מעבדות לחירות: כך תחליפו את ועד הבית

לא אחת בבתי מגורים משותפים, ניהול ענייני הבית מופקד בידיו של שכן, המתגורר בבית עוד מהיווסדו ומטיל את אימתו על שאר הדיירים. אותו שכן אשר אמנם נבחר לנציגות הבית, אבל מסתובב כאילו הוא בעל הבית ומנהל את הבניין ביד רמה. נשאלת השאלה האם עליכם להשלים עם הגזירה או שיש בידיכם להחליפו?

מדריכים נוספים במדור "שכנים שכנים ":

• העירייה לא אוכפת חוקי חניה ליד הבית?
• כך תתנהלו מול חברת הניהול בבית המשותף
• אושפיזין או סכסוך: מותר לבנות סוכה בבניין?
  

בטרם תפעלו לסלק את ראש הוועד מהתפקיד, חשוב לזכור שתפקיד ועד הבית, הוא אחד מהתפקידים כפויי הטובה שקיימים. תשאלו את עצמכם האם אתם תהיו מוכנים להחליפו ולדאוג לכך שחדר המדרגות יהיה תמיד נקי, להתעסק בשעת לילה מאוחרת עם סתימה או פיצוץ של צינור מים ברכוש המשותף, לתקן בורג משוחרר במעקה וזה עוד לפני שהזכרנו את גביית דמי הוועד מהשכנים ה"חסכנים".

מצד שני, לפעמים אנחנו נתקלים בחבר ועד כוחני שחושב שהוא בעל הבית ושהבית שלו. אז כדאי לזכור שקודם כל, אומנם תפקידו של ועד הבית הינו ניהול הבית המשותף ולכן באחריותו לקבל החלטות הקשורות בתחזוקת הבית, אך מאידך, ועד הבית אינו מוסמך לוותר בשם הדיירים על זכויותיהם הקנייניות. לכן, ועד הבית לא יוכל לתת לאחד השכנים את הזכות לתפוס לעצמו חלק מהרכוש המשותף ולעשות בו כל שיחפוץ.

נציגות ועד הבית נבחרת באסיפה הכללית של בעלי הדירות, וכהונתה היא בת שנה, עד לאסיפה הכללית הבאה - אסיפה שאמורה להתקיים אחת לשנה. יחד עם זאת, כפי שהנציגות יכולה לזמן אסיפות מיוחדות, כך חייבת היא לכנס אסיפה כללית שלא מן המניין, אם התבקשה לכך על ידי לפחות שליש מבעלי הדירות. אם לא כונסה אסיפה כמבוקש תוך 14 ימים ממועד הבקשה, רשאים בעלי הדירות שביקשו זאת, לכנס את האסיפה.

לפיכך, אם הדיירים מרגישים "חנוקים" על ידי חבר נציגות, ולא עוזרות השיחות עימו, כל שצריך לעשות הוא לדאוג לכינוס אסיפה כללית, בהן יועלו הטענות וככל שהבעיות לא לובנו במסגרת האסיפה, ניתן יהיה להצביע מחדש על החלפת הנציגות. בשל החשיבות שראה המחוקק במינוי נציגות הדיירים, מאפשר החוק למפקח על רישום המקרקעין למנות נציגות דיירים, אם מדובר בבניין חדש או לחילופין הדיירים אינם מצליחים למנות נציגות מעצמם.

הנציגות נבחרת על פי הוראות התקנון של הבית, או על פי"התקנון המצוי" שבחוק המקרקעין, אם לבית אין תקנון מיוחד ובמקרה זה, תיבחר הנציגות על ידי האסיפה הכללית של הדיירים, כאשר לכל דייר או נציגו יש קול אחד בהצבעה, ללא כל קשר לגודל דירתו. גודל הנציגות יכול להיקבע על ידי האסיפה הכללית, בכפוף להוראות החוק הקובע כי הנציגות יכולה להיות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים. כאשר בנציגות יותר מחבר אחד, תבחר הנציגות את אחד מחבריה לגזבר.

מחליפים את הוועד בבניין

חובות הנציגות

בחינת הפסיקה מלמדת כי המפקח על רישום המקרקעין ו/או בתי המשפט, רואים את ניהול הבית ושמירתו כחובה המוטלת על הנציגות, כך שדייר בבית רשאי לתבוע מהנציגות טיפול במערכותיו ואחזקת מערכות הבית באופן בו יוכל גם הדייר הבודד ליהנות מהמערכות השונות. לפיכך ניתן לומר, כי הוועד אחראי על אחזקת הבית, על כינוס אסיפות דיירים לצורך קבלת החלטות על דרך ניהול הבית ועל אחזקתו.

הוועד אחראי על גביית כספי "ועד הבית" – לפי חלקו של בעל דירה באחזקת הבית המשותף, כאשר את גובה התשלום למסי ועד הבית קובעת האסיפה הכללית והוא תלוי ברמת התחזוקה של הבית המשותף ובשירותים שונים שעשויים להיות בו כמו מעלית, חדר כושר, בריכה משותפת וכדומה.

הגזבר הוא האחראי על ניהול הכספים – לרבות, הוצאת קבלות, קבלת חשבוניות להוצאה, עריכת דו"ח כספי אחת ל-6 חודשים שכולל פירוט הכנסות, הוצאות ופירוט ההשקעות שעשינו בכספים שהצטברו. חשוב לציין שעל הגזבר לדאוג להפקדת כספי הנציגות בחשבון בנק מיוחד על שם נציגות הדיירים של הבית המשותף. בשל רגישות תפקידי הוועד והתעסקותו בכספי ציבור, רשאי דייר לבקש לעיין בספרי החשבונות של הנציגות ובמסמכים הקשורים וכרוכים בהוצאות השונות.

תחליף לעבודת הנציגות ולקושי למצוא מתנדבים לביצוע משימותיה קיימים בבתים משותפים רבים, שם הוחלט להעביר את ניהול הבית המשותף לחברת ניהול. אך יש לזכור כי מהלך שכזה לא פוטר את הדיירים מחובתם למנות נציגות כחוק אשר בין היתר תתקשר עם חברת הניהול ותבצע בקרה לפעולתה, איך מתקשרים עם חברה כזו ואיך מתנהלים היחסים עימה? בטורים הבאים.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עוה"ד ד"ר מילר ושות' . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול