איפה יותר כדאי להשקיע - בבורסה או בנדל"ן

האם נכון להשקיע כעת בנדל"ן או אולי בבורסה? רגע לפני שננסה לענות על השאלה החשובה, נציין כי בחרנו לבחון רכישה של דירה להשקעה - ולא של דירת מגורים. זאת מאחר שבעת קניית דירה למגורים, קיימים גורמים נוספים שמשפיעים על ההחלטה, ואשר אינם בהכרח כלכליים ומשתנים בין אדם לאדם.

כתבות נוספות בנושא בערוץ הכסף שלי :

• ההחזר הממוצע על המשכנתא: 28% מההכנסה
• ירידה בהיקפי המשכנתאות בחודש נובמבר
• המשכנתא הממוצעת באוגוסט עלתה ב-2.6%
  

אם כך, מהם הכללים להשקעה וכיצד הם יכולים להשפיע על החלטתנו לרכוש דירה להשקעה? הכלל הראשון בכל השקעה הוא "קנה בזול ומכור ביוקר". האם מחירי הדירות היום זולים? - לא. נכון שהם עלולים להיות יקרים יותר בעוד שבוע, חודש או אפילו שנה; אך אף פעם לא נדע מתי יהיה השיא. לכן, כמו בהשקעה בנכס פיננסי שגם לגביו לא נדע לתזמן את השיא והשפל, אנחנו נקנה כשזול ונמכור כשיקר.

הכלל השני בעולם ההשקעות הוא להשוות אלטרנטיבות. האם התשואה הצפויה להתקבל על ההשקעה, גבוהה מהתשואה שעשוי להניב אפיק השקעה אחר, ברמת סיכון דומה וברמת סחירות דומה (עד כמה שאפשר)? בהקשר זה נציין כי חשוב לבחון את התשואה נטו, כלומר בניכוי הוצאות נלוות לרכישת הדירה, דוגמת עו"ד, מסים, עלויות מימון ותיקונים. אלה הוצאות שיכולות להסתכם לכדי סכום משמעותי של מאות אלפי שקלים, אשר לרוב לא נלקחות בחשבון בחישוב הראשוני.

בהיבט זה, לא נוכל להשוות את ההשקעה לאג"ח ממשלתיות, משום שבהשקעה באג"ח ממשלתיות לא ניתן להפסיד מהקרן (תמיד ניתן לשבת לפדיון), בעוד ברכישת דירה ניתן יהיה להפסיד מערך ההשקעה, אם מחירי הדירות ירדו.

(צילום: ענר גרין, ידיעות אחרונות)

להשוות קניית דירה למניות

לאמרה שמחירי הדירות תמיד עולים, יענו ותיקי השוק כי הם זוכרים את 10 השנים בהן ירדו מחירי הדירות במשק. אחרים יאמרו, כי מחירי הדירות אמנם סובלים מתנודתיות ועשויים לרדת, אך אם נבחן תקופת השקעה ארוכה מספיק - נגלה כי קו המגמה חיובי, כלומר המחירים עולים לאורך זמן שהוא מספיק ארוך. על מנת לנסות להכריע את הוויכוח, ומאחר שאנחנו מסתכלים על נדל"ן כעל השקעה ארוכת טווח, החלטנו להשוות אותה להשקעה ארוכת טווח אחרת - מניות.

מאז 1996 הניב שוק המניות הכללי בישראל תשואה של 11.2% לשנה. באותה התקופה, עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור שנתי של 3.86%. מכאן משתמע, כי אם תשואת ההשכרה של הדירות הייתה גבוהה מ-7.34%, ההשקעה בנדל"ן הייתה עדיפה על המניות. זאת, מבלי לקחת בחשבון את ההבדל בנזילות אפיק ההשקעה וביכולת לפזר את הסיכון בין מניות שונות, לעומת נכס השקעה נדל"ני בודד.

מכאן נפנה לכלל השלישי בהשקעה שהוא - בחנו את המשתנים המקרו כלכליים: האם הם תומכים בהמשך העלייה במחירי הדירות? ראשית, ריבית בנק ישראל מצויה כיום ברמה נמוכה של 1%. הריבית עשויה להמשיך ולרדת, ולגרום לעלייה נוספת בביקוש לדירות, שתוביל לעלייה גם במחירי הדירות.

אך מנגד, היא עשויה גם במהלך השנים הקרובות להתחיל לעלות ולגרום לירידה בביקוש, בשל העלייה בהחזר החודשי של המשכנתא, אך גם לעלייה בהיצע, בעקבות הגעתן לשוק של דירות שבעליהן לא הצליחו לעמוד באותם תשלומי משכנתא שעלו. לאור רמתה הנמוכה של הריבית כיום, אנו מעריכים כי הסיכון גבוה מהסיכוי.

השקעה בנדל"ן אינה כדאית

בנוסף, הממשלה מעוניינת בירידה איטית של מחירי הדירות במשק. הציניקנים יאמרו שאין זה נכון ויציינו את הכנסות המדינה ממסי הנדל"ן, אך חשוב לזכור כי הפוליטיקאים אינם מעוניינים בתסיסה החברתית. יותר מכך, גם שר הכלכלה, נפתלי בנט, וגם שר האוצר, יאיר לפיד, יודעים שהם קיבלו מנדט מותנה מהציבור על רקע המחאה החברתית. אם הם לא יצליחו לייצר את השינוי ולהפוך את הדירות לזמינות עבור ציבור המצביעים שלהם, קיים סיכון שהקריירה הפוליטית שלהם תהיה קצרה מזו שהם תכננו.

בבנק ישראל אמנם לא חוששים מפני קריירה קצרה, אך כן חוששים ממצב בו מחירי הנדל"ן למגורים יקרסו - בשל ההשפעה הצפויה לתסריט כזה על יציבות המערכת הבנקאית ועל המשק כולו. בשל כך, פעל בנק ישראל בשנים האחרונות והציב מגבלות על ציבור מבקשי המשכנתאות, במטרה למנוע מצב שאותו משק בית יאבד את ביתו, כמו גם ישעבד את עתידו להחזר יתרת החוב - אם וכאשר הריבית תעלה והוא לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא. המטרה במגבלות השונות הייתה למנוע כניסה מלכתחילה להרפתקה הזו.

ולבסוף, הכלל הרביעי בהשקעה - פזרו את הסיכון. כאשר כל הנכסים שלכם מושקעים בדירת מגוריכם ובנכס נדל"ני נוסף, אתם חשופים למשבר שעלול להיווצר בענף. לכן, אם אינכם בעלי ממון רב שהנדל"ן מהווה רק חלק מצומצם משווי הנכסים שלכם, עליכם לבחור נכס להשקעה שאינו מתנהג במתאם חיובי עם מחירי הדירות המקומיים. בהיבט זה, תיק השקעות שיכלול למשל, אג"ח של ממשלת ישראל, עם שילוב של מניות בחו"ל, הוט אפיק השקעה נכון עבורכם.

בשורה התחתונה, אנו מעריכים כי מחירי הנדל"ן למגורים, בשילוב עם הגורמים הכלכליים השונים, בהם סביבת הריבית הנמוכה, מחירי הדירות הגבוהים והצהרות הממשלה באשר למחירי הדיור בישראל - מביאים לכך שהשקעה בנדל"ן בעת הנוכחית, עבור המשקיע הממוצע (אשר אין לו נכסים מרובים), טומנת בחובה רמת סיכון גבוהה, ולכן אינה כדאית.

הכותבת היא כלכלנית ואסטרטגית ראשית בבית ההשקעות "פסגות". האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות על ידי בעל רישיון כדין המתחשב בנתונים המיוחדים של כל אדם. עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות המובאות לעיל לתוצאות בפועל. "פסגות" בית השקעות עוסק בשיווק השקעות/פנסיוני ולא בייעוץ

ביום רביעי 15 בינואר בשעה 21:00 יערוך בית ההשקעות "פסגות" בשיתוף עם ynet את הכנס הכלכלי הווירטואלי הגדול בישראל שיעסוק בהשקעות, חסכונות ומחירי הנדל"ן. אתם מוזמנים לצפות בו בשידור חי