סוד הקסם של ערי אמצע הדרך

אם לפני כעשור מישהו היה אומר שבחדרה יבנו 2,500 יחידות דיור ב-3 שנים, ובקריית גת ישווקו 7,600 דירות תוך שנתיים וחצי, הוא כנראה היה נחשב להוזה. גם לפני שני עשורים לא כולם האמינו שמודיעין תהפוך להיות העיר המרכזית בדרך לירושלים. אבל כיום זו המציאות: ערים אלו, המצויות כמעט בדיוק באמצע הדרך בין שני מטרופולינים, זוכות לתנופת נדל"ן משמעותית וחלקן אף לגיבוי ממשרדי הממשלה.

מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן  של ynet:

• הכירו: "שכונות הענק" העתידיות של ישראל
• מחקר: מהן 5 השכונות הכי מבוקשות בגוש דן
• בכמה נמכרה הדירה של השכן שלכם?
  

אולם בשנה האחרונה אנו עדים לשינוי מגמה. ערי אמצע הדרך מתעוררות מתרדמת ארוכה, "מתקרבות" למטרופולינים הסמוכים - והזיקה ביניהם גדלה. ערים אלו מאופיינות כיום בהתחזקות תפקודן כערי שירותים למרחב הכפרי הסובב ובפיתוח אורבני מואץ, הכולל היקפים נרחבים של בנייה חדשה למגורים, תעסוקה, מסחר ובילוי. חלקם כבר התרחשו בפועל, וחלקם מתוכננים לשנים הקרובות.

מחקר מיוחד שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, בחן את "ערי אמצע הדרך" המרכזיות בישראל, בעזרת נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ובסיוע אתר מדלן הבודק את שוק הנדל"ן. במסגרת המחקר נבדקו, בין היתר, התחלות הבנייה בערים בין השנים 2008-2010 לעומת 2011-2013; המרחק מהמטרופולינים בק"מ; מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים; ורמת פריפריאליות (מדד שבודק עד כמה מרוחקת העיר ממרכזי המטרופולינים בדירוג של 1-10 - ככל שהציון גבוה יותר, כך העיר מרכזית יותר).

לדברי אלון גרינברג, מנכ"ל סביבות מגורים, אחד הנושאים החשובים ששדרגו את המעמד של ערים אלו הוא נושא התשתיות והתחבורה. "ערי אמצע הדרך זכו לשדרוג משמעותי בשנים האחרונות, הן בתחבורה המסילתית (רכבות) והן בתחבורה היבשתית (כבישים)", מסביר גרינברג. "פתיחת תחנות הרכבת במודיעין ופרויקט A1 (רכבת מהירה תל-אביב-ירושלים), שדרוג המסילה מתל-אביב לבאר שבע, מרכז התחבורה המתוכנן בחדרה, המשך סלילת כביש 6, כביש 9 החדש, ועוד - כל אלו קירבו, ובעתיד יקרבו עוד יותר, את הערים הללו ללב המטרופולינים ויקצרו את זמני הנסיעה".

הערים השתדרגו - בזכות משבר הדיור

אבל לא רק שיפור התשתיות התחבורתיות הוביל למעמדן החדש של ערי אמצע הדרך. לדברי רוני כהן, מנכ"ל חברת הנדל"ן אלדר, אחת הסיבות היא דווקא המשבר בשוק הדיור. "על רקע עליית המחירים התלולה בשנים האחרונות, זוגות צעירים חיפשו אחר דירות במחירים סבירים - עובדה שגרמה להתרחבות מעגל הביקושים והגעתו לטבעות החיצוניות של המטרופולינים", הוא מסביר.

לדבריו, ערים אלו מייצגות עבור משקי בית רבים מיקום של פשרה בין מקומות עבודה של שני בני הזוג בערים הגדולות, או בין מקום המגורים של ההורים. "בד בבד עם השינוי בסדר העדיפות של רוכשי הדירות, אנו עדים לתופעה שבמסגרתה גם חברות הבנייה הגדולות מרחיבות את היצע הפרויקטים שלהן, ומראות נוכחות במעגלים החיצוניים המעין פריפריאליים, דבר שמיעטו לעשות בעבר", הוא מוסיף.

שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, סבור כי קרקעות זמינות לפיתוח מהוות גם הן חלק מהסיבות לתופעה זו. "מדובר ביישובים שמבחינה נדל"נית התעוררו בשל עליות המחירים במטרופולינים", הוא אומר. "ביישובים אלה, ההופכים אט-אט לאלטרנטביה ראויה, ניתן למצוא דירות במחירים הנמוכים בכ-30% בממוצע מערי המחוז הסמוכים להן".

לדבריו, יישובים כגון חדרה, קריית גת ומודיעין נהנים מעתודות קרקע רבות יחסית, הזמינות לפיתוח - דבר המאפשר להן להמשיך ולצמוח גם בשנים הקרובות, זאת בניגוד לערי גוש דן אשר לרוב חסומות מוניציפלית. "לדוגמא, תחום השיפוט של חדרה עומד על כ-50 אלף דונם - כמעט שווה לשטחה של תל-אביב", הוא מוסיף.

קריית גת: זינוק במחירי הדירות 

מרחק מת"א: 63 ק"מ

מרחק מב"ש: 48 ק"מ

רמת פריפריאליות: 6 (10 המרכזי ביותר)

התחלות בנייה 2008-2010: 108 יח"ד

התחלות בנייה: 2011-2013: 1,304 יח"ד (1,107%+)

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים: 800 אלף שקל (9%+ ב-12 החודשים האחרונים)

העיר קריית גת קיבלה בחודשים האחרונים חיזוקים אינספור ממשרדי הממשלה השונים. רק לפני כחודש הגיעו אליה אחר כבוד שר האוצר, יאיר לפיד, ושר השיכון, אורי אריאל, כדי לחתום יחד עם ראש העיר ועם מנהל רשות מקרקעי ישראל על הסכם גג להקמת השכונה החדשה בצפון העיר - "כרמי גת". ההסכם מבטיח ליווי ממשלתי צמוד ושיווק מואץ של כ-7,600 יחידות דיור מצפון לכביש 35, שיגדילו את אוכלוסיית העיר בלא פחות מ-50%, וקבוצות הרכישה כבר החלו להסתער על ההזדמנות.

התייחסות משמעותית מצד מוסדות הממשלה לקריית גת הועלתה גם לפני כחודשיים, בוועידת נדל"ן שבה השתתפו עשרות בכירים בענף הדיור. באותה הוועידה אמר בנצי ליברמן, מנהל רשות מקרקעי ישראל, כי הגיע הזמן למתוח את אזורי הביקוש מסביב לתל-אביב ולהפוך את המושג - "גדרה-חדרה" למושג משודרג יותר - "קריית גת-קריית ביאליק".

לדברי שלום שי, מנכ"ל ובעלי חברת דונה הבונה בקריית גת, במקור היא תוכננה כעיר שירותים ליישובי חבל לכיש, אך המציאות הכתיבה יחסי כוחות שונים - ודווקא אשקלון היא זו שהתהוותה כנותנת השירותים העיקרית באזור. למרות זאת, הוא מציין, עם הקמת מפעל אינטל - הדברים השתנו במידה מסוימת וקריית גת "עלתה על המפה".

בד בבד עם הבנייה המואצת למגורים, בעיר נפתחו מספר מרכזים מסחריים חדשים, וכיום פועלת העירייה להגדלת פארק התעשייה ב-2,000 דונם, לטובת הרחבת הבסיס הכלכלי והתעסוקתי של העיר. "לפני כשנה וחצי הסתיים פרויקט שדרוג מסילת הרכבת מתל-אביב לבאר שבע, שבעקבותיו זמני הנסיעה התקצרו והתדירות עלתה", מסביר שי. לדבריו, "קריית גת קרובה לערים הגדולות יותר מתמיד - זמן הנסיעה ברכבת ממנה לתל-אביב עומד על 36 דקות בלבד ו-27 דקות לבאר שבע".

קריית גת. מותחת את אזורי הביקוש(צילום: רועי עידן)

חדרה: תנופת בנייה חסרת תקדים

מרחק מת"א: 49 ק"מ

מרחק מחיפה: 51 ק"מ

רמת פריפריאליות: 7 (10 המרכזי ביותר)

התחלות בנייה 2008-2010: 938 יח"ד

התחלות בנייה 2011-2013: 2,358 יח"ד (151%+)

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים: 1.08 מיליון שקל (6%+ ב-12 החודשים האחרונים)

מבחינה אדמניסטרטיבית חדרה משויכת למחוז חיפה, אבל רבים רואים אותה כחלק מהטבעת החיצונית של מטרופולין תל-אביב דווקא. בכל אופן, העיר נהנית מזיקה הולכת וגוברת לשני הכיוונים. אמנם באחרונה עלתה העיר המתפתחת לכותרות בעיקר בעקבות מחדל המרפסות; ואולם, וגם על רקע המקרה הזה, אין ספק שניתן לראות כי בשנים האחרונות היא מאופיינת בתנופת בנייה חסרת תקדים.

אלון עמרם, מנכ"ל חברת עמרם אברהם הבונה בשיתוף חברת אפי קפיטל את פרויקט "אקווה" בשכונת עין הים בעיר, ביצע ניתוח של פרופיל רוכשי הדירות בפרויקטים של החברה בשנתיים האחרונות. "מניתוח פרופיל הרוכשים מצאנו ש-84% מהם מגיעים מחוץ לחדרה, לרוב מאזור השרון והמרכז", הוא אומר. לדבריו, מיקומה של חדרה הפך לאטרקטיבי מאוד בשנתיים האחרונות עבור כל קהלי היעד.

עמרם מציין כי זוגות צעירים, משפרי ומצמצמי דיור וכן משקיעים מבינים היום הרבה יותר מפעם את הפוטנציאל הגדול שמציעה חדרה בכלל, "ושכונת עין הים בפרט". לדבריו, "זוהי אחת מעתודות הקרקע האחרונות של מגורים ליד הים, והבנייה החדשה בשכונה מאפשרת להגשים את חלום הדירה על הים".

רוב הבנייה החדשה למגורים בחדרה מתנקזת לשני קצוות העיר: במערב, סמוך לחוף הים - שכונת עין הים שתכלול כ-1,500 יחידות דיור; ובמזרח - שכונת הפארק, כאמור, שתכלול מעל 2,000 יחידות דיור. בסמוך לתחנת הרכבת המערבית יוקם בשנים הקרובות פארק תעסוקה נרחב בהיקף כולל של כ-500 אלף מ"ר לתעשייה עתירת ידע, משרדים ומסחר. בנוסף, הפארק יכלול מרכז תחבורה משולב לרכבת ואוטובוסים.

בנוסף, ב-2014 צפוי להיפתח בעיר מתחם סינמה-סיטי, זאת לאחר שנים רבות שבהן לא פעל בעיר ולו בית קולנוע אחד. לפני כחודשיים הונחה אבן פינה לטיילת שתוקם לאורך חוף חדרה, ומהווה חלק מתוכנית הפיתוח התיירותי של העיר, שכוללת בין השאר 2,600 חדרים למלונאות.

חדרה. רוב הבנייה החדשה מתנקזת לשני קצוות העיר(צילום: עידו ארז)

מודיעין-מכבים-רעות: הכי פחות פריפריאלית

מרחק מת"א: 42 ק"מ

מרחק מי-ם: 37 ק"מ

רמת פריפריאליות: 7 (10 המרכזי ביותר)

התחלות בנייה 2008-2010: 2,120 יח"ד

התחלות בנייה 2011-2013: 783 יח"ד (63%-)

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים: 1.52 מיליון שקל (7.3%+ ב-12 החודשים האחרונים)

להבדיל מהערים קריית גת וחדרה, שיא הבנייה למגורים בעיר מודיעין נמצא כבר מאחוריה, ובשנים האחרונות חלה ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה. יחד עם זאת, בעשור הקרוב צפויות לצאת לשיווק כ-10,000 יחידות ב-3 מתחמים שונים ברחבי העיר, הכוללת בתחומה גם את מכבים ורעות.

מודיעין תוכננה כעיר מחוז, אך בפועל הפכה ל"עיר שינה" שאלפיים יוצאים ממנה מדי בוקר לשני המטרופולינים הסמוכים: תל-אביב וירושלים. בראשות העיר מודעים היטב לבעיה, ומתוכננות בה, בין היתר בנייה של מע"ר (מרכז עסקים ראשי) חדש, וכן הגדלה משמעותית של שטחי התעסוקה.

פרויקט A1, קו הרכבת המהיר בין תל-אביב לירושלים, שהעבודות עליו מצויות בעיצומן, צפוי לקשר את מודיעין בצורה מיטבית לשתי הערים הגדולות וכן לנתב"ג. הקו המהיר צפוי להיפתח בשנת 2017. כל אלו עשויים לשנות בעתיד את תפקודה של מודיעין, ולהפוך אותה מפרבר שינה - לעיר שתיחשב בעצמה למטרופולין שבין העיר ללא הפסקה לעיר הבירה.

לדברי שרה אילין, מנהלת השיווק של חברת שרביב, הבונה את פרויקט "CAVA" בשכונת הכרמים בעיר מציינת כי מודיעין הפכה, למעשה, לעיר לוויין עבור זוגות צעירים ומשפחות שביקשו לשדרג את רמת המגורים שלהן, ועם זאת לא להתרחק ממקום העבודה שלהם".

שרביב היא בין החברות הראשונות שבנו בעיר מודיעין, כבר לפני למעלה מעשור. לדברי אילין, "מודיעין ממשיכה לצמוח כל הזמן, והביקושים למגורים בה מוסיפים להיות קשיחים. זאת על אף המיעוט היחסי בהתחלות בנייה בשנתיים האחרונות לעומת שנים קודמות".

מודיעין. בקרוב תחדל להיות "עיר שינה"(צילום: גיל יוחנן)