הדרכים לדיור בר-השגה מתחילות בניו-יורק

יו"ר ועדת הפנים של הכנסת, ח"כ מירי רגב, הצליחה באחרונה לכלול ברפורמת התכנון והבנייה גם מתווה לדיור בר-השגה . על פי המתווה, בכל פרויקט להשכרה לטווח ארוך שבו מתוכננות 100 יחידות דיור ומעלה, יחויב היזם להקצות 20% מהדירות לדיור בר-השגה (כלומר דירות קטנות). בתמורה, יזכו היזמים בתוספת זכויות בנייה בפרויקט.

עוד כותרות על רפורמת התכנון בערוץ הנדל"ן :

• ועדת הפנים אישרה את הרפורמה בתכנון ובנייה
• הכנסת תכריע אם שוק הדירות להשכרה יוסדר
• עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
  

על פניו, מדובר במהלך מבורך, שבמסגרתו מקבלת המדינה לראשונה את האחריות לפתרונות דיור במחיר סביר לכל אזרח. אך האם זוהי הדרך לדיור בר-השגה לאזרחי ישראל, או שאלו ייפלו בין הכיסאות ללא פתרון אמיתי ומשמעותי? והאם נכון שדיור בר-השגה יהווה עוד נדבך בתוך רפורמת תכנון גדולה אשר תצא או לא תצא לפועל?

מעבר לים, הכריז בקיץ 2013 ראש עיריית ניו-יורק דאז, מייקל בלומברג, על תוכנית דיור בר-השגה לשנת 2014 בהיקף של 5,000 יחידות דיור. לפי התוכנית, הרשויות יסבסדו את הדירות לזכאי דיור, ברובם משפחות ממעמד הביניים, שהם עובדי מדינה במקצועות נדרשים ונחוצים - אך בעלי שכר נמוך.

עם הזכאים ניתן למנות מורים, סגל רפואי, כבאים ושוטרים. היזמים שיצטרפו לפרויקט יקבלו כתמריץ את הקרקע חינם, וייהנו מפטור ממסים על הפרויקט לטווח של 40 שנה קדימה. למעשה, עיריית ניו-יורק מקדמת פרויקטים של דיור בר-השגה עוד משנות ה-80 של המאה הקודמת, ועד היום הוקמו בה 165 אלף יחידות דיור לרכישה ולהשכרה לדיירים הזכאים לדיור בהישג יד.

ומה כאן בישראל? דיור בר-השגה הוא סעיף קטן בתוך הרפורמה הכוללת בתחום התכנון והבנייה. לכן, הדרך לסייע בפתרון דיור לכל אזרח בישראל, גם מי שאינו מרוויח דיו כדי לרכוש דירה, היא לחוקק "חוק דיור בר-השגה" אשר יעמוד בפני עצמו, מתוך ההבנה כי לא מספיק לבנות דיור מוזל או דיור להשכרה, אלא חשוב קודם כל לקבוע מי "יזכה" בו.

לא חייבים רק דירות קטנות

הרגולציה בישראל תוכל להגדיר מי זכאי, כיצד בודקים את זכאותו לדירה או לשכר דירה לאורך השנים, מה הקריטריונים לשינוי הזכאות, מי מנהל את הפרויקטים (הרשות המרכזית או המקומית) ומי מפקח וקובע את תנאי הזכאות. אגב, בניגוד למה שחושב הרוב, דיור בר-השגה אמור להציע גם דירות גדולות - ולא רק קטנות, שהרי לא רק צעירים זקוקים לסיוע בדיור אלא גם משפחות בנות 5 ו-6 נפשות או יותר.

בנוסף להגדרות, יצטרך החוק לקבוע תמריצים והקלות ליזמים שיחליטו לבנות במסלולים הכוללים דיור בר-השגה, וכן להסדיר מקורות מימון לאותם הפרויקטים. בארה"ב, למשל, הכריזו כי 8% מהאשראי הבנקאי למימון ענף הבנייה חייב להיות מופנה להשקעות בדיור בר-השגה. באופן זה, הייזמים לא יתקשו בגיוס ההון הדרוש לפרויקטים של דיור בר-השגה, ועל ידי כך יעדיפו לעסוק בתחום ולממש פרויקטים אלה.

לפיכך, על המדינה לתגמל את היזם ולעודד אותו להשקיע בכיוון זה, בדיוק כפי שהיא מעודדת השקעה בהקמת מפעלים חדשים ומיזמי תיירות - דרך מענקים ממשלתיים בגובה של עשרות אחוזים. גם הטבות מס הן תמריץ חשוב. למשל, זיכוי במס למשקיעים בדיור בר-השגה. כלומר, מי שברשותו כסף פנוי ומחפש להשקיע בנדל"ן, יוכל להשקיע בפרויקט דיור בר-השגה, תוך הבטחה לזכאות מלאה בזיכוי במס, שקל מול שקל.

בנוסף לקריטריונים שיקבעו, צריך החוק לדרוש ולהבטיח את שיתוף הציבור בתהליך. בארה"ב ובאירופה, תושבים מתוך הקהילה הזכאית לדיור פעילים בפיקוח, בקביעת הזכאות ואף בבנייה. מעורבות הציבור בפרויקט, כאשר חלקו אף מתפרנס ומשתכר דרך עבודה זו, חשובה להצלחתו של הפרויקט כולו ומעלה את הסיכויים למימושו ולהוצאתו לפועל.

חשוב ביותר שבמסגרת החוק שיקבע, יובטח שתתקיים אינטראקציה חברתית בפרויקטים הכוללים דיור בר-השגה, והבטחה שיתגוררו בו מגוון אוכלוסיות מחתכים סוציו-אקונומיים שונים. זהו אלמנט חברתי חשוב לחיזוק הקשר בין מעמדות שונים בחברה הישראלית, המושג דרך השקעה כלכלית.

לדוגמא, פרויקט הכולל דיור בר-השגה צריך להיבנות דווקא במרכזי הערים הגדולות, למשל בתל-אביב, ולכלול לצד בעלי יכולת כלכלית גם אנשי צווארון כחול, אשר עושים מדי יום את דרכם מערי הפריפריה אל מקום עבודתם ובחזרה. רק תארו לעצמכם כמה כסף תחסוך המדינה ויחסכו אזרחיה - אם יתגוררו בקרבה למקום עבודתם.

הכותב הוא מנכ"ל ומבעלי סרוגו חברה לבנייה