עוד דרך לקנות דירה: משכנתא עם אבא ואמא

יוסי (35) ודנה (32),‬ בעל עסק ומנהלת אתר פיתוח באינטרנט, קנו לאחרונה דירה בצורן ב-1.6 מיליון שקל. הם הצליחו לחסוך לבד 100 אלף שקל, ואחרי עזרה גדולה מההורים, הונם העצמי גדל לחצי מיליון שקל. כדי לקנות את הדירה, חסרו להם ‭1.1‬ מיליון שקל.

כתבות נוספות על משכנתאות בערוץ הכסף שלי :

• כך הפכה משכנתא בריבית קבועה למבוקשת
• מדד משכן: הרעה במצב רוכשי הדירות
• עמלת פירעון מוקדם במשכנתאות לא תבוטל
• ההחזר הממוצע על המשכנתא: 28% מההכנסה
  

"הלכנו לבנק לקבל משכנתא‭,"‬ הם מספרים ל"ידיעות אחרונות‭,"‬ "אבל אנחנו מרוויחים היום יחד ‭10,000‬ שקל בחודש, ובבנק הגבילו אותנו להחזר חודשי של שליש מההכנסות, ואמרו שזה פשוט לא מספיק. אז הבנק הציע שאחד ההורים ייכנס למשכנתא כלווה נוסף, וכשההכנסות שלנו יעלו, יורידו את ההורים מההלוואה. ההורים, כמעט בני ‭,70‬ חתמו על הוראת קבע לבנק של ‭4,400‬ שקל. הם נורא רוצים לעזור, אבל בונים עלינו שנחזיר את הכסף. התקווה היא שהכל יהיה בסדר‭."‬

יוסי ודנה לא לבד. יותר ויותר צעירים נחנקים כלכלית, וההורים נגררים אחריהם. לפי הערכות של בנקים גדולים למשכנתאות, ‭10%‬ מהלוואות הדיור מוסיפות בן משפחה קרוב כ"לווה תומך‭."‬ המשמעות: הוריהם של רבבות צעירים מתחייבים למשכנתא גם הם, ומסכנים את מצבם הפיננסי לעת זקנה. "עם המגבלות האחרונות על המשכנתא ומחירי הדירות, הורים נאלצים להתחייב מול הבנק יחד עם הילד‭,"‬ אומר מוטי ויזל, מבעלי חברת המשכנתאות של בית ההשקעות מיטב-דש. "יותר ויותר בני גיל הזהב מצטרפים להלוואה שנפטרו ממנה בצעירותם‭."‬

בספטמבר האחרון הגביל בנק ישראל נטילת משכנתאות בהן שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה גבוה ‭.50%-מ‬ עוד נקבע כי כשההחזר גבוה ‭,40%-מ‬ על הבנק לרתק את כל גובה ההלוואה, צעד שהקטין את האטרקטיביות עבורם לתת הלוואות בשיעור גבוה. הגבלות אלו התווספו למגבלות קודמות שהטיל, בהן על שיעור ההלוואה שניתן לקחת בריבית משתנה, ועל שיעור ההלוואה מתוך שווי הנכס.

מחקר שערכו בקבוצת מיטב מגלה כי הורים שעבדו 25 שנה וקיבלו שכר שווה-ערך לשכר הממוצע במשק, הצליחו לחסוך ‭600-כ‬ אלף שקל. מתוכם הם יוכלו להתחייב על 180 אלף שקל במשכנתא של הילד, כדי לעזור לו לרכוש, למשל, נכס שעולה ‭1.9‬ מיליון שקל.

מנכ"ל בנק איגוד, חיים פריילכמן, מדבר על תופעה מדאיגה. לדבריו, "זוגות צעירים רבים מוגבלים ביכולתם להחזיר הלוואות, וכיוון שמחירי הדיור עלו, נאלצים להיעזר יותר ויותר בהורים. עם זאת, בגובה ההלוואות כיום, לא מומלץ להסתמך על החזר עם ההורים לאורך זמן‭."‬

לדברי אתי לנגרמן, בעבר מנכ"לית דיסקונט למשכנתאות וכיום יועצת בתחומי המימון והמשכנתאות, "מחירי הדירות זינקו, והעזרה של ההורים בהון העצמי, שגם הוא גדל מאוד, כבר לא מספיקה. כך, כיום הם נאלצים להשתתף במשכנתא כלווים נוספים כדי לחזק את יכולת ההחזר של הילדים‭."‬

גם אביב ושירה הם זוג בתחילת הדרך, הוא מאבטח, היא פקידה. הם קנו דירה "על הנייר" במיליון שקל, ועד השלמתה גרים אצל ההורים. הם הצליחו להשיג ‭25%‬ הון עצמי, ונזקקו להלוואה על ‭75%‬ הנותרים. גם כאן, בגלל המימון וההחזרים הגבוהים, וההכנסות הנמוכות יחסית, דרש הבנק לווה תומך - אחד ההורים - ואביו של הבעל התחייב לשלם מחצית מההחזר החודשי בהוראת קבע מחשבונו. הבנק לא הסתפק בחתימתו על ההלוואה כערב, אלא דרש שישתתף בתשלומים.

נפוץ במגזר החרדי

כך, נראה שהבנקים מצאו דרך לעקוף את מגבלות המשכנתא, ולתת יותר מימון לצעירים בעלי הכנסות נמוכות. לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, במגזר החרדי תופעה כזו נפוצה עוד יותר, שכן רוב מכירת הדירות שם נעשית מול זוגות צעירים שרק אחד מהם עובד, עם כושר החזר חודשי נמוך.

קמינסקי מספר על זוג חרדי – הוא אברך, היא פקידה – המקבלים שכר נמוך וקצבה. הם קנו דירה יד שנייה במודיעין עילית במיליון שקל, ונזקקו למשכנתא של 700 אלף. גם כאן דרש הבנק שאחד ההורים יהיה לווה תומך, והאם של האישה,בעלת עסק, התחייבה להוראת קבע על מחצית מההחזר החודשי. הודות לגילה הצעיר של האם יכול היה הבנק לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה, ולקבוע החזר חודשי נמוך יותר.

יקי רייסנר, סמנכ"ל צ. לנדאו ומנכ"ל רייסדור, שמכיר היטב את המגזר, אומר כי שם המגמה הפוכה. לדבריו, "אם במגזר החילוני, לפני עשר שנים צעירים נטלו משכנתא לבד, ובעקבות עליית המחירים, ההורים מצטרפים באחוזים מסוימים, אצל החרדים, לפני עשור רק ההורים נטלו משכנתא וקנו דירות לילדים, ואילו היום, בעקבות מחירי הדיור הגבוהים, גם הילדים נכנסים למשכנתא באחוזים".

יש עוד "קומבינות"

שיטה נוספת לעקוף את המגבלות על נטילת המשכנתאות היא גיוס הדירה שבבעלות ההורים לצורך מימון ההון העצמי הנדרש. הבנק יכול לממן עד ‭75%‬ מערך הנכס, במקרה של לקוחות איכותיים, ולהשלמת היתרה, ההורים של אחד מבני הזוג נוטלים הלוואה כנגד הנכס שלהם, והינם לווים לכל דבר.

"הלוואות מסוג זה ניתנות ללקוחות במעמד סוציו-אקונומי בינוני ומעלה, שלהורים יש נכס נקי משעבוד, והכנסות המאפשרות לעמוד בתשלומי משכנתא‭,"‬ אומר קמינסקי. לדבריו, התנאים בהלוואות מסוג זה הם לרוב נחותים לעומת הלוואות דיור "רגילות".

כך עוקפים את מגבלות המשכנתא

נטילת הלוואה נוספת

הלוואה לכל מטרה שנלקחת בידי ההורים או הלווה עצמו, ומגדילה את הונו העצמי.

משכון הנכס של ההורים

הורים שאין להם כסף פנוי, ממשכנים את ביתם לטובת ההון העצמי של הילדים.

ההורה מצטרף למשכנתא

כדי לעקוף את תקרת ההחזר מתוך ההכנסה, גם ההורים חותמים על המשכנתא. בחלק מהמקרים הבנק דורש שחלק מהוראת הקבע יירד מחשבונם.

הכתבה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"