האוצר: שיא של רכישת דירות בשנת 2013

על פי נתונים ראשוניים שעליהם דיווח משרד האוצר היום (ד') בסקירתו החודשית "אורות אדומים, שנת 2013 הייתה שנת שיא ברכישת דירות בישראל. בשנה שעברה נמכרו 111 אלף דירות - המספר הגבוה ביותר מאז תחילת העשור הקודם. בשנת 2012 נרכשו 102 אלף יחידות דיור (חדשות וישנות), כך שמדובר בזינוק של 9% בהשוואה לשנה הקודמת.

סקירות נוספות על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :

• האוצר: זינוק ברכישת דירות ע"י משפרי דיור
• האוצר: ירידה של 18% ברכישת דירות חדשות
• הלמ"ס: פחות זוגות צעירים רוכשים דירות
  

כמו כן, מדווח משרד האוצר כי בחודש נובמבר חזרה מגמת הגידול של רכישת דירות על ידי משקיעים. בחודש נובמבר 2013 חלה עלייה של 10% במספר הדירות שנרכשו על ידי מי שכבר הייתה בבעלותו דירה אחת לפחות, ומשקל המשקיעים בסך כל העסקאות עלה ל-25.6% - השיעור הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות.

הגידול במשקל המשקיעים נחשב לאחד הגורמים שהביאו לעליות המחירים החריפות של השנים 2009-2011. בעקבות אותן עליות מחירים, נקטה בממשלה במספר צעדים בתחום המיסוי, שנועדו לעודד משקיעים למכור דירות ולא לקנות דירות נוספות. אולם, נראה כי השפעתם של הצעדים הללו נחלשה.

בחודש יוני נרשמה רמת שפל היסטורית במשקל המשקיעים בכלל העסקאות, שירד ל-19.6%. מאז, כאמור, עלה משקלם ב-6%. במשרד האוצר משערים כי הגורם העיקרי לעלייה ברכישת דירות להשקעה הוא הריבית במשק, שירדה מאז חודש מאי ב-0.75%.

מהסקירה עולה עוד כי מי שהובילו את הירידה במספר העסקאות בחודש נובמבר היו הזוגות הצעירים - רוכשי דירה לראשונה, שמספר הדירות שרכשו צנח ב-7% בהשוואה לחודש הקודם. "ירידה זו הושפעה בין היתר מירידה חדה של 35% ברכישות הזוגות הצעירים בירושלים", הדגישו באוצר. ירידה דרמטית של 12% נרשמה גם ברכישות הזוגות הצעירים באזור השפלה, הבולטת במיוחד בפלח הדירות החדשות.

על רקע הירידה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים באזור השפלה, כמו גם באזורי הפריפריה, בולטת עלייה ברכישות דירות על ידי הזוגות הצעירים באזורי הביקוש במרכז הארץ בחודש נובמבר. לדברי כלכלני האוצר, מדובר במגמה שנרשמה, "על אף העובדה שרמות המחירים של הדירות באזורים אלו גבוהות מהממוצע הארצי, ואינן נתמכות בפערי שכר מקבילים של האוכלוסייה הצעירה הרוכשת דירות באזורים אלו (בהשוואה לשכר של הזוגות הצעירים הרוכשים דירה באזורים אחרים)".

"רוכשי הדירות בישראל מטומטמים"

בעקבות פרסום הנתונים, לא איחרו להגיע תגובות יזמי הנדל"ן, שמתחו ביקורת על רוכשי הדירות. כך למשל, אורי פריש, מנכ"ל חברת הנדל"ן CITYR, אמר ל-ynet כי לדעתו "רוכשי הדירות בישראל הם מטומטמים". לדבריו, "רכישה בשוק שנמצא בשיא היסטורי היא סיכון בהגדרה".

פריש הסביר כי "כאשר הריבית נמוכה, החלופות להשקעה של הכסף הן בבורסה או בנדל"ן. אלא שבבורסה ניתן לעצור את ההשקעות בכל רגע נתון, ואילו השקעה בנדל"ן אינה השקעה נזילה ואי אפשר לעצור אותה פתאום ולהסיט את הכסף. מי שמחליט להשקיע בנדל"ן בישראל, עלול להיפגע פגיעה קשה במקרה של העלאת ריבית או משבר אחר בשוק הנדל"ן הגואה. אי לכך, ההשקעה בנדל"ן בארץ אינה מתאפיינת בתבונה גבוהה".

יזם הנדל"ן איתי כץ, בעל חברת KIG ומיזם "דירות לעם", הוסיף כי להערכתו, "הישראלים פשוט מבינים שאם הם לא יקנו דירות עכשיו - הם לא יקנו לעולם. יש להם חלון הזדמנויות של משכנתא במחיר אפסי, והם מנצלים אותו. הנדל"ן הוא הקטר של המשק, וגל הרכישות הנמשך מניע את המשק קדימה".

היזם עו"ד אלדד פרי טען כי "הנתונים חושפים את משרדי הממשלה במערומיהם, ואת חוסר המקצועיות שלהם בטיפול במשבר הדיור בישראל. כל עוד משרדי הממשלה יפרסמו את אותן סיסמאות ריקות מתוכן וינקטו ברפורמות לא יעילות במיסוי, מחירי הדירות לא יירדו".

לדבריו, "הבהלה לדירות תימשך לנוכח סביבת הריבית הנמוכה בעולם ובישראל והיעדר אלטרנטיבות להשקעה. לא ניתן להוריד את מחירי הדירות בבת אחת - אלא רק באמצעות תוכנית רב שנתית משולבת, שלה יהיו שותפים משרדי השיכון, הפנים האוצר והתחבורה, ושתאזן בפועל בין ההיצע של הדירות לביקוש".

"המשקיעים פשוט עשו סיבוב"

השמאי עו"ד חיים מסילתי הוסיף כי "הרפורמה במיסוי מקרקעין, שנועדה בין היתר לדחוק את המשקיעים מהשוק, לא הוכיחה עצמה בטווח הקצר - והמשקיעים הולכים ותופסים נפח גדול יותר במספר העסקאות הכללי. על אף ביטולו של הפטור לפיו ניתן למכור דירה אחת ל-4 שנים ללא תשלום מס שבח, המשקיעים ממשיכים לרכוש דירות לאור סביבת הריבית הנמוכה והיעדר חלופות אחרות להשקעה".

מסילתי ציין כי "חלק מהמשקיעים פשוט עושים סיבוב. הם מכרו דירות עד סוף 2013 לניצול הפטור, ומיהרו לרכוש דירות חדשות באזורים אטקרטיביים שבהם הם צופים המשך עליית מחירים עתידיים. זאת, תוך שהם מתחרים עם הזוגות הצעירים על הדירות הזולות - ובכך גורמים להמשך עליית המחירים".

אבי כץ, מייסד קרן הגשמה, ציין כי "נתונים אלה מהווים הוכחה נוספת שאי אפשר לעצור את כוחות השוק. כשמגיע גל, אפשר או להתכופף מתחתיו או לרכב עליו - אבל בלתי ניתן לעצור אותו. הורדת מחירים לא תיעשה על ידי גזירות למיניהן, כגון העלאת המסים העירוניים על דירות ריקות או ביטול הפטורים. יש רק דרך אחת לנצח את השוק: להשתמש בכוחות של השוק וליצור היצע רב יותר. מחסן המלאי הגדול של הקרקעות מוחזק על ידי ספקולנט אחד בלבד - מדינת ישראל, שם נמצא המפתח".

השמאי אהוד המאירי הוסיף כי "מאז מהמחאה החברתית חיכה הציבור שיהיה מהפך בשוק הדיור, ואחר כך היו בחירות ואנשים חשבו שהממשלה החדשה תעשה משהו ותוביל לשינוי. אבל כל הניסיונות שנעשו עד היום לא צלחו, ולכל מי שחלם על דירת החלומות הסתבר שמישהו אחר כבר קנה את הדירה עליה חלם. המחירים לא ירדו ולכן אנשים התפכחו והבינו שאין למה לחכות".

לדבריו, "כנראה שהציבור רואה את המציאות בצורה יותר נכונה מאשר הממשלה. כל אחד שצריך דירה, אם יש לו רק אפשרות - הוא קונה היום. בעיקר כששערי הריבית עדיין נמוכים, ולמרות המגבלה על המשכנתאות, רוכשים מוצאים דרכים חלופיות ומצרפים את ההורים - ועל ידי כך לוקחים משכנתא גבוהה יותר למרות המגבלות של בנק ישראל".

לדברי רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה באתר מדלן, "המחיר הממוצע של דירת יד שנייה שרכשו משפרי הדיור היה כ-1.335 מיליון שקל. לעומתם, המשקיעים קנו דירות במחיר ממוצע סביב מיליון שקל - בדיוק המחיר הממוצע ששילמו המשפחות שרכשו את דירתם ראשונה. כלומר, המשקיעים מתחרים דווקא בזוגות הצעירים - תחרות שדוחפת את רמת המחירים גם בפלח השוק שנועד למשפחות בתחילת דרכן. עליית אחוז המשקיעים ברכישת הדירות, שברובם קהל מתוחכם ומנוסה יותר מזוגות צעירים, מדגישה את חוסר האמון של הציבור בצעדי הממשלה להורדת המחירים".

בהכנת הידיעה השתתפה עינת פז-פרנקל, כלכליסט