מגדלים ליד צמודי קרקע: כשהשכונה משתנה
דירה במגדל כבר מזמן הפכה לסמל סטטוס, אף שהחלום הישראלי לבית עם גינה עדיין קיים. אך מה קורה כשליד שכונת צמודי קרקע נבנים בתים רבי קומות? אופי השכונה משתנה - המחירים לא בהכרח. ומי בכל זאת ישלם יותר?
דירה במגדל הפכה בשנים האחרונות לסמל סטטוס , אולם החלום הישראלי על בית צמוד קרקע עדיין שריר וקיים . מטראז' גדול, חצר צמודה ומקסימום פרטיות בשכונה שלווה - כל אלו קורצים לרבים מאיתנו (שיכולים להרשות לעצמם, כמובן). אך מה קורה כאשר בסמוך לשכונת צמודי הקרקע נבנה פרויקט חדש של רבי קומות? בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet בחנה את ההשלכות הכלכליות והחברתיות, הן על הבתים צמודי הקרקע והן על הדירות החדשות הנבנות.
מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
- דירה על הנייר עולה פחות - שווה את הסיכון?
- מעדיפים צפונים: נדל"ן בצפון עולה יותר?
- בכמה עלה מחיר הדירה שלכם תוך 5 שנים?
- סקר: ישראלים ישלמו יותר כדי לגור ליד בי"ס
הבדיקה, שערכה חברת סביבות מגורים המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, בוצעה בקרב שכונות צמודות קרקע שלצדן מוקמים פרויקטים בבנייה רוויה ב-9 ערים מרכזיות בישראל. ממצאי הבדיקה מציירים תמונה מורכבת למדי: בעוד אופי שכונת צמודי הקרקע משתנה באופן מהותי בעקבות הקמת המגדלים - הבנייה הרוויה אינה משפיעה על מחירי הבתים. למעשה, ההשפעה העיקרית מבחינת מחירי הנדל"ן היא דווקא על הדירות בבנייה הרוויה.
"למרות שצביון השכונה משתנה, עדיין מדובר בשכונות בעלות מוניטין עם אוכלוסייה אמידה", מסביר אלון גרינברג, מנכ"ל סביבות מגורים, את הממצאים. לדבריו, ערך הבתים צמודי הקרקע אינו יורד, כפי שניתן היה אולי לחשוב בעקבות בניית המגדלים והסתרת הנוף. "הבנייה הרוויה מהווה התחדשות ורעננות עבור שכונות צמודי הקרקע הוותיקות, הבולטות של הפרויקטים החדשים שמה אותן על המפה - ויש לכך בהחלט ביטוי בביקושים בשוק הנדל"ן", הוא אומר.
דווקא הסמיכות לשכונות הממוצבות כאיכותיות מתבטאת, לרוב, בתוספת של 10%-20% במחירי הדירות החדשות בבנייה רוויה. זאת ביחס לפרויקטים דומים שאינם סמוכים לשכונות כאלה. לדברי גרינברג, "בשכונת קריית קריניצי החדשה ברמת גן, למשל, הסמוכה לקריית קריניצי הוותיקה המאופיינת בווילות, דירת 4 חדרים עולה כ-2.2 מיליון שקלים בממוצע. לעומת זאת, דירה דומה בשכונת מגורים בעיר שאינה משקיפה על צמודי קרקע עולה כ-1.88 מיליון שקלים בממוצע". מחירי הווילות בקריניצי הוותיקה, אגב, עומדים בממוצע על 6.5 מיליון שקלים.
דוגמא נוספת שמספק גרינברג היא שכונת נווה מונוסון ביהוד, המאופיינת גם היא בווילות ובבתים צמודי קרקע. בפרויקט פינוי-בינוי רחב ממדים שבונה בימים אלה בשכונה חברת אשדר, דירות 5 חדרים שמשקיפות על הווילות הוותיקות עולות לא פחות מ-2.25 מיליון שקלים בממוצע; כאשר במרחק 300 מטרים בלבד עולות דירות דומות כ-1.95 מיליון שקלים בממוצע. מדובר בדירות בבניינים רבי קומות בשכונת נווה רבין באור יהודה, אשר אינה סמוכה לשכונת וילות - אלא ממוקמת ליד שכונות אחרות המאופיינות בבנייה רוויה.
דירה של מעמד ביניים ליד וילות של העשירון העליון
"כאשר מקודמת תוכנית לבנייה רוויה בצמוד לשכונת וילות קיימת, התושבים לרוב מתנגדים לפרויקט החדש", אומר גרינברג, "הם חוששים מפגיעה בצביון השכונה, מעומסי תנועה שייגרמו עקב תוספת האוכלוסייה, ומהשפעות שליליות נוספות בשל הגדלת צפיפות המגורים. בנוסף, תמיד מקנן החשש שהבנייה הגבוהה תעמיד בצל, תרתי משמע, את צמודי הקרקע".
מנגד, רוכשי הדירות בפרויקטים של בניינים רבי קומות יבחנו את הדברים מנקודת מבט אחרת. "הם יראו לנגד עיניהם את האווירה הכפרית שבשכונה הסמוכה, את הקהילה האינטימית, ולא פחות חשוב - הם ישלמו על דירה ברמה של 'מעמד ביניים', אך יזכו להתגורר בצמוד לשכונת יוקרה של העשירון העליון", הוא ממשיך.
כך, למשל, המצב בשכונת נווה שרת שבצפון תל-אביב. השכונה, שנחשבה במשך שנים בתור "הכבשה השחורה" של העיר ונמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית, ממוקמת בסמוך לשכונת הווילות היוקרתית צהלה. המחיר הממוצע של וילה בצהלה עומד על כ-10 מיליון שקל, ואילו המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בנווה שרת, לדוגמא בפרויקט גרין פארק הנבנה בימים אלה, עומד על כ-2.15 מיליון שקלים - "כסף קטן", כפי שמגדיר זאת גרינבר לעומת השכנה הוותיקה.
"בראייה ציבורית, לתוספת הבנייה הרוויה בשכונות צמודי קרקע מלוות תועלות רבות", מוסיף גרינברג. "מבחינה חברתית, תמהיל האוכלוסייה הופך מגוון יותר - אם במצב המוצא, את צמודי הקרקע מאכלסים בדרך כלל משקי בית מבוגרים יחסית ובמעמד סוציו-אקונומי גבוה; עם בניית רבי הקומות תתרחש כניסה של זוגות צעירים ממעמד הביניים".
שכונת עין כרם בדרום-מערב ירושלים יכולה להמחיש טענה זו. השכונה מאופיינת, בין השאר, באוכלוסייה אמידה, אך מתבגרת. בפרויקט חדש בעין כרם שבונה בימים אלה חברת דונה, חלק גדול מרוכשי הדירות הם זוגות צעירים, שיזרימו לשכונה "דם חדש". מצב דומה מתרחש בשכונת נווה מונוסון שאותה כבר ציינו כאן - בנייני המגורים החדשים שנבנים במסגרת פרויקט הפינוי-בינוי הענק מושכים זוגות צעירים שמאזנים את הרכב הגילאים בשכונה.
מפרבר מנותק ובזבזן קרקע לשכונה עירונית
ציפוף שכונה ותיקה על ידי הקמת מגדלים מגדיל את היצע השירותים בשכונה - והתושבים הוותיקים יכולים רק להרוויח מכך: לרשותם יעמדו מרכזים מסחריים חדשים, גנים ופארקים, קופות חולים, שירותים קהילתיים שונים, תחבורה ציבורית וכדומה. כך, תושבי קריית קריניצי הוותיקה ברמת גן ייהנו מפארק חדש בן 35 דונם, מרכז מסחרי, גני ילדים ומוזיאון, המתוכננים בקריניצי החדשה על ידי היזמים אשדר, צמח המרמן ואזורים.
במקרים רבים, הגירת משפחות צעירות לשכונה אף תגרום להחייאה של שירותי ציבור קיימים, שהתרוקנו עקב התבגרות האוכלוסייה, כמו למשל בתי ספר, גני ילדים וספריות עירוניות. לדברי גרינברג, "שכונות הווילות מסמלות את הפרברים המנותקים ובזבזני הקרקע, התלות ברכב הפרטי והיעדר העירוניות. הבנייה הרוויה בשכונות אלו ממתנת, במידה מסוימת, את ההשפעות השליליות שמלוות בבנייה פרברית בצפיפות נמוכה".
גני תקווה מהווה דוגמא טובה ליישוב הנמצא בעיצומו של מהלך להגדלת צפיפות מגורים, תוך ניסיון לשמור על צביון כפרי. מדובר ביישוב הנחשב איכותי, באשכול חברתי-כלכלי 8 (מתוך 10) ומאופיין בבנייה צמודת קרקע. בשנים האחרונות מקודמים ביישוב פרויקטים של בנייה רוויה הכוללים מאות יחידות דיור. על פי בדיקת סביבות מגורים, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בפרויקטים החדשים הנבנים בימים אלה ביישוב עומד על 1.92 מיליון שקלים.
"כיום, שכונות מגורים רבות, בעיקר בפרברים ובפריפריה, מתוכננות מראש עם תמהיל מגורים מגוון - צמודי קרקע לצד בנייה רוויה", אומר גרינברג, "מה שמבטיח תמהיל אוכלוסייה מגוון מבחינה חברתית וכלכלית, והרכב גילאי מאוזן יותר". שכונת עין הים בחדרה ממחישה טענה זו: בשכונה, המאופיינת רובה ככולה בצמודי קרקע, בונות בימים אלה היזמיות עמרם אברהם ואפי קפיטל את פרויקט אקווה הכולל מגדלי מגורים. מחירי הדירות בפרויקט, אגב, עומד על כ-1.5 מיליון שקלים בממוצע.
גם בלב שכונת קריית היובל באור עקיבא בונות בימים אלה החברות לוינשטיין ואשדר בניינים רבי קומות, כאשר בקצוות השכונה ממוקמות עשרות וילות יוקרתיות. בשכונת פסגות אפק בראש העין, שתכלול כ-13,500 יחידות דיור בעיקר בבניה רוויה, יבנו יזמים כמו צרפתי שמעון ופרץ לוזון כמה מאות צמודי קרקע. ואילו בשכונת כרמי גת בקריית גת, שרק אתמול עלתה לכותרות כאשר הוכרזו שני הזוכים במכרז הראשון להקמתה, הוקפד על העמדת היצע של כמה מאות צמודי קרקע חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, לצד בניה רוויה של עד 22 קומות.
