רוצים לתת דירה מתנה לילד? לא בטוח שכדאי
מחירי הדיור הגבוהים מונעים מצעירים רבים להיות בעלי דירה משלהם, ומשאלת ההורים היא לסייע להם ברכישת נכס. אחת הדרכים היא להעניק לילד דירה במתנה - אבל לא תמיד המהלך הזה נכון. בדקנו אילו חלופות קיימות
המשאלה לסייע לילדים ברכישת דירה, שתשמש עבורם עוגן לעצמאות כלכלית, היא נחלתם של הורים רבים, הנכונים לרתום את משאביהם להגשמתה. להירתמות זו משמעות ניכרת הן להורה (הנדרש להשקעה כספית נכבדה), והן לילד (שהדירה מיועדת, במידה רבה, לביסוס עתידו הכלכלי).
מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
- קונים דירה? בדקו מה אתם חייבים לעירייה
- מה צריך לבדוק כשרוכשים דירה מקבלן?
- לחתום או לא? זכרון דברים בקניית דירה
ההסדר המשפטי הבסיסי והרווח בהקשרים אלה הוא הענקת דירה לילד כ"מתנה לאלתר". כלומר: הענקת הדירה במתנה גמורה, שאין אחריה ולא כלום. הסדר זה פשוט למדי, אך במקרים רבים אין בו מענה נאות לרגישויות הכרוכות בהענקת הדירה.
כך, למשל, הענקה "לאלתר" אינה מוצלחת אם ההורה אינו בוטח בשיקול דעתו של הילד, שמא ימכור את הדירה ויעשה שימוש בתמורתה לצרכים אחרים; חושש מפני "חלוקת" הדירה המוענקת בין הילד ובין בן/בת זוגו; חושש מתפיסת הנכס על ידי נושה של הילד; חושש שמא להענקת הדירה עשויות להיוודע השלכות מיסוי בלתי מוצלחות ועוד. בנסיבות אלה מומלץ לבחון מגוון חלופות - הנה כמה מהן.
מתן הדירה במתנה על תנאי: בהתאם להסכם בין ההורה לילדו, הדירה מוענקת במתנה בכפוף לתנאי שבהתקיימו מתבטלת המתנה - והדירה שבה לבעלות ההורה. כך, למשל, ניתן לקבוע תנאי לפיו המתנה תעמוד בעינה כל עוד הילד נשוי, אך עם תום הנישואים (ופקיעת התנאי) תשוב הדירה לבעלות ההורה. הסדר כזה נועד להפחית את הסיכון שמחצית הדירה תמצא את דרכה לבעלות בן/בת הזוג. במהלך הענקה על תנאי רצוי להקפיד בין היתר על עריכת "הסכם מתנה" מפורש בין ההורה לילד.
מתן הדירה כמתנה לאלתר לצד הסכם ממון: הילד עורך הסכם ממון עם בן/בת זוגו, המורה כי הזכויות בדירה אינן ולא יהיו חלק מהנכסים המשותפים של בני הזוג. בחלופה זו הדירה מוענקת לאלתר, ולהורה אין אלא לשים את מבטחו בנכונות הילד לשמר את תנאיו של הסכם הממון לכל אורך חייו המשותפים עם בן/בת זוגו (שימור שלהורה אין כל שליטה עליו). בהסדר כזה יש לתת את הדעת גם לרגישות הכרוכה בצורך לחייב עריכת הסכם ממון בין בני הזוג.
העמדת הלוואה לילד לרכישת דירה: ההורה אינו מעניק לילד כל מתנה, כי אם מלווה לו את הממון הנדרש לשם רכישת הדירה. הואיל וכספים שהועברו מבן משפחה אחד לאחר ניתנו במתנה אלא אם הוכח אחרת, יש להקפיד לעגן את ההלוואה מראש בהסכם כתוב, כמו גם לתת לה ממד "פומבי" בדמות רישום הערת אזהרה בדירה לטובת ההורה (כך שלא תתאפשר מכירת הדירה בלא הסכמת ההורה), ורישום משכנתא על הזכויות בנכס לטובת ההורה.
רכישת הדירה בנאמנות עבור הילד: ההורה מעביר את הדירה לידי נאמן (לעתים ההורה עצמו), תוך שהוא קובע את הילד כנהנה. במקרה זה, במרשם המקרקעין יופיעו רק פרטי הנאמן גלויים לעין, בעוד שפרטי הנהנה יישארו חסויים ויירשמו אך ורק במסמכי העסקה אשר ימסרו למשרדי מיסוי המקרקעין. ניתן יהיה להעביר אחר כך את הדירה מבעלות הנאמן לבעלות הנהנה בפטור ממס.
חשוב לחדד כי לכל חלופה מהחלופות שהוזכרו יש מאפיינים משלה, ואין במודל אחד כדי לענות על כל תרחיש אפשרי. לנוכח המשמעויות המכריעות בעת הענקת דירה לילדים, על כל משפחה לבחור בהתאם לצרכיה את הסדר ההענקה המותאם למידותיה ולצרכיה.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד גורניצקי ושות'
לפנייה לכתב/ת 
