הבטחות בלי כיסוי: לא בונים דירות קטנות
הממשלה רוצה להקל על מצוקת הדיור על ידי בניית דירות קטנות לזוגות צעירים? מבדיקת ynet, בשיתוף אתר מדלן, עולה כי במהלך 2013 רק 2,000 מתוך 22 אלף דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב - היו בנות 3 חדרים. בפ"ת, 66 מתוך כ-1,200 דירות חדשות היו קטנות, וביבנה רק 6 מתוך 487 דירות חדשות שנמכרו היו בנות 3 חדרים. והיכן מכירת דירות 3 חדרים בפריחה?
לא אחת אנו נתקלים בהודעות של מוסדות התכנון, לפיהן תוכניות בנייה חדשות שאושרו ברחבי הארץ יכללו דירות קטנות שמיועדות לזוגות צעירים . אמנם ההודעות האלה נשמעות מבטיחות, אבל בפועל הן עדיין לא הוכיחו את עצמן בשטח. ולראייה - מבדיקה שנערכה עבור ynet עולה כי במהלך שנת 2013 נמכרו רק 2,000 דירות חדשות מקבלן בנות 3 חדרים, מתוך כלל 22 אלף הדירות החדשות שנמכרו לציבור. זאת, לעומת כ-20 אלף עסקאות למכירת דירות 3 חדרים שנסגרו בשנה החולפת בשוק הדירות מיד שנייה.
מפת הנדל"ן של ישראל - כתבות אחרונות:
- באילו רחובות העשירים קונים יותר דירות?
- רחובות לוהטים: איפה הישראלים רוצים לגור?
- מחפשים מגורים בזול? תשלמו בחינוך הילדים
- גלו: האם הדירות בשכונה שלכם זולות יותר?
הבדיקה, שנערכה עבור ynet על ידי אתר מדלן במסגרת פרויקט "מפת הנדל"ן של ישראל", מסכמת את נתוני השוק ל-2013 ומצביעה על כך ששוק הדירות בנות 3 חדרים הידלדל. כך לדוגמא, רק 10% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשנה שעברה היו בנות 3 חדרים, לעומת 90% של דירות 4 חדרים ומעלה.
לדברי עינת נחמן-אלפנדרי, אנליסטית באתר מדלן, "כ-50% מהדירות שמכרו הקבלנים בשנה החולפת הן בכלל דירות 5 או 6 חדרים, כ-40% נוספים מהוות דירות 4 חדרים, כך שבקושי עשירית מהיצע הדירות שהקבלנים הזרימו לשוק היו דירות 3 חדרים".
במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים מלאים לגבי הערים שנבחנו, שבהן נמכרו, בין היתר, דירות 3 חדרים. השכונות שהובילו במכירות של דירות 3 חדרים חדשות הודגשו במפה באייקון בצורת בית. הקלקה על העיר עצמה מציגה את מחירי הנדל"ן בחלוקה לשכונות, מספר החדרים בדירה ואם היא חדשה או יד שנייה.
השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום, כאשר הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר). מדד המדלן המופיע במפה הוא שקלול של מחירי דירות חדשות ודירות יד שנייה. יצוין כי כל העסקאות דווחו לרשות המסים והמדד חושב כממוצע העסקאות לאחר קטימת עסקאות במחירי קיצון.
לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה
מי לא רוצה לבנות דירות קטנות?
הצורך בדירות קטנות, בנות 3 חדרים ומטה, עולה בקנה אחד עם רוח התקופה. מספר הנפשות במשפחה ממוצעת מצטמצם, אחוז הגירושים עולה, הטכנולוגיה ממזערת מוצרים ומפנה מרחב בבית ופתרונות אחסון חכמים יוצאים אל השוק.
כל אלה מביאים לא מעט רוכשים לדרוש מוצר בדמות דירה קטנה. יש לציין כי לאחרונה נעשו ניסיונות מצד הממשלה להגדיל את היצע הדירות החדשות הקטנות, לאחר ששר הפנים, גדעון סער, עדכן את תקנת שבס והעמיד את יכולתה של הוועדה המקומית להגדיל את הדירות ב-30% (ובפועל להקטין את הדירות המתוכננות) במקום 20% (כפי שהיה קבוע בחוק קודם לכן.
אז מדוע אין כאלה מספיק בנמצא? "הרשויות המקומיות לא רוצות משפחות ברמה סוציו-אקונומית נמוכה", טוען נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ. לדבריו, מרבית תוכניות הבנייה שמאושרות בוועדות המחוזיות הן של דירות 120 מ"ר, וכאשר הקבלנים מעוניינים להגדיל את הצפיפות - הם נדרשים לשלם מס בגובה של 100-150 אלף שקל על כל דירה נוספת. לכן, הוא אומר - צריך לקבוע בחוק שהוועדות המקומיות יהיו מחויבות לאפשר לקבלנים להגדיל את הצפיפות בפרויקטים שהם בונים.
חיים ביבס, ראש עיריית מודיעין אשר נבחר לאחרונה לשמש כיו"ר השלטון המקומי וחתם שלשום על הסכם להקמת אלפי דירות בעיר, לא נשאר חייב. "עם כל הכבוד לקבלנים, שקודם יקבעו בחוק את מחיר הדירה שהם מוכרים", הוא אומר.
ביבס מבהיר כי הוא בעד הגדלת היצע הדירות הקטנות בערים. "בתוכנית האחרונה במודיעין אישרנו שיותר מ-40% מהדירות יהיו בנות 3 חדרים", הוא אומר, "אני בעד דירות קטנות שנותנות פתרון לאוכלוסייה המבוגרת ולזוגות הצעירים. צריך להקים ועדה לתת את הדעת לנושא הזה - תוך שהיא תתחשב באופי של כל עיר ועיר".
יבנה: רק 1% מהדירות החדשות - בנות 3 חדרים
אז מה לגבי המספרים? בעיר פתח תקווה למשל, נמכרו בשנת 2013 כ-1,199 דירות חדשות. רק 66 מהן היו בנות 3 חדרים והן מהוות כ-6% מכלל העסקאות. לעומת זאת, בשוק הדירות מיד שנייה, שיעור הדירות בנות 3 חדרים מכלל העסקאות עמד על 30%.
בעיר נתניה, רק 16 מתוך 1,007 דירות חדשות שנמכרו במהלך השנה החולפת היו בנות 3 חדרים - המהוות 2% בלבד מכלל העסקאות שבוצעו. בשוק הדירות מיד שנייה, שיעור הדירות בנות 3 חדרים היה 32% מכלל העסקאות.
בעיר יבנה, רק 6 דירות מתוך 487 דירות מגורים חדשות שנמכרו על ידי קבלן בשנה שעברה היו בנות 3 חדרים. כאן מדובר על קצת יותר מ-1% מכלל העסקאות. לעומת זאת, נתח הדירות בנות 3 חדרים בקרב הדירות מיד שנייה עמד ב-2013 על 28%.
באשקלון, 41 דירות מתוך 858 דירות חדשות שנמכרו ב-2013 היו בנות 3 חדרים - המהוות כ-5% בלבד מכלל העסקאות בשוק הדירות מקבלן. שיעור הדירות המשומשות שכוללות 3 חדרים עמד באותה התקופה בעיר הדרומית על 24%.
ברחובות, 37 דירות מתוך 872 דירות חדשות שנמכרו ב-2013 היו בנות 3 חדרים - המהוות כ-4% מכלל העסקאות. פלח הדירות מיד שנייה שכוללות 3 חדרים עמד אז על 27%. בכפר סבא, 14 דירות מתוך 566 דירות חדשות שנמכרו על ידי קבלן כללו 3 חדרים (2% מכלל העסקאות), לעומת 19% דירות משומשות קטנות.
בחולון נמכרו 22 דירות מתוך 504 דירות חדשות - המהוות 4% מכלל העסקאות, בעוד ששיעור הדירות המשומשות שכללו 3 חדרים עמד על לא פחות מ-39%. ואילו באשדוד, רק 16 דירות מתוך 525 דירות חדשות שנמכרו במהלך 2013 כללו 3 חדרים, והיוו 3% מכלל העסקאות. זאת לעומת 28% דירות 3 חדרים מיד שנייה.
| עיר | עסקאות דירות 3 חדרים חדשות | כלל העסקאות בדירות חדשות | שיעור דירות 3 חדרים חדשות מכלל הדירות החדשות |
שיעור דירות 3 חדרים מיד שנייה מכלל עסקאות יד שנייה |
| פתח תקווה | 66 | 1,199 | 6% | 30% |
| נתניה | 16 | 1,007 | 2% | 32% |
| רחובות | 37 | 872 | 4% | 27% |
| אשקלון | 41 | 858 | 5% | 24% |
| כפר סבא | 14 | 566 | 2% | 19% |
| אשדוד | 16 | 525 | 3% | 28% |
| חולון | 22 | 504 | 4% | 39% |
| יבנה | 6 | 487 | 1% | 28% |
ת"א: יש דירות 3 חדרים, אבל הן עולות יותר מ-2 מיליון
היכן בכל זאת אפשר למצוא דירות 3 חדרים חדשות? התשובה לכך לא ממש אופטימית. לפי בדיקת מדלן, את 5 השכונות שבהן היה מספר עסקאות המקרקעין הגבוה ביותר, במסגרתו נמכרו דירות 3 חדרים חדשות בשנת 2013, ניתן לחלק לשניים: שכונות יוקרתיות ושכונות חרדיות.
כך למשל, בשכונת המע"ר הצפוני בתל-אביב, שבה צפוי לקום מתחם מגדלים בין רכבת ארלוזורוב למרכז עזריאלי, נרשמו במהלך השנה החולפת 135 עסקאות של מכירת דירות חדשות מקבלן, הכוללות 3 חדרים. המחיר הממוצע: 2.284 מיליון שקל.
שכונה יקרה נוספת שנכנסה לרשימה היא הבורסה ברמת גן, שם המחיר הממוצע חצה את רף שני מיליון שקלים ועומד על 2.036 מיליון שקל. במהלך 2013 נמכרו בשכונה זו 67 דירות חדשות מקבלן בנות 3 חדרים.
עם השכונות החרדיות שבהן היה ריבוי עסקאות של דירות 3 חדרים חדשות, ניתן למנות את בית"ר עלית, שכונת הר יונה ג' בנצרת עלית ושכונת רמת בית שמש ג' בבית שמש. בבית"ר עלית נמכרו ב-2013 100 דירות חדשות בנות 3 חדרים, שהמחיר הממוצע שלהן עמד על 634 אלף שקל.
בשכונת הר יונה נמכרו 92 דירות חדשות בנות 3 חדרים, שהמחיר הממוצע שלהן עמד על 627 אלף שקל. ואילו בשכונת רמת בית שמש ג' נמכרו 93 דירות חדשות בנות 3 חדרים, שהמחיר הממוצע לשהן עמד על 779 אלף שקל.
אז מה המסקנה? "הדירות החדשות הקטנות שכן עומדות למכירה - אינן בהישג ידו של מעמד הביניים", מסכם רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן. לדבריו, מהלך ממשלתי להגדלת היצע דירות בנות 3 חדרים יאפשר לאלפי זוגות צעירים לרכוש דירה משלהם.
לפנייה לכתב/ת 
