמצעות היפוך היוצרות: קודם בינוי - אחר כך פינוי. על פי התוכנית, קרקעות פנויות ישווקו ליזמים, ולדירות שייבנו עליהן יעברו דיירי המבנים הישנים הסמוכים. הצעה נוספת שהועלתה ונידונה בימים אלה במשרד האוצר, מבקשת לחייב קבלנים במתחמי דיור גדולים על "מחיר מטרה" של דירות - שיהיה נמוך ממחיר השוק.

ההשפעה ב-2014: יותר דירות באזורי הביקוש

"מדובר בהחלטות מאוד משמעותיות שהועלו בשנה החולפת", אומר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל, המקימה בין היתר פרויקטים של פינוי-בינוי בקריית אונו, רמת גן, יהוד ורמת השרון. לדבריו, "ההחלטות הללו יתרמו משמעותית להצלחת פרויקטים בתחום הפינוי בינוי, ולכן הן בעלות השפעה רבה על עתיד המגורים בישראל, ובעיקר בגוש דן, אשר תלוי בהצלחת תוכניות פינוי-בינוי".

אטרקצ'י סבור שהתוכניות שאושרו בשנה החולפת יכולות לייצר עתודות קרקע של עשרות אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש. "מזה שנים רבות שמדברים על הנושא של התחדשות עירונית - אבל למרבה המזל, בשנה האחרונה ראינו התקדמות רצינית", הוא מוסיף.

לדבריו, בשנת 2014 השפעת ההחלטות תבוא לידי ביטוי בכך שפרויקטים רבים שהיו תקועים עד כה, יוכלו לצאת לדרך כבר השנה - בזכות שטחי ההשלמה להם היו זקוקים והפטור מדמי היתר, וכן בזכות התיקון לחוק הווד"לים, שפותר חלק מהבירוקרטיה ומאפשר את אישור התוכניות בזמן קצר יותר.

פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן. יותר דירות במרכז הארץ

ההחלטה ב-2013: ביטול המענקים בפריפריה 

במאי 2013 החליטה הממשלה לבטל את תוכנית המענקים לרוכשי דירה ראשונה ביישובי הפריפריה. זאת כשנתיים בלבד לאחר תחילת התוכנית, אשר הקנתה מענק בגובה 60 אלף שקל לרוכשי דירה בבנייה רוויה, ו-40 אלף שקל לקבלן כסבסוד בהוצאות הפיתוח. נזכיר כי ביולי 2011 התקבלה החלטת משרד השיכון לתת את המענק ברשימה מוגדרת של ערים בפריפריה, מתוך רצון להקל על זוגות צעירים וכן לעודד את התפתחות הערים הללו בבניה רוויה (בתים משותפים).

המענק, שניתן באמצעות הבנקים למשכנתאות, היה מחולק לשני חלקים: מענק מותנה בסך של 60 אלף שקל - הלוואה בריבית של 2% לתקופה של 10 שנים, שאינה עומדת לפירעון כל עוד הזכאי מחזיק בדירה שעבורה ניתן המענק.

בתום כל שנה ממועד מתן המענק המותנה, נמחקה עשירית מקרן ההלוואה המקורית. החלק השני היה מענק בהיקף של 40 אלף שקל בממוצע, שניתן לקבלנים עבור סבסוד הפיתוח של דירות בפרויקטים חדשים. הסבסוד אמור היה להוזיל את עלות הבנייה של דירות אלו, ולהביא להורדת מחיריהן בהתאם.

המענק ניתן לדירות בבניה רוויה (לא בתים פרטיים) ברשימה מוגדרת של ישובים שכללה את אופקים, בית שאן, בועיינה-נוג'ידאת, דימונה, טבריה, חורה, חריש, ירוחם, כרמיאל, כפר מנדא, מגדל העמק, מעלות תרשיחא, יפיע, מצפה רמון, נהריה, נחף, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, עכו, ערד, צפת, קרית שמונה, רהט, שדרות, חצור הגלילית, אל-סייד ושלומי.

תנאי הזכאות כללו משפחות, גם ללא ילדים, חסרות דירה, שביקשו לרכוש דירה ראשונה ביישובים הרלוונטיים; וכן יחידים חסרי דירה בני 35 ומעלה, בעלי תעודת זכאות של משרד השיכון, שביקשו לרכוש דירה ראשונה.

ההשפעה ב-2014: זוגות צעירים יתקשו לעבור לפריפריה

במציאות הנוכחית, רוכשים פוטנציאלים רבים שכבר החלו בהליך לרכישת הדירה, חוששים כי יצטרכו כעת לגייס עוד עשרות אלפי שקלים, מעבר למה שתכננו, בעקבות ביטול המענקים. הוראת האוצר יוצרת, למעשה, אי-ודאות בקרב אותם רוכשים שכבר אושר להם מענק, אך טרם קיבלו אותו בפועל.

"קשה להבין כיצד הממשלה לקחה החלטה כזאת, בייחוד כאשר במקביל היא מנסה להעביר מסר של תמיכה בפריפריה", טוען עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק בחברת י.ח דמרי. לדבריו, מדובר בצעת תמוה, בעיקר על רקע ניסיונות המדינה לעודד זוגות צעירים לעבור מאזור המרכז ולהתגורר בישובים בפריפריה כדוגמת חריש, נתיבות, שדרות וכדומה.

"מדובר בצעד שגוי של המדינה, שכן אנשים רבים, ובהם זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה, לקחו החלטה לעבור לפריפריה - ונטלו משכנתא על סמך הזכאות למענק שהממשלה התחייבה לתת להם במסגרת התוכנית", ממשיך דבוש. "זו החלטה חד-צדדית של המדינה, אשר גרמה לפגיעה ישירה בהרבה משפחות צעירות שהיו זקוקות למענק כדי לקנות את הדירה הראשונה שלהן, וכעת התרחקו מהחלום ונזרקו עוד צעד לאחור מהיכולת לרכוש דירה".

דירות באשקלון. ביטול המענק יקשה על המעבר(צילום: רועי עידן)

ההחלטה ב-2013: מס ופשיטה על דירות יוקרה

ב-1 באוגוסט 2013 התקבלה חקיקה שהעלתה את שיעור המס על דירות יוקרה: מס הרכישה הועלה ל-8% מעל שווי של 4.5 מיליון שקל, ול-10% מעל שווי של 15 מיליון שקל. שיעורי מס אלה תקפים גם כשמדובר בדירה יחידה, כאשר לפני כן על אותה דירה שיעור המס המירבי עמד על 5%. כמו כן, ב-1 בינואר 2014 חלה החמרה בתנאים לפטור ממס שבח על דירות יוקרה, ובהם - שלילת הפטור ממס שבח על דירות בשווי של מעל 4.5 מיליון שקל, וכן ביטול הפטור לתושבי חוץ.

לצד הצעד הזה החלה רשות המסים בפשיטות על דירות יוקרה ברחבי הארץ, בין היתר במושב רשפון שבשרון, בתל-אביב ובאשדוד, במטרה לאתר בעלי דירות שמעלימים הכנסות מהשכרת דירות לתקופות קצרות לתיירים. בין היתר, פשטה רשות המסים על שני מגדלי יוקרה בתל-אביב - מגדלי yoo בשכונת פארק צמרת ומגדל השופטים (מגדל G) ברחוב אבן גבירול, שבו מתגורר בשכירות בין היתר שר הביטחון לשעבר, אהוד ברק.

הפשיטה של רשות המסים על דירות היוקרה בשנה החולפת הייתה חלק מפעילות נרחבת של הרשות כנגד מעלימי מס והון שחור. הרשות החליטה להשקיע משאבים רבים בניסיון לשים יד על ההכנסות משכירות, מתוך הבנה כי מדובר בשוק המגלגל עשרות מיליארדי שקלים. מנהל רשות המסים, משה אשר, הגדיר את שנת 2014 כשנת המבחן לאכיפת המיסוי בדיור להשכרה, והעריך כי תיקי חקירה רבים ייפתחו בקרוב.

ההשפעה ב-2014: שוק היוקרה ייכנס להקפאה

עו"ד ניר הורנשטיין ממשרד אלתר סבור כי מדובר בעלייה משמעותית בשיעור המס על דירות יוקרה. "אם לוקחים בחשבון שרכישת דירה - כל דירה - מלווה בעלויות נוספות, כמו שכר טרחה לשמאי ושכר טרחה לעורך דין, הרי שהוצאות העסקה הכרוכות ברכישת דירות יוקרה עלו בצורה חדה", הוא מסביר.

באשר להחלטה להחמיר את התנאים בפטור ממס שבח על דירות יוקרה, מציין עו"ד הורנשטיין כי סביר להניח שבשנת 2014 שוק דירות היוקרה בישראל ייכנס להקפאה. "זה צפוי ששוק היוקרה ייכנס להקפאה - מספר העסקאות יקטן באופן משמעותי. כתוצאה מכך, יש להניח כי סך הכנסות המדינה ממסים יקטן בסופו של דבר, דווקא בשל החמרת המיסוי", הוא אומר.