איך משפיעה הסביבה על מחיר הדירה שלכם?

מה כדאי לנו לקחת בחשבון כשאנחנו מחליטים סוף כל סוף לקנות דירה - נוף פתוח לים, נגישות תחבורתית או אולי דווקא קרבה למוסדות לימוד? קודם כל, ברור שהכל תלוי במחיר. אבל אם הפרוטה אכן מצויה בכיסכם, ויש באפשרותכם לרכוש בית עבורכם ועבור בני משפחתכם - ודאי תשמחו לשמוע שיש כללים די ברורים לצורך הערכת שווי נכס המגורים. בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet על ידי שמאית המקרקעין נחמה בוגין מצאה כי על נוף עם קו ראשון לים, קרבה לפארק ירוק ושכנות לשמורות טבע, מוכנים הישראלים להוסיף עד 30% מערך הדירה.

כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :

• לגור ליד שמורת טבע: כמה זה עולה לנו?
• החלום: לגור ליד הים. המחיר: יקר בהרבה
• הרכבת תגיע לפריפריה, אך מי רוצה לגור שם?
• עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
  

קרבה לים: כי לא יבנו על המים

הנוף הנחשב ביותר כיום בקרב רוכשי הדירות (שיכולים להרשות לעצמם) וכן בקרב יזמי הנדל"ן המשווקים את הפרויקטים הוא, כמובן, נוף לים - היישר ממרפסת השמש. יש לכך, כמובן, מחיר: נכס גובל לים יעלה את ערכו ב-30% רק בזכות הפרמטר הזה. נכס במרחק של עד קילומטר מקו המים יקפיץ את מחירו ב-15%-20%, ואילו מרחק של עד 3 ק"מ יעלה את ערכו של הנכס ב-10%.

"נוף לים בדירות גבוהות בפרויקטים למגורים, המוגדרים כפרויקטים עם "קו ראשון לים" יקפיץ את שווי הדירות ב-30%", מסבירה בוגין. לדברי האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, לא רק הנוף לים מקפיץ את מחירי הדירות הסמוכות לחוף. "עלות הבנייה בקרבת הים גבוהה בכ-15% מעלות בניית פרויקט דומה שאינו סמוך לים", הוא מבהיר - מה שמסביר את מחירי הדירות הגבוהים בפרויקטים אלה.

דוגמא למחירון של בוגין ניתן לראות, למשל, בפרויקט "בית וים" באשדוד של קבוצת גבאי, הנמצא רק חצי קילומטר מהים. דירת 4 חדרים בפרויקט נמכרה באחרונה ב-1.520 מיליון שקל. לעומת זאת, בפרויקטים המרוחקים כ-3 ק"מ מקו הים בעיר נמכרו דירות דומות תמורת 1.25-1.3 מיליון שקל - פער של 17%-20% במחיר.

פרויקט בית וגן באשדוד. משקיף לים - והמחירים בהתאם(הדמיה: א.צרפתי)

קרבה לפארק: כי זה עדיף על מגדלים

נוף שווה מעט פחות ממבט לים הכחול הוא פארק ירוק. פארק צמוד לדירה שווה 20% תוספת במחיר. מרחק של קילומטר שווה ל-12% תוספת לערך הדירה, ומרחק של עד כ-3 ק"מ מהפארק שווה לכם עוד 5% במחיר. "פארק ירוק מסמן הבטחה לא רק לעליית ערך נכס, אלא גם לכך שהנוף הפתוח מול הבית יישמר", אומרת בוגין, "זאת במיוחד כאשר מדובר על רכישת דירה במתחם חדש - ובנייתו טרם הושלמה".

אז כמה זה עולה לנו? פרויקט "גני אפגד" באשקלון מהווה דוגמא לתג מחיר שמשקף נוף לפארק. כך למשל, דירת 4 חדרים שמשקיפה לפארק הפרטי של הפרויקט עולה כ-1.16 מיליון שקל. מדובר במחיר הגבוה בכ-20% ממחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה דומה באשקלון, שתעלה לכם כ-900 אלף שקל.

שמאי המקרקעין, ארז כהן, מוסיף כי כי קרבה לפארק משפיעה עוד יותר על מחירי הדירות בתוך הערים. "אם מדובר בפארק בשכונה פרברית כמו בכפר סבא הירוקה, ברחובות המדע או במתחם 1200 בהוד השרון - הפרמיה היא 4%-6%", הוא אומר, "דירה בהוד השרון ללא נוף תעלה 1.7 מיליון שקל והנוף לפארק יוסיף 60-80 אלף שקל".

לדבריו, "כאשר מדובר בתל-אביב, שהיא לב הכרך, בשכונות סביב רחוב אוסישקין בצפון העיר, לדוגמא, עליות המחירים יהיו גבוהות יותר. נוף לפארק יוסיף עד 15% למחיר, וגם האפשרות ללכת ברגל ולהיות באזור ירוק תוביל לעלייה של 5% במחיר".

פארק הירקון. דירות שמשקיפות אליו עולות יותר(צילום: ירון ברנר)

קרבה לשמורת טבע: טבעי שנשלם על זה

כמו פארק ירוק, גם שכנות לשמורת הטבע החביבה עלינו תוביל לכך שניאלץ לשלם עליה תוספת במחיר. ערך הנכס יקפוץ ב-20% אם הפרויקט נבנה בצמוד לשמורה, ואילו במרחק של קילומטר משמורת טבע יעלו מחירי הדירות ב-8%.

לאחרונה נבנו לא מעט שכונות הנושקות לשמורות טבע וממותגות סביבן, כמו למשל שכונת גבעת האירוסים בנס ציונה. בפרויקט "שמשון זליג בארגמן" למשל, הנמצא בסמוך לשמורה, עולה דירת 4 חדרים 1.8 מיליון שקל. לעומת זאת, דירת 4 חדרים דומה בשכונת נס ציונה-ואלי תעלה כ-1.5 מיליון שקל.

לדברי שנהב, בתכנון שכונה כזאת - רצון האדריכל הוא שכל דיירי הפרויקט ממש יוכלו להרגיש את הטבע שמסביב. "מהאדריכל נדרשת יותר יצירתיות בתכנון הפרויקט, מכיוון שמן הראוי שרוב המרפסות והחלונות יפנו אל השמורה - כדי שרוב הדיירים יראו אותה", הוא מסביר.

שמורת גבעת האירוסים בנס ציונה. הנוף מקפיץ את ערך הנכס(צילום: החברה להגנת הטבע)

קרבה לכביש ראשי: טוב, אבל לא יותר מדי

אם אין לכם את האפשרות להרשות לעצמכם את התענוג של נוף לים, לפארק או לשמורת טבע, אז לפחות שתהיו קרובים לצירים מרכזיים. לשם כך צריך חיבור לעורקי תחבורה ראשיים - וגם זה שווה עוד כסף. סמיכות לצירי תחבורה ראשיים ורכבות במרחק של עד 3 ק"מ מביאה לעלייה של 12% במחיר הנכס.

לדברי אדי כספי, בעלי כספי גרופ המומחה להשבחה עירונית, ב-20 השנים האחרונות נרשמה עלייה מתמשכת בנכסים בעלי נגישות תחבורתית. "ערכן של דירות בשכונות שחוברו לתחנת רכבת או שזכו לממשק לתחנת הרכבת עלו בעשרות אחוזים", הוא אומר.

לדבריו, "בקריית גת, למשל, תחנת הרכבת הקפיצה את מחירי הדירות בעיר ב-15% ולתנופת ביקושים. גם ברמת גן קרבה לרכבת שווה כסף. שכונת ארלוזורוב למשל, יקרה יותר משכונה רחוקה מהרכבת ב-10%-15%".

בוגין מוסיפה כי גם פתיחת כביש חוצה ישראל (כביש 6) וחיבורו לערים שונות הובילה לעליית מחירים משמעותית - בזכות קיצור זמני הנסיעה. עם זאת, כמו שבנייה צמודה למוסד לימודי מורידה מערך הדירה, כך גם כאן: אף אחד לא אוהב לחיות על צירי תחבורה ממש. דירה הצמודה לכביש מהיר תהיה זולה ב-15% מדירה רחוקה יותר. קרבה של ממש לתחנת הרכבת תוריד את מחיר הנכס בעד 20%.

כביש חוצה ישראל. הערים ליד זכו לעליית מחירים משמעותית(צילום: באדיבות היחידה האווירית של המשטרה)

קרבה למוסד חינוך: חביב המשקיעים

קרבה של פרויקטים למגורים למוסדות חינוך נחשבת פופולרית בקרב משקיעי נדל"ן בעיקר, שיודעים כי קהל שוכרים פוטנציאלי שיהיה זמין עבורם מורכב בעיקר מסטודנטים - והדבר משתקף גם במחירים. כך למשל, מחיר דירה שנמצאת במרחק של עד קילומטר לאחד הקמפוסים ברחבי הארץ, יעלה ב-10%15%.

קרבה של עד 3 ק"מ תקפיץ את מחיר הנכס ב-5%. "שכונות שנמצאות בקרבה לאוניברסיטה, מייצרות צביון מיוחד של חוויית מגורים", מסביר בני קרת, מנכ"ל חברת אזימוט. לדבריו, "עירוב קהלים של סגל וסטודנטים שגרים באותו אזור, יוצרים עבור הסטודנטים מעין קמפוס מחוץ לאוניברסיטה".

לעומת זאת, ערכו של נכס מגורים אשר ממוקם ממש בצמוד למוסד לימודים דווקא יירד בעד 4%. לדברי שמאי המקרקעין חיים מסילתי, "רחוב צה"ל הסמוך לקריה האקדמית אונו, לדוגמא, סובל מקיומו של הקמפוס. הדיירים מתלוננים על בעיות חניה, רעש, עומס אוטובוסים שנכנסים לרחוב".

"הנכסים הפכו סואנים, צפופים ורועשים, והם סופגים ירידת מחירים של 3-4%", הוא ממשיך, "אבל אם נתרחק לרחובות הפנימיים, המחירים יקפצו. ברחוב צה"ל בבניין ישן בקומה השנייה תעלה דירת 3 חדרים כ-1.1 מיליון שקל. דירה דומה ברחוב פנימי תעלה 1.3-1.32 מיליון שקל".