כאן גרים בכיף: למה צריך ועד בבית המשותף?

שימו לב לפרדוקס: בדרך כלל אנחנו מוכנים להילחם על עמלת שורה מול פקיד הבנק או על חיוב יתר בחשבון הטלפון שלנו; אך על זכויותינו בבניין המשותף - בין אם מול דיירים אחרים ובין אם מול בעלי מקצוע שונים - עליהם אנחנו שוכחים להילחם. עד כדי כך שלעתים איכות חיינו נפגמת. המחוקק הדגיש כי אנו ראויים שיהיה מי שיטפל עבורנו בכך - ועד הבית.

טורים נוספים במדור "שכנים שכנים ":

מעבדות לחירות: כך תחליפו את ועד הבית

העירייה לא אוכפת חוקי חנייה ליד הבית

כך תתנהלו מול חברת הניהול

חוק המקרקעין מסדיר, בין יתר הוראותיו, גם את התנהלות הבית המשותף. במסגרת החוק, הוא מורה על אפשרויות מינוי או בחירת נציגות הדיירים - הלוא הוא ועד הבית. בשל החשיבות שראה המחוקק במינוי נציגות הדיירים, מאפשר החוק למפקח על רישום המקרקעין למנות נציגות דיירים. חשיבותה של הנציגות צומחת מהתפקידים שהמחוקק הטיל על כתפיה.

אחד התפקידים הוא לשמש מעין "שר פנים": הנציגות אחראית על הסדרת ושמירת מערכות היחסים בתוך הבית, על קביעת הוראות וכללים לניהולו של הבניין, החל מהשקיית הגינה וכלה בניקיון המדרגות - כל זאת בין אם בעצמה או באמצעות האסיפה הכללית.

התפקיד השני הוא "שר החוץ": הנציגות היא הגוף הרשאי לייצג את הדיירים בכל הקשור ברכוש המשותף, כלפי גורמי חוץ - ספקי מוצרים או שירותים (הגנן, הדוור, החלבן), רשויות החוק, בתי המשפט וכדומה. לכל דייר או נציגו יש קול אחד בהצבעה בלבד.

גודל הנציגות יכול להיקבע על ידי האסיפה הכללית, בכפוף להוראות החוק שקובע כי הנציגות יכולה להיות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מ-5 חברים. כאשר בנציגות יש יותר מחבר אחד, היא תבחר את אחד מחבריה לגזבר הכספים. תקופת כהונתה של הנציגות היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה. הדיירים רשאים לבקש אסיפה כללית להחלפת הנציגות או לשינוי הרכבה והחלטות הנציגות יתקבלו תחת רוב בלבד.

האם מותר לשלם לחברי הוועד?

בחינת הפסיקה מלמדת כי המפקח על רישום המקרקעין או בתי המשפט רואים את ניהול הבית ושמירתו כחובה המוטלת על הנציגות, כך שכל דייר בבית רשאי לתבוע מהנציגות טיפול במערכותיו. הוועד אחראי על אחזקת הבית, על כינוס אסיפות הדיירים לצורך קבלת החלטות ועל דרך ניהול הבית מבחינת תחזוקתית.

כמו כן, הוועד אחראי על גביית כספי ועד הבית לפי חלקו של בעל דירה באחזקת הבית המשותף, כאשר את גובה התשלום למסי ועד הבית קובעת האסיפה הכללית. גובה התשלום תלוי ברמת התחזוקה של הבית המשותף ובשירותים שונים שעשויים להיות בו, כמו מעלית, חדר כושר, בריכה משותפת וכו'.

הגזבר אחראי על הוצאת קבלות, קבלת חשבוניות להוצאה ועריכת דו"ח כספי אחת ל-6 חודשים. הדו"ח כולל פירוט הכנסות, הוצאות ופירוט ההשקעות בכספים שהצטברו. על הגזבר לדאוג להפקדת כספי הנציגות בחשבון בנק מיוחד על שם נציגות הדיירים של הבית המשותף. כל דייר רשאי לבקש לעיין בספרי החשבונות של הנציגות ובמסמכים הקשורים, בשל הרגישות הכרוכה בכספי ציבור.

החוק אינו פוטר את חברי ועד הבית מתשלום דמי ועד. יחד עם זאת, ככל שמדובר בבית "מורכב" אשר עבודת הנציגות דורשת השקעת זמן וטרחה לא מועטה, ייתכן ויהיה זה מאוד הוגן מצד דיירי הבית להחליט כי לחברי הנציגות מגיעה תמורה מסוימת ולפעמים אף ויתור על תשלום על דמי הוועד או על חלק מהם. הדרך הנכונה לפטור את ועד הבית מתשלום מלא או חלקי היא באמצעות החלטה שתתקבל באסיפה הכללית של הבית המשותף.

הקושי למצוא מתנדבים קיים בבתים משותפים רבים, מה שלעתים מוליך להעברת ניהול הבית המשותף לידי חברת ניהול. יש לזכור כי מהלך שכזה לא פוטר את הדיירים מחובתם למנות נציגות אשר תבצע בקרה לפעולותיה.