כמה תצטרכו לשלם כדי לגור בשכונה חזקה?

הנאים השכנים בעיניכם? כנראה שכן, אם אתם מוכנים לשלם עבורם הרבה כסף. על פי מחקר חדש שנערך עבור ynet, רוכשי הדירות בישראל מוכנים להוסיף לתקציב שלהם לא פחות מ-250 אלף שקל - כדי להתגורר בשכונה עם מדד חברתי-כלכלי גבוה. למעשה, מי שרוצה לגור בשכונה עם המדד החברתי הגבוה ביותר (10) ייאלץ להיפרד מ-2.5 מיליון שקלים עבור דירה ממוצעת.

מפת הנדל"ן של ישראל - כתבות נוספות:

• באילו רחובות העשירים קונים יותר דירות?
• רחובות לוהטים: איפה הישראלים רוצים לגור?
• מחפשים מגורים בזול? תשלמו בחינוך הילדים
• גלו: האם הדירות בשכונה שלכם זולות יותר?
  

את המחקר ביצע עבור ynet אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן בישראל, לקראת הכנס השנתי השלישי לתכנון ובנייה של משרד עוה"ד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' ומרכז הלכה ומעשה, אשר ייפתח מחרתיים (ג') בתל-אביב. במסגרת המחקר, נבחן הקשר בין מחירי הדירות בשכונות ברחבי הארץ לבין המדד החברתי של הדיירים, על סמך עסקאות נדל"ן שבוצעו בשנתיים האחרונות. המדד חברתי הוא מדד רשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) המבוסס על 16 משתנים שונים, ובהם השכלה וחינוך, תעסוקה, רמת חיים, גילאי אוכלוסייה ועוד.

במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים מלאים לגבי השכונות שנבחנו, כאשר הקלקה על כל עיר מציגה את מחירי הנדל"ן שבה. השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום: הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר). הצבע הירוק מצביע על השכונות המרכזיות שנבדקו במסגרת המחקר.

לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה

מדד המדלן במפה הוא שקלול של מחירי דירות חדשות ויד שנייה, אשר בשנת 2014 עומד על כ-1.208 מיליון שקלים לדירה. במסגרת המחקר נבדקו דירות 4 חדרים, כאשר המחיר הממוצע של דירות אלה עומד על 1.263 מיליון שקלים (דירות חדשות) ועל 1.185 מיליון שקלים (דירות יד שנייה). יצוין כי בחלק מהשכונות לא יופיעו מחירי דירות - אם בוצעו רכישות של עד 4 דירות בלבד, משום שהמדד רלוונטי לעסקאות מכירה של 5 דירות ומעלה בשכונה.

יותר אקדמאים - יותר יקר

"ממצאי המחקר מראים כי תקציב הדירה של רוכשי הדירות נקבע לפי מדדים כמו כמה משכילים יהיו השכנים שיפגשו הרוכשים ברחוב, או כמה איכותית תהיה האוכלוסייה בפארק העירוני", מסביר רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן. לדבריו, "כדי לגור בשכונות עם מדד חברתי נמוך (4), שילמו הרוכשים כ-780 אלף שקל בממוצע לדירה - כאשר על כל עליית מדרגה הוסיפו לתקציב כ-250 אלף שקל".

כדי להבין מה ההשלכות של השכנים בסביבת המגורים, הוצלבו מחירי הדירות בשכונות שנבדקו עם שיעור האקדמאים שבהן. על פי הממצאים, משפחות שרכשו דירות בשכונות שבהן יש למעלה מ-50% אקדמאים, שילמו בשנה האחרונה כ-1.93 מיליון שקלים בממוצע עבור דירה - כפול ממחיר העסקאות שבוצעו בשכונות שבהן שיעור האקדמאים עומד על כ-15% בלבד.

כך לדוגמא, בשכונת רמת אלישיב בלוד, המאופיינת במדד חברתי נמוך (4) ובשיעור אקדמאים של 13%, שילמו הרוכשים עבור דירת 4 חדרים כ-723 אלף שקל בממוצע. בשכונת רובע ד' באשדוד, המאופיינת במדד חברתי בינוני (5) ובשיעור אקדמאים של 16%, שילמו הרוכשים עבור דירת 4 חדרים כ-1.08 מיליון שקלים בממוצע.

לעומת זאת, בשכונת הנביאים במודיעין, המאופיינת במדד חברתי בינוני-גבוה (7) ובשיעור אקדמאים של 44%, מחיר דירת 4 חדרים כבר מטפס ל-1.49 מיליון שקלים; בשכונת לב הפארק ברעננה, המאופיינת במדד חברתי גבוה (8) ובשיעור אקדמאים של 44%, שילמו הרוכשים לדירת 4 חדרים כ-1.77 מיליון שקלים; ובשיכון ל' בצפון תל-אביב, המאופיין במדד חברתי גבוה מאוד (9) ובשיעור אקדמאים של 39%, שילמו הרוכשים בממוצע כ-2.548 מיליון שקלים עבור דירת 4 חדרים.

במסגרת המחקר עלו גם כמה שכונות יוצאות דופן, שמחירי הדירות בהן "סבירים" ביחס למאפיינים החברתיים של התושבים. כך, למשל, המדד החברתי של שכונת רמות בבאר שבע הוא בינוני-גבוה (7), ושיעור האקדמאים בה עומד על 26%. עם זאת, דירת 4 חדרים ממוצעת עולה כ-940 אלף שקל - מחיר הנמוך בחצי מיליון שקל מעסקאות שנעשו בשכונות עם מדד חברתי ושיעור אקדמאים דומה.

דוגמא הפוכה היא שכונת קריית צאנז בירושלים, שבה דירת 4 חדרים חדשה עולה בממוצע כ-2.42 מיליון שקלים - למרות ששיעור האקדמאים בה עומד על 6% בלבד והמדד החברתי שלה נמוך ביותר (2). הסיבה, כפי הנראה, נעוצה בביקוש הגבוה לשכונה בקרב האוכלוסייה החרדית.

פיזור אוכלוסין יצמצם את הפערים

"אין בזה טיפת היגיון", טוענת עו"ד רו"ח ורד אולפינר, לשעבר מנהלת מחלקת המקרקעין ברשות המסים, "אפשר לראות את ההבדל במחירי הדירות בין השכונות בצורה מאוד פשוטה בצפון תל-אביב, למשל. מחירי הדירות בשכונת הדר יוסף שונים לאין ערוך מהמחירים בשכונת תל ברוך צפון - ולמרות זאת, ילדי השכונות לומדים באותו התיכון". עם זאת, אולפינר, אשר תשתתף בפאנל בנושא "שוק הנדל"ן לאן" בכנס שייערך מחרתיים, מודה כי ברור שרוכשי הדירות יעדיפו לגור בסביבה דומה לשלהם - גם אם זה אומר להוסיף אלפי שקלים לתקציב.

"הפערים בין המחירים יוצרים פערים בין האוכלוסיות", מוסיף עו"ד אייל מאמו, שותף בכיר ומנהל מחלקת התכנון והבנייה במשרד עוה"ד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', המרכז את הכנס. מאמו סבור כי המדד החברתי של השכונות קשור, בין היתר, במיקומן הגיאוגרפי ובמרחק שלהן ממרכז הארץ; ולדבריו, אחת הדרכים לצמצום הפערים קשורה בפיזור אוכלוסין.

"כדי שלשכונות עם מדד חברתי נמוך תגיע אוכלוסייה איכותית יותר, יש צורך, בין היתר, בתשתית תחבורתית מצוינת - שתוביל את דיירי השכונות למקורות תעסוקה מרכזיים", הוא אומר. להערכתו של מאמו, לשעבר יו"ר ועדת הערר בוועדה לתכנון ובנייה של מחוז מרכז, שילוב של אוכלוסייה חזקה וחלשה יחד בשכונת מגורים יכול להוביל לצינון בביקושים - וכך גם להורדת מחירים.

דרך נוספת לצנן את הביקושים היא שימוש בחקיקות מס, כמו חוק המע"מ שמקדם בימים אלה שר האוצר. אולם לדברי אולפינר, יש צורך בחקיקה משולבת, משום שחקיקת מס אינה יכולה לעמוד בפני עצמה כדי להוביל להורדת מחירים. "זה לא מכשיר שיכול לעבוד ולתת את הבום לבד", היא אומרת, "אך באיגוד של משאבים - גם בהיבט המיסויי, גם בכוח אדם לבנייה וגם במתן הקלות בהיבט הפיננסי - אפשר לנסות להוריד את מחירי הדיור". לדבריה, "כל עוד שוק הנדל"ן נשאר אטרקטיבי ואין לו חלופות, כמו הבורסה, המחירים לא יירדו".