משבר הדיור: שהשלטון המקומי ייקח פיקוד

אין זה סוד שממשלת ישראל נכשלה כשלון חרוץ, אפילו צורב, בניהול מדיניות שוק הנדל"ן במהלך השנים האחרונות. אמנם יש הנוטים, שלא בצדק, להגדיל את חלקו של בנק ישראל בכישלון זה, בשל מדיניות הריבית הנמוכה שהביאה לגידול בלקיחת משכנתאות ודחפה את רמות המחירים כלפי מעלה. אולם הממשלה, בסופו של דבר, היא הריבון המחליט ובידה הכוח לנווט את שוק הנדל"ן אל חוף מבטחים.

• סקר: ישראלים ישלמו יותר כדי לגור ליד בי"ס
• הדרכים לדיור בר-השגה מתחילות בניו-יורק
• מגורים בפריפריה: עוד אלפי שקלים לנטו
  

לטעמי, היו לממשלה 4 כשלים מרכזיים בניהול מדיניות הנדל"ן בשנים האחרונות. הכשל הראשון היה היעדר תכנון קרקע פוטנציאלית לבנייה. דווקא בשנות המיתון הקודם, 2001-2004, הייתה הממשלה צריכה וחייבת לקדם כמה שיותר תכנון קרקע, על מנת לספק את הביקושים כאשר יתחילו. כשהממשלה נזכרה בכך, זה היה בבחינת מעט מדי ומאוחר מדי.

הכשל שני היה היעדר יצירתיות בפתרונות שהיו יכולים לייצר מאות אלפי יחידות דיור חדשות, דוגמת פינוי-בינוי בערים ותיקות; זירוז פינוי מחנות צה"ל ומתקנים, דוגמת התע"ש ברמת השרון; ואי-דחיפת מתחמי ענק דוגמת גלילות בצפון תל-אביב.

הכשל השלישי היה היעדר רפורמה בחוק התכנון והבנייה האנכרוניסטי, מה שעשוי היה להביא לייעול הבירוקרטיה ולקיצור משמעותי של ההליכים התכנוניים הסיזיפיים והאינסופיים. ואילו הכשל הרביעי, ולטעמי החשוב ביותר, היה היעדר גורם ממשלתי אחד המרכז את כל תחום הנדל"ן. היעדר גורם כזה, והביזור בין משרדים שונים דוגמת שיכון, פנים וכו', תרם מאוד לכאוס שהשתלט על הענף בשנים האחרונות.

כשלים אלה ואחרים הם אלה שהביאו את שוק הנדל"ן בישראל אל עברי פי פחת, הפכו אותנו לשיאני העולם בעליות מחירים, יצרו מצב שבו כיום זוג צעיר אינו מסוגל להגיע לדירה משלו; שכשליש מלוקחי המשכנתאות בשנתיים האחרונות נמצאים במצב של סיכון אמיתי בהיעדר יכולת להחזיר את המשכנתא, אם וכאשר הריבית תעלה; והפכו את הדור הצעיר בישראל, שלא בטובתו, לדור אבוד.

חשש לטוהר מידות? כבר אין לאן להידרדר

דווקא משום כך, יש לטעמי צורך לשקול להעניק לעיריות ולרשויות המקומיות את הפיקוד על שוק הנדל"ן, ולהפקיע אותו מידי הממשלה. זה אומר, במילים אחרות, שהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה יוכלו בהליכים מקוצרים לקדם תוכניות בניין עיר ולאשר אותן - מה שיביא תוך פרק זמן קצר להתאוששות רבתי של שוק הנדל"ן.

יהיו בכך מספר יתרונות משמעותיים. האחד - קיצור דרמטי וייעול ההליכים התכנוניים. במקום 40 אלף יחידות דיור הנבנות כיום בשנה במדינת ישראל, המספר יעלה, להערכתי, ל-55-60 אלף, מה שיספק את צרכי השוק.

השני - דחיפת פרויקטים של פינוי-בינוי, שלעיריות תהיה עליהם שליטה ישירה ואפקטיבית בהרבה לעומת הממשלה. מן הראוי להדגיש כי רק בפרויקטים של פינוי-בינוי קיים פוטנציאל של כ-450 אלף יחידות דיור חדשות באזורי הביקוש במרכז הארץ.

השלישי - ראשי הערים והרשויות המקומיות מכירים מקרוב את הצרכים המדויקים של האוכלוסייה בכל רשות ורשות, ויוכלו לפלח נכון יותר את צרכי הדיור ולקדמם. לדוגמא, בניית יותר דירות קומפקטיות בנות 2 ו-3 חדרים שכמעט ואינן נבנות כיום בארץ. והיתרון הרביעי הוא שבאופן טבעי תהיה תחרות, בריאה לכשעצמה, בין הרשויות השונות, על קידום פרויקטים נדלנ"יים; ובד בבד השגת מחירים טובים יותר לזוגות הצעירים בני אותה עיר.

הכותב הוא יו"ר ובעלים חברת אייקום יזמות ובנייה