לחתום או לא? זכרון דברים בקניית דירה

שוקלים לקנות דירה ונראה לכם שמצאתם את עסקת חייכם? לפני הכל - אל תמהרו לחתום על זכרון דברים. אם בכל זאת החלטתם לחתום, דעו שמדובר במסמך מחייב לכל דבר ועניין, שכן מדובר בנסיבות חריגות וקיצוניות מאוד.

• זכרון דברים בשכירות: לחתום או לחכות?
• חתם זיכרון דברים וגילה שהמוכר לא הבעלים
• לא להתפתות: סיכוני החתימה על זכרון דברים
  

לאחרונה עמד בית המשפט המחוזי בתל-אביב על משמעותו של זכרון הדברים ברכישת דירה. תושבת המרכז חתמה על זכרון דברים לרכישת דירה מאחיה וגיסתה. בזכרון הדברים המפורט, הוסכם בין הצדדים כי הקונה רוכשת את הזכויות בדירה בעבור התחייבות להחזיר את המשכנתא שלקחו המוכרים, וכן מחילה על חוב של 100 אלף דולר שחבים המוכרים לקונה.

אולם הסוגייה הגיעה לבית המשפט משום שהמוכרים ניסו להתנער מהחוזה. לטענת המוכרים, בינם לבין הקונה היו הסכמות בעל פה שסותרות את החוזה בכתב. עוד טענו המוכרים כי הקונה ביקשה לבטל את החוזה, שכן למוכרים יש חוב כבד לרשויות המס שנרשם בגינו הערת אזהרה על הזכויות בדירה; והקונה לא האמינה כי הם יצליחו לפרוע את החוב כמתבקש בחוזה.

עוד טענו המוכרים כי הקונה ביקשה לבטל את החוזה לאחר חתימתו. אלא שטענה זו נדחתה על ידי בית המשפט שכן לא נחתם כל מסמך לפיו החוזה בטל. לעומת זאת, בית המשפט קיבל את טענות הקונה וקבע כי זכרון הדברים למכירת דירה, שנחתם בין הקונה למוכרים, תקף ומחייב - ויש לרשום מכוחו הערת אזהרה לטובת הקונה.

עם זאת, נדחתה בקשת הקונה למחוק הערות האזהרה שנרשמו לאחר חתימת זכרון הדברים לטובת הבנק המממן ומיסוי מקרקעין. זאת מאחר שהקונה ידעה על קיום הערות אלו טרם החתימה - וקיומן הוזכר מפורשות במסגרת זכרון הדברים. נקבע שהערות האזהרה שהיו רשומות לפני החתימה, קודמות להערת האזהרה שנרשמה לטובת התובעת. עוד נקבע שהקונה לא יכולה להיכנס בנעלי המוכר ולהמשיך לשלם את המשכנתא שנטל, כפי שהוחלט בזכרון הדברים.

עושק והטעייה מצדיקים ביטול

רוכשים רבים ממהרים לחתום על זכרון דברים כדי למנוע מכירתו של הנכס לאחר. ואולם, יש סכנות רבות בפזיזות שבחתימה. בדרך כלל זכרון הדברים נעשה על ידי הצדדים ברגע של להט, לאחר שהנכס מצא חן בעיני הקונים הפוטנציאליים, שחוששים לאבד את העסקה ולכן חותמים על סיכום דברים לקוני. כל זאת מבלי להיוועץ עם עו"ד ומבלי לבצע כל בדיקה אודות זכויות המוכר בנכס ותקינות העסקה.

הבעיה היא שזכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין, למרות שאינו כולל בתוכו את שלל ההיבטים כנדרש בעסקה במקרקעין. דבר זה עלול להוות בעיה במצב שבו הצדדים לא הסכימו ביניהם על חוזה המכר ותנאיו. כך למשל, באחד המקרים הורה בית המשפט על ביטול זכרון דברים שחתמו עליו זוג קשישים שהתגוררו בחו"ל מספר שנים, ועם שובם לארץ חתמו עליו למכירת דירתם.

נקבע כי למרות שזכרון הדברים כלל את כל הפרטים החיוניים לעסקה, הקשישים שבו מותשים מטיסתם, מבלי שניהלו כל מו"מ לגבי מחיר הדירה, מבלי שידעו את שוויה לאחר היעדרותם הרבה, ומבלי שניתנה להם השהות לבחון את פרטי העסקה ולהיוועץ עם עו"ד. לפיכך נקבע כי הוכחו עילות של עושק והטעייה המצדיקות את הביטול.

לסיכום, עסקת מקרקעין כוללת היבטים רבים במסגרת חוזה מכר מפורט. ראיתם נכס שמוצא חן בעיניכם? עדיף שתפנו למומחה בנושא כדי שיבצע את הבדיקות הנדרשות בעסקה מסוג זה, יבדוק את זכויות המוכר בנכס ויגיע עם המוכר או בא כוחו לנוסח חוזה שמוסכם ומקובל על שני הצדדים.

אם בכל זאת החלטתם לחתום על זכרון דברים, ציינו בו את הפרטים המהותיים: מחיר, מועדי תשלום, הצהרת המוכר כי הנכס בבעלות נקי משעבודים וכו'. קבעו בו שהוא יחייב את הצדדים אך ורק בכפוף להסכמה על נוסח חוזה המכר. אך זכרו: יתכנו מקרים חריגים בהם בית המשפט עלול להכריז על ביטולו של זכרון הדברים, אף אם הוא עיגן בתוכו את כל הפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה.