מה צריך לבדוק כשרוכשים דירה מקבלן?

קבינט הדיור של הממשלה אישר בשבועות האחרונים את הצעתו של שר האוצר, יאיר לפיד, להשית מע"מ בגובה 0% על רוכשי דירות חדשות מקבלן. אף שמדובר, לפחות בישראל, בחלום שמתגשם - להתגורר בדירה שאיש לא גר בה לפניכם - חלה עליכם החובה לבדוק לפני החתימה על החוזה כמה סעיפים חשובים. זאת בצל ריבוי התלונות והתביעות נגד הקבלנים בתחום ליקויי הבנייה.

קניית דירה - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• לחתום או לא? זכרון דברים בקניית דירה
• קונים או מוכרים דירה? כך תחסכו כסף
• בכמה עלה מחיר הדירה שלכם תוך 5 שנים?
  

רבים מרוכשי הדירות מקבלנים חושבים כי קניית דירה חדשה משמעותה קבלת מוצר חדש, חף מליקויים, נקי, עמיד ומוכן לשימוש מיידי. אך האמת היא שכמעט בכל דירה הנמסרת כיום לרוכשים מתגלים ליקויים כאלו או אחרים ברמות ובהיקפים שונים, החל מברז שלא הותקן כראוי ועד לליקויי בטיחות חמורים (כדוגמת קריסת המרפסות בחדרה). כשמתגלים הליקויים לאחר שרוכשי הדירה נכנסו אליה מפח הנפש הוא גדול והקושי בתיקון הליקויים לעיתים מסובך להפליא.

גם דירה חדשה לא חפה מליקויים. קריסת המרפסות בחדרה(צילום: ישראל דוד - דוד מהנדסים בע"מ)

התחייבויות הקבלן לרוכש הדירה

לכל דירה חדשה שנמסרת לרוכש ישנה תקופת בדק (פרק זמן מוגדר ב מחוייב הקבלן על פי חוק המכר, בו בודקים את טיב ותקינות האלמנטים בדירה החדשה). אורכה של תקופת הבדק משתנה בהתאם לאלמנט אותו בודקים. לדוגמא: תקופת הבדק עבור הריצוף שונה מתקופת הבדק לאיטום החיצוני. בתקופת הבדק חייב הקבלן לתקן על חשבונו, ללא דיחוי, כל ליקוי בנייה בדירה או בבניין. בתקופת הבדק, מתוקנים בדרך כלל הפריטים שהותקנו לא כראוי, שיפועים לא נכונים, נזילות ורטיבויות וכל הדברים שניתן לגלות מיד לאחר הכניסה לדירה ובתקופת זמן קרובה אליה.

בנוסף לתקופת הבדק, ישנה תקופת אחריות אותה נותן הקבלן עבור כל ליקויי הבנייה שהוכח לגביהם שמקורם בתכנון, בעבודות הבנייה או בחומר הגלם. תקופת האחריות מתחילה מיד לאחר תקופת הבדק. ישנם ליקויים הנקראים "אי התאמה יסודית" שמקורם בתכנון וקשורים בעומסים והבטחת יציבות המבנה אותם חייב לתקן הקבלן אפילו לאחר 20 שנים אם מוכח כי הליקוי מקורו בתכנון, בעבודה או בשימוש בחומר גם לקוי.

בנוסף ולמרות האמור לעיל, כמובן שמחויב הקבלן לבנות את המבנה בהתאם לתקני בנייה ובהתאם למפרט שנקבע מראש בין הצדדים ועל פי תוכנית עבודה. כל חריגה מתוכנית העבודה יכולה לגרום לליקויי בנייה ובטיחות משמעותיים שיצריכו תיקונים עתידיים.

כיצד נבטיח כניסה לדירה תקינה וראויה?

בטרם הכניסה לדירה מתקיים נוהל "פרוטוקול מסירה" בו נפגשים הרוכשים עם נציג הקבלן, סורקים את הדירה ובודקים כי אכן קיבלו את מבוקשם על פי התכנון הכללי והפרטני שהובטח להם בחוזה ובמפרט הטכני. מאחר שרוב הרוכשים אינם בעלי השכלה הנדסית מתאימה רצוי להיעזר באנשי מקצוע חיצוניים שיוכלו להצביע על ליקויים שעין לא מקצועית לא תוכל לזהות. אנשי המקצוע הם בעלי ניסיון ולכן יוכלו לזהות ליקויים שעשוים להתרחש בעתיד, על סמך בדיקה פשוטה בדירה. המהנדסים יודעים בדיוק היכן לחפש ומה לחפש על מנת להבטיח שבסופו של דבר נקבל דירה חפה מליקויים או דירה שתוקנו בה כל הליקויים.

בנוסף למהנדסי בניין המעניקים שירותי בדק, ישנן חברות רבות שמעניקות שירותי בדיקה לפני רכישה, חברות אלו נותנות לרוב אחריות על הבדיקה. הן נעזרות במכשירים טכנולוגיים לזיהוי שיפועים, רטיבויות, לחצים ונזילות ויודעים לקרוא ולהשוות בין תוכניות הבנייה והמפרט למוצר שהתקבל בפועל על ידי הקבלן.

דבר חשוב נוסף, בין אם נעזרתם באנשי מקצוע ובין אם לא, חשוב מאוד לתעד כל ליקוי בצילום סטילס ווידאו. חשוב להתריע על ליקויים בפני היזם באי-מייל או בדואר רשום עם אישור מסירה בתוך זמן קצר מהיום בו התגלה. הדבר יוכל לשמש אתכם במידה ותצרכו להוכיח את טענותיהם בבית המשפט בעתיד.

את הבדיקה מטעם איש המקצוע שהבאנו כדאי לבצע מוקדם ככל הניתן ולהתעקש על כך בפני הקבלן על מנת שהתיקונים ייעשו כשהפועלים עדיין נמצאים באתר ובטרם הכניסה לדירה. בנוסף, כדאי לבדוק כי החברה היזמית מימנה מהנדס מטעמה שיפקח באתר הבנייה על פעולות הקבלן המבצע וזאת בנוסף למהנדס מטעם הקבלן. כך יוכל היזם להבטיח כי הקבלן המבצע אינו "חוסך" בחומרים בעת הבנייה.

הכותב הוא עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט וכן עוסק במקרקעין ובעסקאות תמ"א