מעדיפים צפונים: נדל"ן בצפון עולה יותר?
מע"מ בשיעור של 0% לרכישת דירה או לא - תמיד יהיו שכונות וערים יקרות יותר ופחות בשוק הנדל"ן. בת"א זה די ברור: הדירות בשכונות שבצפון העיר יקרות משמעותית מאלה שבדרומה. אבל לא רק בעיר ללא הפסקה, כך גם המקרה בטבריה ובאשקלון. ואיפה המצב דווקא לגמרי הפוך? בדיקה
בשבועות האחרונים אישר קבינט הדיור את הצעתו של שר האוצר, יאיר לפיד, להשית מע"מ בשיעור של 0% על רוכשי דירות חדשות מקבלן. אבל גם אם וכאשר ההצעה הזו תצא לפועל, תמיד יהיו שכונות וערים יקרות יותר ופחות בשוק הנדל"ן. אחת האינדיקציות למחירים גבוהים יותר ופחות היא החלוקה בין צפון העיר לדרומה. מחקר חדש בדק את המיתוס הנדל"ני הנפוץ למדי - האם צפון העיר אכן יוקרתי יותר מדרומה?
מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
- בכמה עלה מחיר הדירה שלכם תוך 5 שנים?
- סקר: ישראלים ישלמו יותר כדי לגור ליד בי"ס
- מגורים בפריפריה: עוד אלפי שקלים לנטו
- איך משפיעה הסביבה על מחיר הדירה שלכם?
המחקר, שערכה חברת סביבות מגורים המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, בוצע בקרב שכונות עם מאפיינים מקבילים ב-25 ערים מרכזיות בישראל. הממצאים העלו כי יש דברים בגו, אם כי לא באופן גורף. כך למשל, בעוד הדירות במרבית השכונות בצפון תל-אביב יקרות בהרבה מהדירות בשכונות הדרומיות בעיר ללא הפסקה; שכונות בערים כמו חיפה או מודיעין דווקא מוכיחות את ההיפך.
עוד בתקופת היוונים החלו לסמן את "הצפון" בראש המפה, ועם השנים האזור "העליון" נתפש, כשמו כן הוא, גם "טוב יותר". ברחבי העולם, המדינות הצפוניות נוטות להיות עשירות ומפותחות יותר מהדרומיות. מעבר למיתוסים, אפשר בהחלט לקבוע שמדינות צפוניות בעולם עשירות ומפותחות יותר מהדרומיות.
לדברי אלון גרינברג, מנכ"ל סביבות מגורים, אף שאוסטרליה נחשבת יוצאת דופן בהקשר זה, לקביעה הזו יש כמה הסברים שנעוצים במשאבי טבע, באקלים ובמאפייני ההגירה. "רוב מדינות העולם השלישי ממוקמות מדרום לקו המשווה או בדרום היבשות שבהן הן נמצאות", הוא אומר, "אפשר לראות זאת בצורה ברורה ביבשות אמריקה ואירופה".
גם בחלוקה בתוך המדינות עצמן, לצפון בדרך כלל יש יתרון. "בארה"ב ובאיטליה, לדוגמא, הצפון עשיר יותר, והמהגרים העניים ממקסיקו או ממדינות אפריקה מגיעים לאזורי הדרום", מוסיף גרינברג. באנגליה, לעומת זאת, הצפון דווקא עני יותר, "אבל בלונדון עצמה השכונות הצפוניות עשירות יותר", הוא מבהיר.
כשיש פערים לטובת הצפון הם משמעותיים
ומה לגבי המצב בישראל? "בראייה כלל ארצית, צפון הארץ בהחלט מפותח יותר מדרומה ויש לזה כמה הסברים", ממשיך גרינברג, "בשנים הראשונות של המדינה חשבו שרוב הנגב אינו מתאים לעיבוד חקלאי, ושאזורים מדבריים ממילא מאתגרים יותר לפיתוח ויש בהם פחות משאבי טבע, ועם קום המדינה רוב התושבים בנגב היו בדואים; זאת בעוד שבצפון היו ריכוזים יהודיים, למשל בחיפה, בצפת ובטבריה".
לדברי אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען אדריכלים, "במשך שנים ברוב העולם, צפון העיר נתפס תמיד כאזור טוב יותר, אלא אם הייתה סיבה ספציפית שמנעה זאת - דוגמת חוף ים. ברוב הערים הגדולות שאנו מכירים, דוגמת לונדון, ניו-יורק, שנגחאי ואפילו תל-אביב וירושלים, אזור הצפון נחשב יוקרתי יותר ללא סיבה מיוחדת הנראית לעין".
"הפערים במחירים בין צפון הארץ לדרומה נעוצים בעבודה שאין ממש מטרופולין דרומי בישראל", טוען יוסי אברהמי, בעלי חברת הבנייה יוסי אברהמי. לדבריו, בעוד חיפה נחשבת עיר מטרופולינית עם זיקה כלכלית-תרבותית חזקה, באר שבע עדיין לא נחשבת כמטרופולין קלאסי.
גרינברג מחזק את הדברים. "כשיש הבדל במחירים בין שכונות בצפון העיר לבין שכונות בדרום העיר, אז הוא מאוד משמעותי", הוא מסביר, "בישראל, כל אזור הצפון 'חזק' יותר מהדרום, לא רק מבחינת מחירי הדירות אלא גם מבחינת פיתוח כלכלי, תחבורה ותשתיות ותעסוקה. חברות רבות מענף ההיי-טק, לדוגמא, שוכנות בחיפה, ואילו אזור דרום הארץ מזוהה בעיקר עם שניים-שלושה מפעלי היי-טק בלבד".
הפערים לטובת הדרום נמוכים יותר
כך או כך, כאמור, ממצאי המחקר מצביעים על מגמה שאינה גורפת. בעוד בערים תל-אביב, טבריה, קריית מוצקין, אור עקיבא, ירושלים, רחובות ואשקלון, השכונות הצפוניות יקרות יותר מאשר דרום; בערים אשדוד, נהריה, חיפה, נתניה ומודיעין התקבלו תוצאות הפוכות. זאת ועוד, בערים קריית אונו, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, חדרה, ראשון לציון, באר שבע, חולון, רמת גן, גבעתיים, כרמיאל, עפולה וקריית ים נמצא שאין הבדל מובהק בין שכונות צפוניות לדרומיות בעיר.
לדוגמא, בשכונת רמת אביב בצפון תל-אביב עומד מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת על כ-2.66 מיליון שקל. מדובר במחיר הגבוה ב-130% ממחיר דירה בשכונת התקווה בדרום העיר, שעומד על 1.157 מיליון שקל. בשכונת רמז בצפון טבריה עולה דירת 4 חדרים ממוצעת כ-770 אלף שקל. זהו מחיר הגבוה ב-64% ממחיר דירת 4 חדרים בשכונת רמת אגוז שבדרום העיר (470 אלף שקל. יצוין כי במקרה של ירושלים אין מגמה מובהקת, חלק מהשכונות הדרומיות יקרות יותר מהצפוניות משום שהן שוכנות בתחומי הקו הירוק.
| עיר | שכונה צפונית | מחיר דירת 4 חדרים* | שכונה דרומית | מחיר דירת 4 חדרים* | הפרש |
| תל-אביב | רמת אביב | 2,660,000 | התקווה | 1,157,000 | 130% |
| טבריה | רמז | 770,000 | רמת אגוז | 470,000 | 64% |
| קריית מוצקין | מוצקין הצעירה | 1,167,000 | מוצקין הוותיקה | 736,000 | 59% |
| אור עקיבא | היובל | 1,157,000 | אורות | 761,000 | 52% |
| ירושלים | רמות | 1,560,000 | גילה | 1,258,000 | 24% |
| אשקלון | ברנע ב' | 977,000 | האגמים | 831,000 | 18% |
| רחובות | רחובות המדע | 1,497,000 | רחובות החדשה | 1,363,000 | 10% |
גם בקריית מוצקין פערי המחירים בין שכונת מוצקין הצעירה שבצפון העיר לבין שכונת מוצקין הוותיקה שבדרומה גבוהים למדי ועומדים על 59%. מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונת מוצקין הצעירה עומד על 1.167 מיליון שקל, לעומת 736 אלף שקל בשכונת מוצקין הוותיקה. ואילו באור עקיבא, הפער בין שכונת היובל החדשה בצפון העיר לבין שכונת אורות שבדרומה עומד על 52%. מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונת היובל עומד על 1.157 מיליון שקל, ומחיר דירה דומה בשכונת אורות עומד על 761 אלף שקל.
מנגד, מהמחקר עולה כי בערים מסוימות דווקא השכונות הדרומיות יקרות יותר מהצפוניות - אבל במקרים אלה הפערים בין מחירי הדירות קטנים יותר. כך למשל, דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונת רובע ב' בצפון אשדוד עולה 917 אלף שקל; ואילו דירה דומה בשכנות רובע ט"ו בדרום העיר עולה כ-1.249 מיליון שקל - פער של 36%. בנהריה, דירת 4 חדרים בשכונת נווה אילן שבדרום העיר עולה 939 אלף שקל, ויקרה ב-29% מדירת 4 חדרים בשכונת עין השרה שבצפון העיר, שעולה 730 אלף שקל.
| עיר | שכונה צפונית | מחיר דירת 4 חדרים | שכונה דרומית | מחיר דירת 4 חדרים | הפרש |
| אשדוד | רובע ב' | 917,000 | רובע ט"ו | 1,249,000 | 36% |
| נהריה | נוה אלון | 730,000 | עין שרה | 939,000 | 29% |
| חיפה | בת גלים | 1,167,000 | רמת בגין | 1,486,000 | 27% |
| נתניה | פרדס הגדוד | 1,302,000 | רמת פולג | 1,532,000 | 18% |
| מודיעין | הכרמים | 1,482,000 | מוריה (בוכמן) | 1,729,000 | 17% |
תל-אביב עומדת לסגור את הפערים
נשאלת השאלה מדוע ישנן שכונות דרומיות היקרות יותר מהשכונות הצפוניות. לדברי גרינברג, בנתניה למשל מדובר במקריות - הקשורה בזמינות קרקעות. אף שהיסטורית השכונות הצפוניות חזקות יותר בעיר, בנתניה התפנו קרקעות לבניית מגדלים, שמטבעם כוללים דירות יקרות יותר, הוא אומר.
חנן סגל, סמנכ"ל השיווק בחברת דיזינגוף סחר הבונה בעיר, מוסיף כי במשך תקופה ארוכה צפון העיר היה האזור הנחשק, המחירים גבוהים וההיצע נמוך, אך משהוחלט לפתח את אזור הדרום ולהציע אלטרנטיבה לתושבי העיר והאזור - הוקמו שכונות כמו עיר ימים, נט 600 ואגמים. "אלה הפכו ללהיט נדל"ני שמשך קהל איכותי - והמגמה התהפכה", הוא מסביר.
מקרה דומה חל גם בעיר אשדוד. "אשדוד החלה להתפתח מצפון לדרום, ולכן כיום צפון העיר ישן וחלש, ובאופן טבעי המחירים בו נמוכים יותר מאשר השכונות החדשות שהוקמו בהמשך בדרום העיר", אומרת ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית השיווק בחברת צרפתי שמעון.
זאת ועוד, אדריכל שנהב סבור שהשכונות הדרומיות ברחבי הארץ ימשיכו להתפתח ולהתחזק. "אחרי שהשכונות הצפוניות התייקרו, השכונות הדרומיות שנותרו זולות דווקא הפכו נגישות יותר ויזמים גילו בהן פוטנציאל להשבחה". זה המקרה, למשל, בדרום תל-אביב. "עסקאות בדרום תל-אביב נחשבות חדשות ומעניינות, ואם צריך להמר - אז אפשר בהחלט לומר שנכסים בדרום העיר צפויים להשביח את ערכם בשיעור גבוה יותר מאשר בצפונה".
"תל-אביב עומדת לסגור את הפערים", מסכים אדריכל מארק טופילסקי, "העירייה השקיעה בדרום העיר מאות מיליוני שקלים בתשתיות של תחבורה, חינוך, קהילה וריאות ירוקות. משקיעי הנדל"ן גילו אזורים כמו כפר שלם ושכונת התקווה, שזוכים לעדנה מחודשת. אני צופה שבשנים הקרובות צפוי כרסום נוסף בהפרשי המחירים בין דרום העיר לצפונה".
לפנייה לכתב/ת 
