למה כל כך קשה לבנות דירות בישראל? / דעה
שלא תבינו לא נכון, המדינה ראויה לשבח על כך שהיא שמה את נושא הדיור בראש סדר היום. אך בינתיים זה לא מספיק: למרות כל ועדות התכנון שהוקמו, טרם נמצאה הנוסחה שתפשט ותזרז את הליכי מתן היתרי הבנייה. הגיע הזמן שנפסיק עם המצב האבסורדי, שבו לוקח 13 שנה לסיים בנייה של פרויקטים
כדי לקדם את שוק הנדל"ן בישראל למקום טוב יותר, ובעיקר על מנת להגיע למצב שבו זוג צעיר יוכל להגשים את חלומו לרכישת דירה ראשונה, יש לפתור באופן דחוף את נושא הליכי הרישוי במדינה. למרות כל ועדות התכנון שהוקמו עד היום, מצבם של היזמים הוא מורכב ומסורבל. כל הגשה של תוכנית מפורטת, הנעשית בהתאם לנהלים, עדיין לא מקודמת בקצב שיכול להגביר בנייה בהיקפים משמעותיים.
דעות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- רוצים להוזיל דירות? תנו את המע"מ לעירייה
- ההוכחה לכך שהמדינה לא רוצה להוזיל דירות
- משבר הדיור: שהשלטון המקומי ייקח פיקוד
שלא תבינו לא נכון, המדינה דווקא ראויה לשבח על כך שהיא שמה את נושא הדיור בראש סדר היום, ולעתים היא אף מצליחה לשחרר קרקעות באופן מרשים ובאזורי ביקוש (אם על ידי פינוי בסיסים ואם על ידי הפשרת קרקעות חקלאיות). ואולם, למרות הכל, עדיין לא נמצאה הנוסחה שתפשט ותזרז את הליכי הרישוי והליכי התכנון.
המצב בארץ הוא בכי רע: היזמים נדרשים לעבור בערכאות מרובות ובפרוצדורה איטית ובלתי יעילה. הליך פרצלציה, למשל, מסתיים רק לאחר שנים רבות. אם לפני כ-30 שנה הוצאו היתרי בנייה בתקופה של עד שנה, כיום לוקח, לעתים, מספר שנים לא מבוטל על מנת לקבל אותו.
קבלנים ויזמים שבונים בחו"ל מספרים כיצד תוך שנתיים-שלוש הם מתחילים ומסיימים את ההליך המלא - החל משלבי הרישוי ועד מסירת הפרויקט כמושלם. בישראל, פרק זמן של 13 שנה עד לסיום הבנייה הוא זמן סביר. בפרויקטים של פינוי-בינוי המצב הוא עוד יותר חמור, ועומד לפעמים על 7 שנים שעוברות עד שמגיע ההיתר המיוחל להתחלת הבנייה.
זמן שווה כסף
בסיכום שנת 2013 נרשמה עלייה מתונה של 3.4% במספר התחלות הבנייה, בהשוואה לשנת 2012. עם זאת, התחלות הבנייה ברבעון הרביעי של 2013 צנחו ב-14% לעומת הרבעון השלישי, וב-15% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2012 - והגיעו לרמה של 10,157 יחידות דיור.
הדבר מצביע על כך, שלמרות שהמדינה משווקת קרקעות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור - היזמים עדיין אינם יכולים לעלות על הקרקע, משום שהקרקעות אינן מאושרות לבנייה.
העיכובים הללו הם לא רק סימפטום למחסור של כ-15 אלף דירות בשוק, אלא גם לעליית מחירי הדירות. זמן שווה כסף, והעיכובים הבירוקרטיים הללו עולים הרבה מאוד כסף ליזמים ולקבלנים, דבר שבא לידי ביטוי במחיר הדירה הסופי. על פי חישובים שערכתי, העיכובים מביאים לתוספת עלות של כ-12% במחיר הדירה (כ-200 אלף שקל לדירה בממוצע).
הפתרון יכול להגיע מכיוונם של הווד"לים (ועדות הדיור לאומיות) שהוקמו לפני שנתיים וחצי, ושאמורות לאשר במסלול מהיר תוכניות בנייה למגורים. אי אפשר לומר שנוכחות הווד"לים שיפרה משמעותית את המצב, אך בסוף 2013 עברה הצעת החוק של שר הפנים להרחבת והארכת חוק הווד"לים. יש כאן הבנה נכונה של המצב התכנוני, כאשר במסגרת הרחבת החוק יוכלו הווד"לים לאשר גם פרויקטי פינוי-בינוי.
בנוסף, מעתה יקודמו פרויקטים על קרקע שהמדינה מחזיקה בהם 40% - כאשר עד כה היה ניתן לקדם פרויקטים במסלול זה רק כאשר בבעלות המדינה היו 80% מקרקע. בניגוד למצב שהיה עד כה, גם יזמים פרטיים יוכלו להגיש תוכניות במסגרת מסלול הווד"לים. המחוקק הבין כשורה את המצב כשחוקק חוק הזה, אבל המבחן יהיה באופן שבו ייושם בשטח. נכון להיום, יותר מ-3 חודשים לאחר אישור החוק, המצב עדיין עומד בעינו והשינוי לא נראה בשטח.
הכותב הוא סמנכ"ל הנדסה ותכנון בחברת אזורים
לפנייה לכתב/ת 
