ירושלים: עכשיו קל יותר לקדם תמ"א 38

גל של אופטימיות שטף באחרונה את קהילת יזמי הנדל"ן, בעקבות הכרעת הוועדה המחוזית בירושלים על החלת תוכניות תמ"א 38 בבירה . גם ראש העיר יצא בהכרזות, לפיהן בכוונתו להאיץ הליכים של פרויקטים לפינוי-בנוי בעיר. בכך מצטרפת עיר הבירה לשכונותיה מהמרכז - תל-אביב, רמת גן, גבעתיים והרצליה.

• תמ"א 38: בחיפה מקלים, בירושלים הורסים
• עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
  

על פי הודעת משרד הפנים, גם בעיר שרוב מבניה עשויים אבן מקומית אפופת היסטוריה, יתאפשרו מעתה פרויקטים לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. במסגרת חיזוק המבנים, יוקמו ממ"דים וישופצו הבניינים, תוך "שמירה על המרקם ההיסטורי הייחודי של שכונות מרכז העיר, והתייחסות ייחודית לאזורים המיועדים לחידוש עירוני - מבלי למנוע באזורים אלה תכנון כולל ומקיף בעתיד".

תחום ההתחדשות העירונית מצוי בתנופה בשנים האחרונות, זאת על רקע מגמת העיור, ניצול הקרקעות הזמינות במרכזי הערים והרצון למתיחת פנים של מקומות מוזנחים. ההנחה היא שיש בכוחם של הפרויקטים השונים שמקודמים להעניק מענה אמיתי למצוקת הדיור במרכזי הערים.

פרויקטים של תמ"א 38 נחשבים לדרך הפופולרית ביותר להתחדשות עירונית בערים, ולכן מפליא שהם הגיעו רק כעת לעיר ירושלים. הסיבה לעיכוב נעוצה, בין היתר, ברגישויות הרבות ובמשנה הזהירות הנהוג בעיר, הרוויה בערכי שימור ובמבנים היסטוריים.

מדיניות לא אקטיבית ודינמית

עד כה, הסתפקה ירושלים במעט בכל הנוגע להתחדשות עירונית - רק עשרות בודדות של פרויקטים מתחום פינוי-בינוי קודמו בעיר בשנים האחרונות, כאשר חלק ניכר מהם עדיין תקוע בשל מחלוקות בין הדיירים או מחלוקות ברשויות ובוועדות התכנון המקומיות.

מדיניות העירייה עד כה לא הייתה אקטיבית ודינמית בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית, וזאת למרות שהיא דווקא אישרה מספר תוכניות אב לשכונות המיועדות לפינוי-בינוי, אך אף פרויקט שכזה לא קודם.

למעשה, עד לפני כחודש ניתן היה לאפיין את פרויקטי הנדל"ן בעיר, כפרויקטים חדשים על גבי מגרשים פנויים. פרויקטים אלו, הגם שהוסיפו צביון ולעתים יוקרתיות לשוק הנדל"ן המקומי, לא היה ביכולתם לתת מענה לשנים הקרובות, בהינתן בעיית היצע הדיור בעיר.

אולם כעת מנשבות רוחות חדשות מכיוון העירייה, והן מתחברות להצהרת ראש העיר בדבר רפורמה חדשה שתכלול מספר רב של תמריצים וקביעת מדינות ברורה בנושא. מדיניות זו תכלול, בין השאר, הקמת גוף עירוני שירכז את כל הפעילות בנושא התחדשות עירונית, קידום מסלול ירוק להליכי היתר וסיוע לפטור מהיטל השבחה.

אחת השכונות שניתן לקדם בהן פרויקטים של התחדשות עירונית היא שכונת עיר גנים - שכונה מרכזית וותיקה בעיר, המאופיינת בשיכונים ישנים. לאחרונה כללה העירייה את השכונה במסגרת בקשות לאישור פיתוח אל מול ועדות התכנון הארציות, ובכך תהפוך לשכונה עירונית מתפתחת ומודרנית.

הכרזות זה לא מספיק

אין ספק כי יישום תוכנית תמ"א 38 בירושלים יעניק פתרון מעשי, אך בעיקר זמין, לבעיית הדיור בעיר, ויאפשר הוספת יחידות דיור חדשות במבנים קיימים, תוך חיזוקם מפני רעידות אדמה. שהרי העיר ירושלים זקוקה לבנייה מהירה וזמינה, אשר אינה דורשת עתודות קרקע פנויות, וככזו המנצלת היטב את המשאבים הקיימים, תוך שמירה אל אופייה ומרקמה הייחודי של העיר.

אולם חשוב לזכור שקיימים מספר תנאים הכרחיים להיתכנות תמ"א 38 בעיר; ראשית, על עיריית ירושלים להנחות את מחלקת ההנדסה שלה להתחבר לרפורמה המקיפה ולאפשר מימוש מהיר וחלק של פרויקטים - הצלחת פרויקט תמ"א 38 תלויה במידה רבה בשיתוף פעולה של הרשויות על מחלוקותיהן השונות.

שנית, על אף התשוקה הגדולה לקיום תמ"א בירושלים, דיירים רבים חשים עדיין הסתייגות מהתהליך ומבקשים לשמור על הקיים ללא כל שינוי. על כן יש להעניק להם כלים, במסגרת המנהלות הייעודיות, להתמודדות והתנהלות מול יזמי הפרויקט השונים. שלישית, התשתיות הקיימות אינן בהכרח מתאימות לבניינים, אשר הוספו להם יחידות דיור. לפיכך יש צורך לבצע מיפוי של תשתיות ומבני הציבור, ולבצע אדפטציה נכונה למצב החדש.

ולבסוף, יש לתת את הדעת לאבן הירושלמית - יסוד הכרחי המקיים את האדריכלות הירושלמית המפורסמת. יש לבדוק כיצד דרישת חיפוי המבנים באבן מתיישבת עם תוספת הקומות של תוכנית התמ"א ודרישות חיזוק הבניין, ויש לשאוף לפתרון אדריכלי יצירתי המחבר בן שני הקצוות - עולם התכנון המודרני וערכי השימור ההיסטוריים של העיר.

תנאים אלו נחשבים כברי השגה, ויזמים בירושלים שישכילו לזהות נכסים ולהעבירם הליך השבחה באמצעות הליך תכנוני מדוקדק ועבודה טובה מול הרשויות, יהיו גורם חשוב בהגברת קצב הבנייה באזורי הביקוש. בכך הם יתרמו להתחדשות שכונות שלמות למקום איכותי עם סביבה מפותחת לרווחת הקהילה והעיר.

הכותב הוא מנהל הנכסים בקרן ריאליטי, המקדמת השבחת נכסים, בין היתר, את פרויקט שער-המעלות בירושלים