תולדות הבועה: כך ספסרה המדינה בקרקעות
עליית מחירי הנדל"ן החלה בריבית נמוכה, שהקנתה תחושת עושר מדומה לרוכשי הדירות ולקבלנים. נוספה לכך ספסרות של המדינה וניצול המונופול שלה בקרקע במטרה למקסם את תקבולי המסים. האם מהלך המע"מ של לפיד יעצור את מעגל הקסמים האכזרי? דעה
איך נוצרה בועת הנדל"ן? התשובה המתבקשת היא היצע וביקוש; הממשלה לא הפשירה מספיק קרקעות לבנייה ולכן המחירים טיפסו. הטענה שלפיה ביקוש גבוה וקשיח עם היצע נמוך חייב להביא לעליית מחירים אמנם נכונה, אך היא מופשטת למדי.
- לטורים נוספים של יהודה מודעי
- עוד סיפורים חמים – בפייסבוק שלנו
אם בוחנים את התהליך של עליית מחירי הנדל"ן רואים שהיה כאן מעגל קסמים אכזרי, שניפח בועה עוד יותר אכזרית. נקודת המוצא היתה הריבית הנמוכה, שהקנתה לכולם תחושה של עושר מדומה ושל יכולת פלאית להחזיר את תשלומי המשכנתא החודשיים. נוספה לכך ספסרות של המדינה בקרקעות וניצול המונופול שלה על הקרקעות, במטרה למקסם את תקבולי המסים שהיא מקבלת.
הריבית, מחיר הקרקע והקבלנים
אי שם בהיסטוריה הרחוקה, לפני כשש שנים, הריבית הנפוצה היתה צמודה למדד + 5%. זוג שהיה מוכן לשלם החזרי משכנתא של 4,000 שקל מדי חודש, יכול היה לקחת משכנתא בסכום של 680 אלף שקל. לא מעט זוגות גם ידעו שיש אינפלציה של 3%-4% בשנה, ומטעמי זהירות לקחו גם הלוואה נמוכה יותר. לתוך החישוב הזה נכנסו הקבלנים, שידעו וראו בפועל כי הסכום המרבי שיוכלו לקחת מרוב הזוגות יהיה מיליון שקל, ולפיכך הציעו עבור יחידת קרקע מהמדינה סכום שנע סביב 600 אלף שקל.
אבל מצבים לא נשארים סטטיים. הריבית ירדה ל-4%, הפריים התחיל להיות אטרקטיבי ובאותו שכר יכול היה הזוג להצליח ולקחת משכנתא בסכום של 750 אלף שקל. בשלב הזה הקבלנים ראו שהציבור יכול לשלם סכום 1.1 מיליון שקל – ומכיוון שבנדל"ן יש תחרות – הם החלו להציע כל יחידת קרקע במחיר של כ-700 אלף שקל. במצב הזה המדינה הרוויחה והזוגות לא הרגישו את החרב המתהדקת סביב צווארם – שכן החזרי המשכנתא שלהם הסתכמו ב-4,000 שקל בלבד בחודש.
אבל הריבית המשיכה לרדת לכיוון של 2%-3%, ומשכנתא בריבית פריים הפכה להיות מתנה משמיים; שכן באתו החזר משכנתא של 4,000 שקל בחודש, הזוג כבר הצליח להחזיר סכומי הלוואה של 850 ו-950 אלף שקל. בהתאמה, מחירי הדירות חצו את הסכום של 1.5 מיליון שקל, והקבלנים החלו להציע את אותה יחידת קרקע בסכום של 1 מיליון שקל, כדי לזכות במכרז הבנייה. המדינה, מצדה, המשיכה לספסר בקרקע וגם ליהנות מתקבולי מסים גבוהים.
הציבור החל להבין שיש בעיה כשבנק ישראל קבע הגבלות ודרש הון עצמי כתנאי לנטילת משכנתא. המהלך הזה חייב את הזוגות שרצו לרכוש בית לגייס הון עצמי בהיקף לא סביר, שלא יכול היה לעמוד בו. החשש בבנק ישראל היה שכאשר הריבית תעלה את ההחזר החודשי מ-4,000 שקל ל-6,000 ו-7,000 שקל - תהיה נפילה.
מעגל הקסמים נמשך
חושבים שבכך התהליך הסתיים? טעות. מעגל הקסמים הזה עדיין מזין את עצמו וכבר קיבע בקרב הציבור את ההנחה שמחירי הנדל"ן יכולים רק לעלות. כשהריבית הקבועה היא ברמה של 1.5%, התחושה היא שאנו יכולים לקחת הלוואה של מיליונים, ולשלם מדי חודש רק כמה "פרוטות" החזר הלוואה. ובגלל שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות התחושה היא שהחזר של 5,000-6,000 שקל מתקבל על הדעת ושהכל יהיה בסדר. מעט מהכסף החם נותר אצל הקבלנים – אבל הרוב נשאר בידי המדינה דרך מכרזים ששווקו לכל למרבה במחיר על כל יחידת קרקע.אם אתם לא מסכימים איתי על מהות הבועה – בואו נבחן את הבעיה מכיוון אחר. ממה מורכב מחיר הדירה? באופן כללי הרכיבים הם קרקע, עלות בנייה ומסים. עלות הבנייה המקובלת היא סביב כ-4,000 שקל למ"ר בבית פרטי. נניח שבניית דירה בבניין תעלה 2/3 מסכום זה, כלומר 2,700 שקל. המשמעות היא שכדי לבנות בבניין דירה של 120 מ"ר – עלות הבנייה תגיע ל-330 אלף שקל.
גם אם טעיתי ב-50% – ברור לחלוטין שכל שאר העלות של הדירה (ללא חישוב הרווח שנכנס לכיסם של הקבלנים) – סכום של יותר ממיליון שקל – הוא כסף שהולך למדינה. המסקנה המתבקשת היא שפגיעה בחישוב חלקה של המדינה בעלות של כל דירה – משנה מהותית את המחיר.
אז האם ההצעה של לפיד היא נכונה מבחינה כלכלית? כנראה שלא. הקבלנים כנראה יתחמנו, חומת אחידות המע"מ נפרצה, ויש עוד לא מעט טיעונים כלכליים טובים ששוללים את התוכנית.
עם זאת, לטעמי מדובר בהצעה טובה מכל שאר הבחינות. ההנחה שלי היא שביטול המע"מ בצירוף קביעת מחיר מטרה נדרש, יגרמו לשינוי בשיטת החישוב ויביאו להורדה משמעותית של תקבולי המדינה ממסים מזוגות צעירים.
המהלך הזה שובר את המוסכמה שמחירי הנדל"ן רק עולים ומבטא אסטרטגיה חדשה שבה הממשלה שוברת את הכלים ומכניסה מערכת חדשה של שיקולים לחישובים שלה. ואם בעל הבית השתגע - אולי הממשלה באמת מתכוונת הפעם לעשות משהו לצורך הורדת מחירי הנדל"ן.
אין לי ספק ששוק הנדל"ן נכנס להרהורים, ושזוגות צעירים שוקלים עתה שוב את צעדיהם ומחכים. ואיך שלא מסתכלים על זה - קפאון מוביל לירידת מחירים (אלא אם אחרי הקיפאון יהיה זינוק מחודש).
ובכל זאת המלצה קטנה לכל אחד ואחת מהזוגות הצעירים: אם השכר שלכם הוא השכר הממוצע במשק – אל תיקחו משכנתא של מיליון שקל. לטעמי זהו מהלך מטורף שרובינו המוחלט לא מבינים אותו.
הכותב הוא שותף בחברת "אימפקט" לחשבות, ניהול כספים וייעוץ כלכלי. ניתן ליצור עמו קשר במייל Yehudam7@gmail.com
לפנייה לכתב/ת 
