לטוב ולרע: מה ישפיע על ערך הדירה?

כשאדם קונה דירה עליו לזכור שיש גורמים המשפיעים על ערכה, חלקם לחיוב וחלקם לשלילה. את חלק מהגורמים ניתן לראות בעין או לשמוע באוזן. הבעיה היא באותם גורמים משפיעים שאינם ניתנים לזיהוי מיידי. לפניכם רשימה של היתרונות שעשויים להעלות את ערך דירתכם, ושל המטרדים שעלולים להוריד את ערכה.

• לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
  

גורמים שיעלו את ערך הדירה

- רמת חינוך גבוהה ביישוב יכולה להשפיע מהותית על ההיצע והביקוש.

- נגישות למוקדי תרבות ופנאי, או רמה גבוהה של אותם מוקדים, משפיעים אף הם לחיוב כמובן.

- מחסור בדירות, למל בשכונות חרדיות, יגרום לשוק של קונים, והמחיר בהן יכול להתנהג בצורה שונה לחלוטין מהבניין "החילוני" שמצוי בסביבה.

- כמובן שקרבה למרכז מטרופוליני משפיעה לטובה על המחיר, וכך גם קרבה לתחנות רכבת.

נתון עתידי נוסף שרצוי לבדוק הוא פוטנציאל השיפוץ לפי תמ"א 38. כשקונים בית הזכאי לתמריצי התמ"א, יש בעסקה אלמנט המשביח את ערכה. לעומת זאת, שיפוץ לפי תמ"א 38 בבניין השכן עלול להפוך לגורם מטריד ולפגוע קשות בשווי הנכס.

גורמים שיורידו את ערך הדירה

- קרבה לגורמים מטרידים, מרעישים ומזהמים כגון: מפעל מזהם, כביש סואן, מוסדות ציבור מסויימים, גני משחקים, קווי מתח גבוה של חברת החשמל, אנטנות סלולריות ועוד.

- גם התכנון העתידי של הסביבה משפיע על ערך הדירה. מי יבטיח לך שאת הים שאתה רואה מהחלון, תוכל להמשיך ולראות גם בעוד מספר שנים? או שהכביש הצר המוביל לביתך לא יורחב ויפוך לעורק תנועה ראשי וסואן?

את העתיד אי אפשר לנבא. מה שרוכש יכול לעשות לפני שהוא חותם על העסקה, שבדרך כלל תהיה הגדולה בחייו, הוא לבדוק מהן התכניות התקפות המתגבשות בסביבה בה הוא מעוניין לקבוע את ביתו. לצורך הבדיקה רצוי להיעזר באנשי מקצוע.

בדיקה עלולה לגלות, למשל, שבמגרש מול הבית המיועד לרכישה ניתן להקים מבנה בעל שימוש שיגרום למטרד, או מגדל שיסתיר את הנוף לים. עוד עלול להתברר, כי הכביש הצר שמתחת לבניין מתוכנן להרחבה ברבות השנים. פרטים אלה ניתן לגלות הן בתכניות התקפות והן בתכניות ש"בצנרת". מה שבדרך כלל לא ניתן לדעת מראש הוא מה מופיע בתכניות הנמצאות בשלבי הכנה ראשוניים, ובוודאי בתכניות אשר הכנתן תחל רק לאחר הרכישה.

ככלל מוסדות התכנון, ובתי המשפט בעקבותיהם, מצפים ממי שבא לגור בעיר להיות מודע לכך שאינו זכאי לאווירה של כפר, ולקחת בחשבון את התפתחותה הדינאמית. במחוז המרכז, למשל, המגמה הברורה היא כי הגדלת הצפיפות תימשך וכך גם הבנייה לגובה, ויש לקחת זאת בחשבון.

הקמת מגדל - טוב או רע לנכסים בסביבה?

כשיש תכנית המוסיפה שימוש בעל "ערך מטרדי", הנפגע - בין אם הנכס שלו כלול בתכנית ובין אם הוא גובל בה, יכול לתבוע פיצויים בגין ירידת הערך. עם זאת, חשוב לזכור כי לא כל בניה סמוכה טומנת בחובה ירידת ערך.

בשנים האחרונות קיימת מגמה לאפשר בניה למגורים במגדלים, בעיקר באזורי הביקוש. לעתים שכנים המתגוררים בסמיכות למגדלים טוענים ואף מגישים תביעה בטענה כי אישור תכנית של מגדל תגרום לפגיעה בערך דירותיהם.

חוק התכנון והבניה מאפשר, למי שנפגעו מקרקעיו כתוצאה מאישור תכנית גובלת, לקבל פיצוי מהוועדה המקומית (או מהיזם שהתחייב כלפי הוועדה המקומית לשלם את הפיצוי). תביעות אלה מוסדרות בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הקובע בין השאר כי רק מי שנמצא בתוך תכנית או גובל איתה יכול להגיש את אותן תביעות. בית המשפט העליון פירש כי "גובל" משמעותו או משיק פיזית או כאשר בין הנפגע לתכנית הפוגעת יש כביש שכונתי צר או שטח פתוח צר.

נשאלת השאלה, האם בהכרח בניית מגדל בסמוך לבנייה קיימת תפגע בערך המבנים שבסביבתו? למגדל ישנן השפעות שונות על הנכסים שבסביבה. חלקן תורמות להעלאת השווי וחלקן מורידות אותו.

השפעה ראשונה ומהותית הינה כניסת אוכלוסיה חזקה יותר לדירות במגדל, שיהיו יקרות יותר מהדירות בסביבה. מחירי הנכסים הגבוהים במגדל מקרינים גם על המחירים בסביבה, ו"מושכים" את מחירי הדירות באזור כלפי מעלה.

זאת ועוד, בדרך כלל כשבונים מגדל הרי שמנצלים את מימד הגובה, תוך השארת שטחים פתוחים מסביבו. כך למשל, בפרויקט המשתלה בתל אביב, אילו אותו מספר דירות היה נבנה במגדלים, הרי שהמרחקים בין הבתים היו גדלים משמעותית ולא היתה נוצרת אותה תחושת צפיפות.

לעניין עומס התנועה - אכן הקמת מגדל מוסיפה לסביבה מספר רב של דירות, אך יש לזכור שמגדלי מגורים יוצרים בדרך כלל עומס ממשי בעיקר בשעות השיא של הבוקר. בשעות אחרות אין לכך שום השפעה משמעותית על התנועה. צריך גם לזכור שבדרך כלל כשבונים מגדל, הרשויות דורשות מהיזמים לספק לדיירים מקומות חניה צמודים. יתרון נוסף של הקמת מגדל בסביבה עירונית צפופה, הוא הוספת שטחים הפתוחים המשרתים את כלל תושבי האזור.

הכותב הוא עורך דין, בעל משרד עו"ד העוסק בדיני תכנון ובנייה