"המיסוי על ענף הנדל"ן יזנק; הדירות יתייקרו"

האם השלב השני של הרפורמה בתכנון ובבנייה , הכולל בין היתר התייקרות של היטל ההשבחה, יוביל לעליות במחירי הדיור? ביום עיון שנערך בסוף השבוע בנושא בתל-אביב, טענו עורכי דין ושמאים כי אם המיסוי בענף הנדל"ן באמת יזנק - הדירות אכן צפויות להתייקר משמעותית.

עוד על חוק התכנון והבנייה בערוץ הנדל"ן :

• ועדת הפנים אישרה את הרפורמה בתכנון
• הכנסת אישרה את הרפורמה בתכנון ובנייה
• הממשלה התחייבה לדיור בר-השגה
• ועדות התכנון ייפגשו יותר, ההליכים יתקצרו
  

היטל השבחה משלמים לרשות המקומית כאשר מוכרים דירה, שחלה עליה תוכנית חדשה המשביחה את ערך הנכס - כמו אפשרות לתוספת קומות, לבניית מרתף וכדומה. גם בעלי קרקעות שמוכרים את הקרקע ישלמו לרשות המקומית היטל השבחה, אם על הקרקע חלות תוכניות המשביחות אותן, למשל מאפשרות הקמה של יחידות דיור רבות יותר ממה שחל בעבר.

כיום עומד שיעור היטל ההשבחה על 50%. אולם במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, החוק יגדיר שינוי בשיטת החישוב של ההיטל, כך שאף שהשיעור יישאר על כנו - המועד הקובע לפיו היטל ההשבחה יחושב ישתנה.

לטענת משתתפי יום העיון, שערך משרד עוה"ד צבי שוב, צעד כזה יוביל לעליית מחירים - "מעבר לכל הטבה שתינתן במסגרת חוק המע"מ". הכוונה להצעתו של שר האוצר, יאיר לפיד, להעניק לרוכשי דירה ראשונה מקבלן מע"מ בגובה של 0%, בניסיון להקל עליהם בקניית הדירה.

המשתתפים התייחסו לטיוטת תזכיר חוק שפרסם באחרונה משרד המשפטים, המפרטת את השינויים המתוכננים בחוק התכנון והבנייה שנוגעים לפרקים הכלכליים של החוק. הם טענו עוד כי במקרה של הפקעת קרקעות מידי האזרחים, הם יפוצו במסגרת הרפורמה בפיצוי נמוך מהמוגדר כיום.

"העדפה מובהקת לאינטרס הציבורי"

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, האשים כי תזכיר החוק "רומס ברגל גסה את זכויות הפרט, ויש בו העדפה מובהקת לאינטרס הציבורי". דנוס אף טען כי תזכיר החוק "מצמצם את מתן הפיצויים לאזרח בגין תוכניות פוגעות, ומעניק פיצוי על הפקעות במחירי 'סוף עונה'. נראה שהממשלה מבינה כי היא חשופה לתביעות של מיליארדים בגין תוכניות פוגעות, אז היא מחליטה לצמצם את מתן הפיצויים בחוק, באמצעות ביטול שווי הקרקע הנגזר מפוטנציאל".

הכוונה בתוכניות פוגעות היא לתוכניות חדשות שמאשרת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר פוגעות בבעל הנכס עצמו או בבעל נכס הגובל לתוכנית החדשה. כך לדוגמא, תוכנית פוגעת ישירה זו תוכנית המשנה את אחוזי הבנייה במגרש - מהקמת בניין בן 6 קומות להקמת בניין בן 4 קומות. תוכנית פוגעת עקיפה היא תוכנית המאושרת במגרש סמוך, שבמסגרתה למשל ניתן יהיה לבנות מגדל בן 20 קומות שיסתיר את הנוף.

על פי חוק התכנון והבנייה כיום, ניתן לתבוע את הוועדה המקומית לאחר אישור התוכנית - ולקבל 100% פיצויים בגין ירידת הערך בעקבות התוכנית הפוגעת. ואולם, כפי שטענו משתתפי יום העיון - הרפורמה בחוק עלולה לפגוע בבעלי הנכסים הללו.

עדי צביקל, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, תקף אף הוא את תזכיר החוק ואמר כי "אם החוק יעבור, מדובר בהשפעה דרמטית על כל תחום הנדל"ן שיגרור עליית מחירים כמוה טרם חווינו, ויסכל כל ניסיון שעושים כיום בממשלה להורדת מחירים. החשש הוא שהחוק יעבור מתחת לרדאר - ללא התנגדות ציבורית בשל המורכבות שלו".

עו"ד ענת בירן, שלקחה אף היא חלק ביום העיון, הוסיפה כי "הממשלה מנסה, מצד אחד, לטפל במחירי הדיור - כי זוגות צעירים לא מסוגלים לקנות דירה בישראל; ומצד שני מגישה הצעת חוק שמייקרת את היטלי ההשבחה. צעד זה מונע מהרשויות המקומיות כל מוטיבציה להוריד את מחירי הדירות, שכן ככל שמחירי הדירות יעלו - כך הן יוכלו לגבות היטלי השבחה גבוהים יותר. לקדם חוק כזה באווירה הציבורית של היום, זה לא מתאים".

עו"ד כרמית פנטון, יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוזות תל-אביב והמרכז, סיפקה דוגמא בנושא. פנטון סיפרה על מקרה של תביעת פיצויים שהגישו תושבים בקריית אונו בגין "תוכנית פוגעת". לדבריה, הוועדה המקומית קריית אונו דחתה את תביעת התושבים, ומינתה שמאי מכריע שקבע כי התוכנית הגובלת לנכס התושבים דווקא לא פגעה בשיווקי הקרקע שלהם.

לטענת פנטון, "הוועדה המקומית עשתה שימוש בערכים של השומה המכרעת, והגישה לתושבים שומת היטל השבחה על אותה תוכנית שבעטיה הגישו התנגדות - למרות שהתוכנית כלל לא חלה על נכסיהם". לפיכך, הסבירה כי ועדת הערר דחתה את ההחלטה, וחייבה את הוועדה המקומית בהוצאות; שכן העובדה שהתוכנית לא פגעה באותם תושבים, אינה אומרת שניתן להוציא להם שומת היטל השבחה.

ממשרד המשפטים נמסר בתגובה: "ראשית, נציין כי תזכיר החוק האמור פורסם להערות הציבור על ידי משרד הפנים, על דעת משרד המשפטים. עוד נציין כי במסגרת הכנת התזכיר הנוכחי, כמו גם במסגרות אחרות, נבחנו חוות דעתם של מומחים וגורמים מקצועיים בתחום, אשר קבעו חד משמעית כי שינוי שיטת החישוב ביחס להיטל ההשבחה לא יגרום להעלאת מחירי הדיור.

"תזכיר החוק האמור, ככל תזכיר חוק, פורסם להערות הציבור ואין בסיס לטענות העולות בפניה כאילו קיים חשש שהחוק 'יעבור מתחת לרדאר'. בהקשר זה ראוי לציין, כי כבר כעת הודיעו מספר רב של גורמים כי בכוונתם להגיש הערות מפורטות בנושא. נבקש להדגיש, כי לטעמנו התיקונים המוצעים בתזכיר החוק מייצרים איזונים ראויים בין זכות הקניין של הפרט לבין האינטרס הציבורי".