מהגרים בתוכנו: האם ת"א ניצחה את המרכז?
ב-1998 היה מחוז תל-אביב אזור עם הגירה שלילית של קרוב ל-20 אלף איש בשנה, אולם כעבור 6 שנים הפך מאזן ההגירה לחיובי. במקביל, ההגירה החיובית למחוז מרכז ירדה מ-24 אלף ל-10,000 בלבד. האם החלום לצמוד קרקע בשרון הומר בחלום למגורים בדירה בין פארק הירקון לתיאטרון הבימה?
לעיר העברית הראשונה יש מקום מיוחד במשבר הדיור שמתחולל בישראל בשנים האחרונות. עליות המחירים החריפות של השנים 2008-2011 הורגשו לראשונה בתל-אביב, ולא לחינם היא הייתה המוקד לפרוץ המחאה החברתית של קיץ 2011. המבנה של משבר הדיור הנוכחי, תל-אביב תחילה ואחר כך התפשטות בגלים של המרכז והלאה אל הפריפריה, קיבעו את מעמדה של העיר הגדולה כבירת הביקושים של שוק הדיור. קשה לזכור שלא תמיד זה היה כך.
כתבות נוספות על "מרכז מול פריפריה" בערוץ הנדל"ן :
- בכייה לדור שלם? כך הפסיקה המדינה לבנות במרכז
- מחירי הקרקעות במרכז זינקו ב-60% - וגם הדירות
- הרכבת תגיע לפריפריה, אך מי רוצה לגור שם?
עיבוד לנתוני ההגירה בין מחוזות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), שפרסם בנק ישראל באחרונה, מרמז על כברת הדרך שעברה תל-אביב בשני העשורים האחרונים. בשנת 1998, נרשם מאזן הגירה שלילי של קרוב ל-20 אלף איש מתל-אביב. עד שנת 2004, נעלם מאזן ההגירה השלילי כלא היה; ובשנה שלאחר מכן, אפילו נרשם מאזן הגירה חיובי אל העיר.
כלומר, ממצב שבו מספר התושבים שעזבו את העיר הגדולה עלה על מספר התושבים שעברו לגור בה בכמעט 20 אלף, עברה תל-אביב תוך פחות מעשור למצב שבו יותר תושבים עברו לגור בה משעזבו אותה.
מאז, התאזנה המגמה ותל-אביב חזרה להציג מאזן הגירה שלילי, אך הוא התייצב על רמה נמוכה בהרבה מזו שנמדדה בשנות ה-90 של המאה הקודמת. בשנת 2011 מספר התושבים שעזבו את תל-אביב הייתה גבוהה בפחות מ-5,000 ממספר התושבים שעברו לגור בה. נתונים אלה מעלים שאלות חשובות, למשל: מה גרם לשינוי המגמה הזה? כיצד הפכה תל-אביב מעיר שרוצים לעזוב אותה לעיר שרוצים לעבור אליה, ומה ניתן ללמוד מכך על האופן שבו ניתן להחיות מרכזי ערים גוססים?
מחוז המרכז ספג את המכה הקשה
על אף חשיבות השאלות הללו, קשה לומר שהנתונים מפתיעים. כל מי שמחובר לשוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות, חש שהביקוש למגורים בתל-אביב זינק - והוא אינו זקוק לנתוני ההגירה של הלמ"ס או לעיבוד של בנק ישראל לנתונים כדי לדעת זאת.
מה שמפתיע בנתונים זו העובדה שהעלייה בביקוש למגורים בתל-אביב לא באה על חשבון הצפון והדרום, גם לא על חשבון חיפה וירושלים. המחוז שספג את הירידה החדה ביותר בביקושים, במקביל להתחזקותה של תל-אביב, הוא דווקא מחוז המרכז - הקרוב ביותר לתל-אביב במאפייניו ובמיקומו הגיאוגרפי מכל המחוזות בארץ.
בשנת 1998, השנה שבה מספר התושבים שעזבו את תל-אביב היה גבוה ב-20 אלף ממספר התושבים שעברו לגור בה, נרשם במחוז המרכז מאזן הגירה חיובי של למעלה כ-24 אלף איש. החל משנה זו החלה "הידרדרות" של מחוז המרכז, עד שבשנת 2005 (שנת השיא של תל-אביב, שבה הגיעה העיר למאזן הגירה חיובי) עמד מאזן ההגירה החיובי למחוז המרכז על כ-10,000 איש.
בניגוד לתל-אביב, שבה התמתנה המגמה מאז 2005, במחוז המרכז נמשכת הירידה במאזן ההגירה, ובשנת 2011 מספר העוברים לגור במחוז היה גבוה ממספר העוזבים אותו בפחות מ-10,000.
התנודות הללו לא שינו, כמובן, את העובדה שמחוז המרכז היה ונותר האזור המבוקש ביותר למגורים בארץ. אך הן מעלות את השאלה - האם הגידול בביקוש לדירות בתל-אביב אכן בא על חשבון ההגירה למחוז המרכז? האם נתונים אלה מעידים על אלפי זוגות צעירים, שבמקום לחקות את דפוס המגורים של מקביליהם משנות ה-90 ולעבור לכפר-סבא, רעננה או מושב בשרון עם בוא הילד הראשון או השני, בחרו להישאר בעיר הגדולה?
רמת ההגירה למרכז ת"א קבועה
לדברי עליזה כהן, מנכ"לית חברת התיווך רשף נכסים, חלק ניכר מהגידול של תל-אביב בתחילת המאה ה-21 אכן בא על חשבון מחוז המרכז. "עד 2006, ההגירה החיובית של תל-אביב מתבטאת בהגירה שלילית של מחוז מרכז", היא מסבירה, "אחר כך חלה התאזנות, ומ-2006 ואילך הכמות שירדה במרכז התחלקה באופן שווה בין כל המחוזות. קצת בחיפה, קצת בדרום וקצת בצפון. אין מגמה ברורה לעוזבי המרכז משנת 2006 ואילך".
לטענתה, המגמה של עזיבת ערי המרכז לטובת תל-אביב לא נבעה משיפור באיכות החיים במרכז תל-אביב. "הביקושים במרכז תל-אביב הם בדרך כלל בשכירות. זו עיר של צעירים וזקנים, אנשים גרים בה עד לרגע שהם מקימים משפחה, ושוב מהרגע שהילדים עוזבים את הבית. לכן, ההגירה למרכז תל-אביב היא קבועה, ורק רמות השכר של המהגרים משתנות. כשהשכירויות עולות - אז גם רמת ההכנסה של המהגרים עולה".
הסיבה היחידה שכהן רואה לבחירה של תושבי המרכז לעבור לתל-אביב הייתה עלייה בהיצע בעיר ללא הפסקה, בעקבות הקמתן של מספר שכונות בשולי העיר. "אלו השנים שבהן קמו שכונות כמו אפקה, צהלה, הגוש הגדול, רמת אביב החדשה ועוד", אומרת כהן, "אלו שגרו באזורים היקרים יותר במרכז, כמו רמת השרון, עברו לשכונות תל-אביביות - אבל לא למרכז העיר".
מדוע מלכתחילה יש עזיבה של מחוז המרכז?
כהן: "יש מחזוריות. ברגע שהאזור מתבגר, אז הצעירים רוצים לעבור לאזור מתאים יותר מבחינת חינוך, חתך סוציו-אקונומי וחתך גילאי. השלמת כביש חוצה ישראל (כביש מספר 6) גם יצרה מצב שבו מי שגר בערים והיה חשוב לו ליהנות מהתשתיות העירוניות, היה מוכן להתרחק מהמרכזים. אבל זה לא קשור לתל-אביב. ההסבר היחיד להגירה החיובית לתל-אביב הוא השכונות החדשות, שאליהן באמת היגרו מרמת השרון ומרעננה - לא מחיפה או מבאר שבע".
לפנייה לכתב/ת 
