קונים דירה? בדקו מה אתם חייבים לעירייה

כל מי שרכש אי פעם דירה יודע שלולא אישור הרשות המקומית - לא ניתן להשלים עסקת מקרקעין. מדובר באישור הנדרש בכל עסקת נדל"ן, לצורך העברת הזכויות בין המוכר לבין הקונה (למעט העברה בצו ירושה). עצם האישור שניתן מהרשות מהווה הוכחה לכך שאין לכם חובות תשלום עבורה, והוא משמש, למעשה, ככלי האכיפה של הרשות בגביית אותן חובות - בעיקר של תשלומי ארנונה והיטלי השבחה.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

• אלמוני פלש לי לדירה - איך מתמודדים?
• מה צריך לבדוק כשרוכשים דירה מקבלן?
• לחתום או לא? זכרון דברים בקניית דירה
  

עד היום, כל רוכש שביקש לרשום משכנתא על הנכס החדש, הגיש את מסמכי הבנק לרשם המקרקעין במשרד המשפטים - וזה רשם את המשכנתא. ואולם, בחודשים האחרונים השתנתה דרך זו בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, ששינתה את הנוהל לפיו רשמי המקרקעין אינם דורשים הצגת אישור מהעירייה כתנאי לרישום המשכנתא.

הפסיקה העניקה לרשות המקומית את הסמכות לדרוש תשלום ופירעון מלא של חובות ארנונה, כתנאי לקבלת האישור למשכנתא, וכך גדלו אפשרויות הגבייה של הרשויות המקומיות בעסקאות מקרקעין. כעת יוכלו הבנקים לאשר מתן משכנתא רק כאשר יוצג להם אישור מהעירייה, המעיד על תשלום מלוא החובות של המוכרים - והבנקים עלולים להערים קשיים על רוכשי הדירות - עד שישולמו כל החובות.

אגב, גם אם אדם מבקש לשפץ את הנכס שבבעלותו, ולשם כך נוטל משכנתא מהבנק כדי לממן את השיפוץ, נדרש להמציא אישור מהעירייה כדי שהמשכנתא תירשם בלשכת רישום המקרקעין - והוא יוכל לקבל את ההלוואה. כיום, מתברר, לא רק בעסקאות מכר נדרשת משכנתא - אלא יש צורך באישור עירייה גם כאשר מדובר בשיפוץ הנכס בלבד. עובדה זו עלולה להוות כלי אכיפה דורסני בידי הרשות המקומית, בכל הקשור לגביית חובות, גם אם לא נעשתה מכירה.

מהו הנכס עבורו נדרש אישור?

בסעיף 324 (א') לפקודת העיריות, נקבע כי אישור עירייה נדרש מבעל הנכס ביחס לאותו נכס. מהו, אם כן, אותו הנכס אליו מתייחס הסעיף? האם יש לשלם חובות לרשות המקומית בגין עסקת מקרקעין על הקרקע כולה - או רק בגין החלק היחסי הנמכר במקרקעין?

במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בירושלים, עלתה השאלה מה דינה של עסקה לזכויות בנייה בגג, כאשר ביחס לגג עצמו לא היו חובות למוכרת (עיריית ירושלים) - אולם נותרו חובות לעיריית ירושלים בקשר למבנה עצמו. נשאלה השאלה האם רשאית העירייה לעכב את היתר מכירת הגג עד לתשלום החובות בגין המבנה כולו.

בית המשפט קבע כי די שיוכיחו הקונים כי אין חובות ביחס לנכס הנמכר - הגג. בכך, למעשה, אישר בית המשפט קיום עסקאות מכר מבלי לאפשר ניצול כוחה של הרשות המקומית בגביית חובות שאינם רלוונטיים לעסקה הספציפית.

ומה קורה כאשר הנכס הנמכר אינו ספציפי? שלא כמו חלק מסוים במבנה, קובע בית המשפט כי כאשר נמכרות זכויות בלתי מסוימות במקרקעין, אז הרשות המקומית יכולה להתנות מתן אישור עירייה לצורך העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין - אך ורק בגין החלק היחסי שנמכר ולא בגין כל הקרקע.

לכן כדאי לרוכש לוודא שברשות המקומית אין למוכר שממנו הוא רוכש את הנכס חובות. אם לא יעשה כן, הקונה עלול למצוא עצמו בהפרה מול הבנק, ולכן מומלץ לבקש אסמכתא מסודרת מהמוכר.

הכותב הוא עורך דין במשרד עוה"ד גינדי-כספי עורכי דין ונוטריונים